主题：【原创】闲聊世界经济 -- MRandson
家园 前几年的好时光，让那些开发商都赚番了 所以现在不管怎么调整，一边是提高利率，一边比较高的空置率，开发商根本就不在乎，有以前的老底子垫着，怕啥，实在不行，手里还有大把以前弄的低价地呢，现在都涨得不行了
再说，开发商跟地方政府的关系也不是乱扯的，谁能没点关系
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家园 鲜花，不才以为制度缺陷的关键在于 开发商和地方政府的关系以及中央政府对地方政府的控制。
相比之下，有些人利用制度的缺陷，利用关系和资本优势，扰乱经济，大发其财，却把矛盾转嫁给社会。怎么能不让人气愤。兄台这段话所言极是。本来从经济学角度讲，既然房地产开发利润很高，应该会吸引很多经济人投身开发商的队伍，结果激烈的竞争会使该行业平均利润率下降到全社会平均利润率的水平。现在没有出现这种情况可能有三个原因，第一是由于时间较短，开发商的数量还没有增加能到使竞争残酷化的程度，第二是由于制度上的缺陷开发商的数量就是增加不到这种程度，第三是开发商的数量虽然增加，但房地产的价格上涨也很快。
第一种原因成立的可能性很小，因为房地产市场已经发育多年了。第二种原因就值得讨论了。上面引用的那段兄台的话指出，某些人具有关系和资本的优势，不才以为关系的优势最为突出。现如今具有一定资本实力的团体或个人已经不少了，如果他们都参与到上海和北京等地的房地产开发中，那么竞争也是非常激烈的。但很多人由于没有“关系”，根本就插不进腿来。最后都是一些“有背景”的在玩，游戏的难度就降低了。搞关系自然要掏银子，这银子没有进入政府公家的口袋，却成了个别人发家致富的手段。要解决这个问题，最好是对所有地块进行完全公平的公开招标，谁出的地价最高谁来开发。这样一来，第三个种情况就值得考虑了。
地方政府为了吸引房地产商来开发自己的辖区，获得较高的地价收入，会纵容甚至助长房价上升的速度，就算实行公开招标，同样的问题还是无法避免。诚如andson兄所言，地方政府需要通过地价收入来弥补财政的亏空，但也不能就这么个补法，总要受到中央的严格监管。不然的话道德风险会很严重。假设某地政府财政亏空5亿，某块地正常来说也值5亿，卖掉正好填平赤字，于是中央政府就说：“你们卖吧，毕竟有难处。”结果地方政府努努力卖了个10亿，不但弥补了亏空还富余了。如果没有严格的审计和监管，类似的例子就会不断发生。andson兄说没有地价收入各地政府就会破产，这个不才觉得可信，但不才也看到上海、北京市政府肥得冒油，只是苦于通过正规渠道发不出钱来。
家园 再说明一下不才的观点 楼下andson兄说房地产是自然垄断，这个不才是赞成的，中国人多地少是不争的事实。问题在于，这个垄断方应该是谁？土地是国有的（全民的），那么垄断方至少应该是代表国家行使权利的政府，可现在看来获得主要垄断利润的却是房地产开发商和部分腐败的政府官员。不才以为，只有进行完全公开、公平、公正的招标来进行房地产开发才有可能比较有效的解决房地产商的暴利问题。招标所得资金部分可用于该地段基础设施建设，部分可用于弥补当地财政收入之不足，部分则应通过适当形式上缴中央政府用于贫困地区的开发建设，这样可以缓解地区收入差距。也就是说，象北京、上海这种发达的大城市，有钱的主比较多，愿意出大钱买贵房子，但这些大钱不能都让开发商赚了去，大部分应该归当地政府和中央政府，而中央政府又可将这笔收入用于对欠发达及贫困地区的“转移支付”。
地方财政这杯羹不是不给吃，但要有比较严格的监控，尽量防止道德风险和“地方保护主义”，上面提到将招标所得部分收入上缴中央就是这样一种手段。当然了，这个说起来容易，做起来很难。这次提高贷款利息率也能起到限制开发商和地方政府的目的，但不够直接。
家园 现在的开发模式之中，土地转让确实是公开招标 现在的开发模式之中，土地转让确实是公开招标。
谁出的价格高给谁，至少我当年工作的省份表面如此。这中间也有漏洞，但不是想象的那么大。
现在的问题是，土地卖给开发商之后，开发商怎么做就不管了。房子卖得动卖不动不管了，卖到天价不管了，老百姓买得起买不起也不管了。而另一方面，地方政府为了保证土地拍卖的价格不下滑，就要用各种方式保持房地产业的热度。无形中，把自己和开发商绑在一起。
家园 房地产业本身有自然垄断性 中国土地紧张，不可能彻底放开供应，形成激烈竞争。激烈的竞争，必然带来大量的浪费，中国承担不起。
今天的房价之中，地价的部分实际上并不高。去掉房地产开发的暴利以后，房价至少可以下降三分之一，甚至一半。可是，现行的开发方式把政府的利益和开发商的捆绑在一起。政府为了地价，把自己和房地产开发商的利益绑在一起，任由开发商折腾。不但如此，最后迟早还要为他们买单，这就很成问题了。
财政这杯羹尽量不动。个人认为，第一，中国人多地少，住房短期内不可能敞开供应，也就不可能按照建筑成本出售。这杯羹必然存在，给开发商不如给财政。第二，财政开支的上升，很大程度上是经济转轨和城市化加速造成的。比如安抚下岗工人，比如建设地铁轻轨。个人认为，北京如果不修地铁，堵车的问题永远解决不了。第三，一旦夺去地方政府这杯羹，地方政府也有办法从别的地方生财，那时对社会的负面效应更大。比如，我曾举过的派出所的例子里。一年给一个民警三万经费（包括工资），派出所能维持；一年一人两万，也能维持；甚至一分不给，派出所也能维持。不过那时候，民警就变成有钱阶级的保安了。
个人意见，随便闲聊而已。
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家园 这个这个开发商，好像还是有点好处的 打板子的时候有目标。
一对一的如果从新规划就不好办了。
家园 有谁打开发商的板子? 我是没见过。
相反，许多时候，政府官员对他们是远接高迎。因为，有共同利益嘛。
我的意思不是一对一开发，而是集体性开发。
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家园 沙发！并补充一些上海房地产数据 都是网上所得，记得其中部分数据曾在河里看到过。
上海市政府公布的房地产开发成本（住宅类）
年份 开发成本
1995 1,363
1996 1,969
1997 1,812
1998 1,955
1999 1,946
2000 1,947
2001 1,959
2002 1,983
2003 2,987
2004 2,958
数据来源：1996-2005年上海统计局年鉴、上海市政府工作报告
这个应该是含地价的成本。除了土地价格全国差别比较大之外,其他建筑成本全国差不多的,每平米都在一千元以内。因为钢材和水泥全国统一价格的,民工工资也很接近,大城市机械化程度高,成本应该更低些的。而03、04年的房子，基本都是01、02年或更早拿的地。那时候地价摊下来才千多块每平方米（约一百万/亩）。
另：上海市商品房预售均价（数据来自：外链出处）
年份 商品房预售均价（元/平方米） 商品房登记预售面积（万平方米）
1999 - 1075
2000 - 1452
2001 4352 1831
2002 4895 2685
2003 5897 2809
2004（未公开）7075 3200
这儿还有个有趣的帖子，贴主准备记录从05年中开始的上海房价走势：
家园 闲聊之十三 教你当家不当家，及至当家乱如麻；早起开门七件事，柴米油盐酱醋茶。——元杂剧《刘行首》
上次说了房地产中的金融部分，这次说说其中的政府部分，也就是财政部分。
经常看一些官场小说，把政治斗争描写得触目惊心，好象政治就是官场的全部。其实，作为一个地区或一个部门的当家人，最重要的不是政治斗争，而是怎么保证财政的稳定。简单地说，政府也和企业类似，要提供基础设施建设，要提供医疗文化卫生，要提供社会治安，要养活一大群公务员和事业人员，这一切都需要保证财政资金运转正常。
中国改革开放以后，社会进程加快，对财政的需求更大。落后的基础设施，需要财政去建设；农村的发展，需要财政去扶植；城市下岗的工人，需要财政去安抚；医疗文化卫生，需要财政去资助；社会保障体系，需要财政去启动；薄弱的国防，需要财政去捍卫等等。
工业化、城市化过程中，财政开支的增长的速度要超过GDP增长的速度。这一点，在欧洲早就有研究。19世纪，德国经济学家瓦格纳对这方面研究最有名。有兴趣的可以查一查瓦格纳法则，就是讲的这种情况。
现在中国的情况是，财政中税收收入的增长的速度跟不上社会进步对财政开支要求的增长速度。
94年的分税制之后，中央利用权力，一方面把多数税收收入收到了中央，另一方面又把不少应该中央承担的公共事情，推给了地方。这样一来，保证了中央开支的正常是第一个好处。通过给地方拨款的方式，让地方大省的诸侯听话，这是第二个好处。全国一盘棋，便于经济宏观调控，是第三个好处。
凡事有利就有弊。与中央对应，地方面临的局面就是事多而钱少。美国加州不就是因为财政破产，结果换了州长吗？与美国不一样，中国不会换省长、县长，不过拖欠工资，拖欠养老金，打白条，在许多地方可是屡见不鲜。中央的许多拨款，被挪作他用。地方也没有办法，八个坛子，七个盖，拆兑着来吧。
中央一看，干脆来专项拨款。这一亿元就是批贫的，谁敢乱动，小心党纪政绩处分。就是这样，照样有挪用的。那面火烧眉毛，已经马上要出群体事件了，哪怕动了这笔钱，明天撤职，今天也是要动的。何况，动了钱未必撤职，出了群体事件必定撤职。
中央有的时候，换一个方式，要地方搞配套资金。一个扶贫项目，中央掏30%，省财政掏30%，地方财政掏40%。地方先投入，地方投入了，干起来了，中央的钱才到。这样倒是没有挪用，但是许多穷乡僻壤，根本掏不起40%，于是中央和省财政的60%也就得不到了。这样一来，越富裕的地区得到的资助越多，越贫穷的越少。
地方要想改善财政情况，就先必须千方百计增加财政收入。中国与美国不一样，地方政府无权设税，于是就在收费上打主义。
于是土地就成了地方政府最大的财富，转让土地的收入成了地方政府的第二财政收入。地价越高，对地方政府来说，越合算。
我去上海的时候，曾经遇到一件非常有趣的事情。与北方各地，争着收税，完成税收指标不一样。上海许多官员，鼓励企业少交税：“今年的指标已经完成了，不用交那么多了。”另一方面，鼓励房地产投资“几年之内房地产价格还会上升……”
想一想就明白了：交税，大头要归中央；投资房地产，土地收费，大头归地方。奥妙就在这里。
上海、北京的房地产价格托着上海、北京的财政。如果上海、北京的房地产价格下跌，恐怕上海市政府、北京市政府先不要修什么地铁，轻轨，也建什么国际化大都市了，先保证市财政不破产吧。
现在的房地产热，中央很着急，地方不着急。中央虽然很着急，但是考虑到地方的难处，也不敢痛下杀手。所以，中央很着急，经济后果很严重，但是房地产的热潮在地方政府的庇护下，短期内很难消退。有时政府插手经济，后果是始料未及的。
因为地价，涉及到巨大的经济动力，所以地方政府在推动房地产进程之中，往往不遗余力。
强征农民的土地，城市拆迁背后都有巨大的经济利益推动。
所以，房地产价格问题，决不是一道政令就能解决的。家宝总理说，他关心房地产问题。其实他关心，也就恰恰说明这个问题不好解决。
元宝推荐：铁手,
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家园 这句话讲得好 “其实，作为一个地区或一个部门的当家人，最重要的不是政治斗争，而是怎么保证财政的稳定。”
中国历史上都是读书做官，但是所有的书都是圣贤语录，却没有几句解决实际问题的东西，让书呆子如何面对那些纷繁复杂的现实世界呢？
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家园 佩服！ - 复 闲聊之十三
家园 切中要害。花一把。 - 复 闲聊之十三
家园 M兄好文,但献花之余,关于其中一小部分，俺有点别的看法 曾经有人测算过，一亩土地从农民手中收上来的补偿金、政府转让金和房地产开发商的利润之间的比率，大约是1：10：50。极端的暴利啊。按马克思的说法，面临这样的暴利，资本家粉身碎骨都在所不惜了，所以强征农民的土地也就很常见了。
——这种说法很常见，甚至可以说是现在非官方口径中的主流了，但俺由于工作关系，也接触过一些。别的地方不敢说，就上海，老实说，上述说法还轻里说，都是偏激的。
当然，用土地转让金搞市政建设是上海各级政府的拿手好戏，这是谁都知道的事实。但这个比例不对，土地补偿金没那么便宜，考虑到我国的土地是国有的（我们都知道，现在农民的土地本身就是建国初用强力剥夺地主、官僚，然后再无偿分配给农民的，所以究根溯源，农民不仅在法理上，在道理上也不应该是土地级差收益的最大得益者），何况政府的土地成本，根本不是就给农民的补偿金那么点，根据规定，卖给开发商的土地（不论是商住用地还是工业用地，后者要便宜的得多），都是必须完成基础设施配套建设的，七通一平，那都是要花大钱的。
而房产开发商，除非他是有很硬的后台，几乎是赤裸裸的低进高出式官商勾结，否则其的毛利并不是什么难以想象的暴利，只要不是和夕阳或竞争过度的行业相比。当然，这几年房产商的投资回报率确实很高，不过，那些“羊毛”主要是出在现行行规允许房产商玩近于空手套白狼的游戏，通过卖楼花、抵押贷款、和营建商垫资等方式获得的。
