主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

先参考深圳市试点。

2016年深圳人才安居集团成立，然后开启深圳市保障房试点。相关信息，在去年底的主题帖里面有提到

【原创】2023 - 中国房地产政策彻底转向的元年

我们举个深圳市人才房的案例来说明一下，人才安居房现状，对深圳市商品房的挤压。

【首先注意一下，人才安居集团的业务运作，与国家版《意见》中，日后保障房项目运作会有不同】

1、人才安居集团的土地来源源自土拍。而日后【自建】保障房项目土地来源源自划拨。

2、人才安居集团人才房定价，在周边商品房价格的60%。而日后保障房价格【配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定】

3、人才房10年内不得上市交易，但10年后可自由上市。而保障房永远封闭，不得上市交易

譬如深圳2020年的第一场土拍，4块地中3块被人才安居集团拿下。其中、A122-0364宗地  宝安西乡铁岗（位于深圳市宝安区西乡街道） 土地面积34573.75平方米。有11家开发商参与报价，最终由深圳市人才安居集团有限公司以21.17亿竞得，配建人才房面积57200平，楼面地价约1.46万/㎡，可售楼面价约2.68万/㎡。

该地块建设为 深圳【安居鸿栖台】。该项目于2023年9月9日15:00至2023年9月15日18:00期间进行认购，配售均价为42900元/平方米(按建筑面积计算，毛坯价格)。因为周边二手房，如越秀和樾府，指导价在8.4万/㎡左右。

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就这样，深圳人才房对当下深圳新房/二手房已经造成了巨大的压力。

深圳的炒房可是相当严重的，据一些分析认为，现在很多上车人才房的，都是看中以后可以上市交易才上的。而我们说全国性的【投资需求退潮】，但深圳是个特例，他们的投资需求体现在对人才房的投机上。

但是如果按国家《意见》新规，可想而知，类似【划拨】土地后的【配售价格】，将会对周边商品房造成怎样的影响：划拨土地不需要土拍，国内小区建筑成本普遍在3000-4000元/平，基本不会超过5000/平。

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我们很早前提过一个看法：未来房市如何，一看雄安，二看深圳。

现在新政刚下，深圳基于《意见》的保障房，快的话明年初，慢的话明年中即会上市（新政出台前已规划销售的不在新政影响范围内，所以本月深圳很多人才房仍在配售中）。

当其价格仅为周边新房的1/3乃至更低，这将彻底击垮试图【套利】、【投机】的需求。