西西河

主题:【整理】说说恒大的问题 -- 普鲁托

共:💬338 🌺2928 🌵57
分页树展主题 · 全看首页 上页
/ 23
下页 末页
        • 送宝
          家园 补几句,一孔之见。

          我只写了一句话,有些不负责任,就抽空再补几句吧。

          中国政府是有自知之明的,否则早就如了那些中外预言家们的愿了。

          看起来好像那些官僚和资本家既有自己的小九九和花花肠子,也有他们的联盟或后台,几本“账”玩的好像很溜儿。

          但是中央政府更有自己的国家机器,拥有不尽的人才积累和可动用资源。这永远不会是同一个级别上的较量。

          举两个例子:

          忙总和其他河友写过。各省上报的数字,统计局都会另外做处理,去掉有些省市虚报的水份,添加有些省市瞒掉的留存,不公开的那本账一定是八九不离十的。

          国企的那些不起眼的部门的领导,都不是闲职,一般是与上级有关部门直通的。那些重要岗位的骨干的身边人,也多有背景和来头。有些人看起来大权在握,实际上干的基本上还都是“鸟笼子里”的事情。

          香港大闹之前的时候,我就听说有关部门在选训赴港人员了,都是些被审查过所有关系的年轻精英,工作细致到把他(她)们的谈婚论嫁的过程都完成在赴港之前。

          不法资本家们现在惶惶不可终日,是冰冻三尺非一日之寒。

          把事情做好,不单单是做些什么,更包括在什么时候去做。

          “有路不走,也是实事求是”,这是挺精辟的话,但却是不容易做到的。

          过去,我们看到的是,当代那届领导,从政治局常委会,到政治局委员会的成员的变化。那些都还是初步的变化。不久的将来,也许就会出现的是整个中央委员会的成员的变化,和人大代表的变化。这是中国的民心和民意决定的,会是大势所趋。

          如果神仙驴那些老河友还在的话,他们能为我们提供更多的分析。

          通宝推:empire2007,秦波仁者,醉寺,月之回忆,
    • 家园 恒大问题一出

      港股地产股狂泄,日本也受影响,美国股市也跌,时间点都聚在美国债务危机问题大爆之际,哪个是这波股市下跌的主要引爆剂?一个恒大这么厉害?中国股市里国际资金占比并不大,人民币也不是主流国际货币,能掀起如此大浪?这波风浪的主谋是谁?操盘侠又是谁?真实目标目的是什么?

      港股是切入点?再看几天港股的行情,至于A股,股值虚高的有,但不多,大多是低估,而且中国股市与经济运行的关联不大,A股和l港股的股价也不一致,索罗斯们肯定还会有欲望有行动,这回操盘恒大是索罗斯在后?

      目前看不到关联性的东西,单绝不会是孤立的几件大事碰巧同时出现,需慢慢观察。

      通宝推:潜望镜,审度,
    • 家园 有点不理解

      看上面的报表,资产总额22065亿,负债总额18480亿,其中今年有息债务2000多亿,还有一点是相当一部分的债主来自海外。

      我不懂财务,但看数字,恒大还不至于资不抵债,大不了把资产打包打折找其他人接手,先把债给还了,似乎这也可以?

      • 家园 应该看三点

        资产债务现金流。

        资产很难变现,买的时候值钱,卖的时候就不值钱,王健林沙发拍碎了,才把万达卖了几个钱?就这样,很多人还说融创进早了,晚一点还能压压价。

        当年国资私有化也是这么玩的。一百元买个厂的事,不算新闻。

        当年如此,今天也可以反向操作。

        恒大出现这个问题,我个人认为不在于房地产调控,他的土地储备量和房地产经营策略不至于受影响。还是产外投资太,也许是为了转移资金,也许是为了做大,谁也说不清。能看到的就是瞎投把自己弄瞎了。

      • 家园 财务报表数据比较虚吧,资产固化问题严重

        一是财务数据的真实性问题,国内房企粉饰报表是常规操作,恒大永续债等大量其他权益工具充斥。

        二是资产固化的问题,国内房地产有几个明显分化的趋势。一是一二线城市和三四线城市严重分化,三四线城市房地产销售已经低迷好几年了,随着人口进一步向中心城市聚集,未来三四线城市的房子更难卖,恰好恒大的货值很大一部分分布在三四线城市,这部分资产未来去化会很艰难;二是住宅和商业严重分化,住宅作为类金融投资品,只要价格合适还是不愁卖的,部分中心城市目前还是供不应求,但商业和车位无论在哪个区域,都很难买,价格也长期低迷,因为商业的投资逻辑还是看未来的经营现金流的,租金上不去,商业就卖不动。

        现在房企的经营模式大部分都是庞氏,土地价格已经很高了,拿地之后住宅销售现金流肯定养不住商业,导致必须不断滚动拿地,靠预售制度的红利套出现金来维持企业资金链不断掉。

        所以说,看着恒大资产体量很大,但剖开看,能有效变现的不多,一旦融资现金流断了,基本就无力回天了。

        通宝推:薄荷糖家族,
        • 家园 帮你补充点数据

          (恒大)截至2021年6月30日,集團總土地儲備項目778個,分佈於中國233個城市,總規劃建築面積2.14億平方米,土地儲備原值為人民幣4,568億元。

          其中一二綫城市土地儲備原值達人民幣3,176億元,佔比69.5%,平均樓面地價人民幣2,653元╱平方米建築面積,三綫城市土儲原值人民幣1,392億元,佔比30.5%,平均樓面地價人民幣1,470元╱平方米建築面積。此外,集團還擁有舊改項目146個,其中大灣區131個(深圳62個),太原4個,石家莊2個,唐山2個,其他城市7個。

          • 家园 谢谢,平均楼面地价都不高

            以这个平均楼面地价来看,一二线城市的货值应该也主要处于远郊了

            • 家园 恒大一贯如此

              但2020年恒大合约销售面积约8085万平方米,去化率约65%,新增土地储备6500万平方米。土地储备量大概够开发三年,貌似还挺健康。

      • 家园 同样疑问,应该是流动资金的问题,不是资不抵债的问题

        前提是,那些数字真实的话。

        • 家园 同感

          我也认为是资金链的问题,这是国家政策转向和国内外投资者对新形势下的调整,共同产生的结果。这都是应该经过事先的评估的。要说政府对恒大的所有事情都门儿清,可能是跨大其词。可是说政府对恒大的那些账是有数的,应该不过份。政府怎么可能不知道它现在的体量和后果的分量呢。恒大的存地,在建和在售的楼盘等都是非常可观的,应该是资能抵债。

          经过整顿改组,恒大换人换向后,资金链问题就会得到解决。

      • 家园 资产要打7折计算

        看阿里房产法拍,除了少数地方,有证的房产,一般是评估价的7折左右。

        未完工的,未办证的房产,7折都拍不到。

        -----------

        资产总额22065亿,打7折1.5万亿,负债1.8万亿,已经是资不抵债。

        把资产打包打折,估计死得更快。

        • 家园 我今晚又听到不同的说法

          你说的打7折,其实如果现金流稳定,未来楼价看好,原本应该不会是啥大事,但现在政策有变,实在不好说。

          今晚听一个在地产界的朋友说,没错,恒大大部分债主是海外的,许家印手头有钱的话,优先还给海外的债主,其实也合乎商业逻辑,未来难以在国内融资,他还想继续在海外融资,先把旧债还了,才容易借新债。

          结果是惹恼了国内的债主,包括大批供应商,于是楼盘交付更慢,回款更为困难,造成了恶性循环,现在连海外的债主也不愿意放新债。。。。。

分页树展主题 · 全看首页 上页
/ 23
下页 末页


有趣有益,互惠互利;开阔视野,博采众长。
虚拟的网络,真实的人。天南地北客,相逢皆朋友

Copyright © cchere 西西河