主题：【原创】2023 - 中国房地产政策彻底转向的元年 -- chuchong
家园 【原创】2023 - 中国房地产政策彻底转向的元年 前言：我本人并不是房地产行业内的人士，这个主题的内容，其实是个人对最近一些公开新闻、信息的分析总结。可能会很不专业，但是基于众所周知的原因，中国国内经济与房地产相爱相杀，是很受国内群众重视的一个行业。所以期望能抛砖引玉，如能引来一些河里的大佬发言，我想还是有点意义的。
写这个主题前，我先说一个深圳集团公司，估计河里很多人并不了解：深圳市人才安居集团有限公司。
该公司官网是：https://www.szrcaj.com/
深圳市人才安居集团有限公司（以下简称人才安居集团）于2016年6月30日注册成立，注册资本1000亿元，是深圳市国资委履行出资人职责的国有独资公司。根据市委、市政府的战略部署，人才安居集团是深圳保障人才安居乐业的平台。深圳新一轮住房制度改革赋予集团更多新的使命和定位，明确提出以人才安居集团为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房（统称：公共住房）。集团坚持政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作、可持续发展的原则，业务涵盖公共住房投资、建设、运营等全产业链，与全市各区、新区均合资成立了区级子公司，推动构建全市“一盘棋”发展格局，截至2021年12月底，集团总资产1673亿元，净资产1157亿元，实现总投资1350亿元。
公司定位
深圳市专责从事公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，
具有政策性和功能性属性。
2016年6月30日，市委常委会决定“由市人才安居集团统筹负责全市人才安居住房的投资建设和运营管理”（深常纪六届〔2016〕15号）；10月9日市委领导办公会议进一步指出，市人才安居集团是市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台；2018年8月3日，市政府发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，明确以集团为主建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房（统称：公共住房）。
集团通过对标新加坡建屋发展局，坚持政策性、功能性导向，以及企业化管理和市场化运作，努力将集团打造成为我市公共住房投融资、建设筹集、运营管理和住房租赁四大平台，力争成为全国公共住房企业的引领者，国际住房保障实施的示范者。
在该公司的主页--运营服务--项目租售页面，可看到其正在 配租，以及正在 配售、认购的项目。
举个配租价格例子：安居南馨苑位于南山高新区，其配租价格约 50.93元/㎡·月。
而其周边普遍的房租价格在100-200元/㎡·月不等。
同样的，其配售小区价格，普遍在周边小区价格的0.6倍左右。
待续……
通宝推：真理,花棍舞,玉米菜,不远攸高,
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 别的不说但是房地产从业人员 百分之98都是十八流底层人物，且利欲熏心毫无底线 。
还剩下2是我见过一个跳出来揭露他们且还算有良心的卖房的小伙子，且不是一次两次而是行业清流反其道的聪明者。
跟旅游业从业人员半斤八两 。
从另外的角度看这批人员的流水性很大根本升级不了，因为大不了老子不干了，拍拍屁股走人，所以没什么责任可言。
下层建筑可窥一角，我始终认为这些搞信息差的人是互联网从业者而不是房产从业者，反正就很混乱各式各样各地都不一样，还有一个坑是倒二手房的把房子买去精装一下实际就是装修一下然后加价卖这比卖房的更坑一定要注意全是套路，而且是以公司的名义干着忽悠的买卖，以上百分百我心里话，当你去准备买房的时候你就是羊不要心存幻想，但是可以另辟蹊径自己绕过中介自己学会流程但是也伴随着风险，人嘛一定要学习。
可以预见的未来房产销售从业资格证书一定会出现且提高门槛，把控下层这是一个大盘，创业可以喵一喵这一块，资质一定是政府出，但是知识技能这一块一定是市场化的，道理很简单再不管烂球了。这样也是一种税收渠道。
以下是玩笑话别当真！！！说三遍免责！！
（河友们有兴趣吗 创业方向就是不卖豆腐 ，卖卖豆腐的人的技能，本质也是剥削不过剥削那些利欲熏心的王八蛋也还算说得通 。）
家园 安居房占比太低，地产的主流是商住房 谈转向纯粹是无影的事。这是个超1万亿美元的市场，安居房占比不值一提，它的产品也都用来出租的，40几个平方或者60几个平方满足不了大部分人的实际需求。地产的方向是向更好的产品设计更好的产品质量转变。
家园 看下心脏支架 集采前，是一个200亿的单项市场。集采后，变成了10多个亿的市场规模。
目前需求最大的其实是新增城市人口的租房需求；购房需求中首套房刚需已经被房价抛弃了，成了“改善性购房”需求为主力，而这个主力这六七年间也已经被消耗殆尽了。
未来地产的方向一定是分化的。但是地产剥离居住外的属性（金融，教育，医疗）是必然的。
- 复 看下心脏支架
家园 住房这事 有需求，有建设能力，却搞成现在这样子，本质上是制度设计有问题。
- 复 看下心脏支架
家园 没有可比性 地产市场太大，安居房对商住来说根本就是九牛一毛，如何看出什么转向？深圳新增人口恐怕连安居房的租赁资格都没有，谈什么主要需求？需求不是没有，地产各个地方市场又不一样，比较复杂，深圳2021年新房与二手房成交了9万多套，4千多个亿是有了，这么大的市场不是政府能接得住地，地产还是要搞市场经济吧。
- 复 没有可比性
家园 为什么接不住 首先要解决的租赁需求。
安居房和人才房，廉租房，前两者大约需要在2025年才能大批上市，但廉租房明年就可以大批上市。这三者将占以后每年新增住房供给的60%。商品房不过40%。
我们试着推演一下。
1.廉租房2023年大批上市，将极大冲击租赁市场。
毕竟，有着政府背景管理的廉租房，不能随意退租，管理上也有保障，廉租房价格一般是同区域商品房租赁价格的一半。这对新增人口，及毕业没多久的新深圳人还是很有吸引力的。
原来租住在城中村，或群租，住公司多人宿舍的人，随着廉租房的越来越多，会陆续住进廉租房。
2.这会引发租房市场的价格下降螺旋。部分商品房将永远失去这个市场。
回过头来引起二手房挂牌的增长
3.大概率深圳要明年试点房产税。
叠加廉租房的冲击，多套房源会陆续挤向市场。
深圳的房地产，其实严格意义上对临深板块有直接的影响，譬如惠州，东莞，中山三地。会出现大批挂牌的二手房。
4.二手房的价格下降螺旋开启。
目标是3年跌去一半。
5.人才房和安居房的陆续上市，同样会引发新房的价格下降螺旋。
个人预测，深圳2025年，商品房价格将跌去一半，市场量将跌去一半。也就是变成1000多亿。其余被各种保障性住房填补。
6.所以对于深圳来说，底层打工人的租赁改善需求，就是他们的住房改善。
租房后是否要买空调，洗衣机，冰箱，电饭锅？这些可以有，国家补贴一部分，当做拉动内需的一部分。这部分增量才是“住房改善”的实质
