主题：茗谈(六十一)：年货 -- 本嘉明
- 复 我了解的也类似
家园 这脏油的买卖做不成 大家拿和美帝一衣带水，是不可能和土鳖暗通款曲的。抛个暧眼，再打个情骂个俏就顶天了。
土鳖向来民族主义情节严重。哈皮上台的时候叫的太过，现在来个180度的大转弯，哥的情绪还没有调整过来呢。哥很清纯，不是那些风月场上的老手，倔脾气上来，很难扭的。
再者说，大家拿想挟土自重，让别人配合演出，也得出血不是。平时的客套免不了，最起码也要口上积德啊。这些铺垫都没有，就颠颠的去了。哎，哈皮估计是要热脸去贴冷屁股了。
家园 not true Chinese are the most aggressive oilfield buyer in Canada.
Several prospective lands were overpaid based on ambiguous estimate about oil reserves.
You are not Toronto insider and have no idea how much China's money has been deeply involved in Canada.
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家园 加拿大坐拥大片土地大片资源 又有山姆大叔保驾护航，虽然说保护费出的不少，但是好歹还算个不错的地方。而且像你说的，民风相对保守，所以固然不是很有进取心，但是想要四脚朝天也不容易。唯独可惜的是比较soft，也是没办法了。
家园 祝大家新年好 祝大家新年好
龙年大吉大利，万事水到渠成。
加拿大业界有个笑话，说TD的CEO克拉克（Ed Clark）对负责精算和调整房贷利率的副总说：你神马也不用干，只要每分钟盯着RBC的利率部门，看有消息就跟，就可以了。
当然不是那么回事，这两大银行的利率部门都非常强，因为央行非常注意听取几家大银行的经济分析意见，这是争夺国家金融话语权的大事情。
目前的央行行长Mark Carney也很聪明，Ed Clark一度想让TD的首席经济分析师专美于央行的坎尼行长，而坎尼来者不拒，但同时又非常倚重丰业银行的分析意见，在大银行和小银行之间保持政治平衡。
在这样强大的精算部门面前，消费者要想占银行的便宜，是基本不可能的。只能说，同样是房贷借款人之间比，有些人有心，就比较划算。
那么作为国家领导人，要怎么与民休息呢？就是如果经济模式A，是高利率低房价；模式B，是低利率高房价。那么如果领导人有能力二者选一的话，最好优先考虑模式A。
就是说，普通人自住购房，在模式A比较有利。房价低，则借款额小，虽然利率高，但借款长达25年，就算5年一个定期（其实10年固定也有，你去银行问好了，就是没有人会忽悠你去买），那也要有5个周期。这5个周期里，你点儿再背，三个周期是高利率时期，那还有两个周期是利率下滑的。逢到高利率周期，不要慌，节衣缩食追加还贷，比投资任何理财产品都强。
相反的，如果在模式B下买房，初期的每月还款额同模式A是一样的，但5个周期里，能保证几个周期是低利率？到葡京VIP赌钱你敢连押5把小吗？
作为国家管理者，对于银行利率是要非常慎重的，牵扯面太大。目前中国的银行基准利率，不是随便可以下行的，那么政府调控房价不松劲，就是非常大的惠民之举了。房，是老百姓最大的消费和心愿了，房好，神马都好。
祝愿中国的董事会继续办好人民交代的工作，没有什么大失误。
外链图片需谨慎，可能会被源头改Mark Carney
外链图片需谨慎，可能会被源头改Ed Clark
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家园 本大新年好！ - 复 祝大家新年好
家园 祝本大龙年大吉 那么现在如果注定连续几年低利率，要买房的孩子们岂不是要跟银行耗下去，搞论持久战了？
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家园 这是个很好的问题 解得了这个问题的，那就是财神爷了。
我个人的理解是这样：
所谓“高房价-低利率”，这里面的房价，怎样定义为“高”？比如说温哥华和多伦多，十几年来房价只有更高，没有最高。所以拿历史上的房价跟眼下的房价比，就是说拿房价跟房价比，你无法判断最高点在哪里。同样，拿利率跟利率比，你无法判断最低利率在哪里，会低个多久。唯一可行的判断方法是，假设你现在要买房，那么拿目标房价（对应的房贷额），以目前的利率，算出25年的每月供款额，然后看你能否承受。如果勉强承受，就有问题了，因为利率在这25年里必然会涨，过劳病在这25年里，也始终在威胁你。
但这里面也包括许多有趣的插曲，比如房子可以出租部分来赚钱，或者不几年就卖出赚差价。所以这样泛泛而谈，没有太大的实际意义。
有一点我同意你，在加拿大低利率会维持一段时间，4到5年，这你从TD，BMO敢于推出4，5年的固定2.99%，就可以证实了。
大约15年前，多伦多（或者说整个加拿大）就是“低房价-高利率”，房贷利率达到12%以上。但这种时候一般经济状况也比较差，人均收入低，所以房价卖不高。这种局面，对于有手艺在身肯吃苦上进的年轻人，确实是购房的好机会，不过可遇不可求。
普通居民要买房，跟银行，跟经济大势耗，是毫无意义的，你的人生才几年？耗不起啊。就算明明知道吃亏，你敢于“不及时吃亏”吗？刚需哪里来的？
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家园 同感 人生苦短。虽然有人预测几年后哪国哪国的房子会跌。有多少人会等上几个年头。
还有很多因素。房价下跌的时候，也可能是经济不好的时候，这个时候很多公司裁人，就像加拿大2008年底，人人自危，房价虽跌，也没有太多人敢踩。还有就是如果像2008那样，房价下跌，但是时间不长，很多主人能够顶住不买，一时市面上房源特别是好房源就少，选择余地就小。
另外，全球范围里，就是海外资金的加入。很多华人投资移民，甚至中国小留学生，都是中国转来的钱。很多北京上海深圳来的新移民，即使是中等家庭，卖掉中国的一套房子，买多伦多的房子的资金（至少就是down payment）就有了，所以说加拿大房价上升被中国房价上升给抵消了。
记得去年年初，很多人估计银行会加息。所以当时mortgage好象5年fix还在4多，但是variable可以要到P-0.9。结果后来因为美国国债和欧洲经济危机，结果生生利息加不了。现在variable你踏破铁鞋也找不到P-0.9。
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家园 这是真真正正的利率啊 国内的房贷利率是7.05%。加拿大的利率还不到国内的一半，这么看从加拿大贷款太爽了。
普通人肯定耗不过去了，5年固定利率呢，对刚需来说，那真是只争朝夕啊。哪里能等5年呢。关键还是要看以后利率上去了能不能负担得起。
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家园 新年快乐！ 祝本大龙年大吉。
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家园 恭祝本大龙马精神！大吉大利！ 合家安康，快乐幸福！
家园 祝龙年健康好运 家园 本大新年快乐 顺便做个板凳