主题：说说房地产为什么没崩溃及何时会崩溃，兼和迷途笨狼商榷 -- 天子码头

今天已经是7月21号了，依稀记得，河友迷途笨狼曾预测7月拉开看房地产崩盘的大幕，现在看来这个预测基本上是失败了，那为什么会有这样的结果呢，我写了下面这个东西谈下自己的看法。

一、“刚需”谬论与价格失灵　　

中国房地产有一个很有意思的现象，那就是房子越盖越多，房价越来越高。可以说，房价是与房地产红火的程度成正比的。按照一般人的理解，某种商品供应量越多，其价格应该相应地下降；如果供给增加不能使商品价格下降，那只能说需求量太大了，需求远远超过了供给能力。

　　很多人对高房价就是按照这个逻辑来理解的。很多人都认为：伴随这城市化进程快速发展和80后婴儿潮进入成家立业的年龄，越来越多的人选择在城市、尤其是大城市安家，对房子的需求量自然快速增长，“男大当婚、女大当嫁”乃千古不变的道理，对婚房的需求自然也就变成“刚性”的了。众所周知，我国是个人多地少的国家，城市土地更是稀缺，照此看来，城市房价一路走高、大城市房价直上云天，自然就是合理的了。这一逻辑就是著名的“刚需决定高房价”。许多开发商、砖家叫兽乃至大众商业媒体，都在不停地叫嚣着一个道理：刚需在，房价不会跌。

　　但事实真的如此么？说到“刚需”，就要谈谈经济学对“需求”的定义。在经济学上，需求至少要满足两个条件：1.购买能力；2.购买意愿。从来没有脱离购买力谈需求的道理。谈刚需的人往往喜欢大讲现在“想买房”的人何其多，但问题是，随着房价快速上涨，绝大多数人的收入都没有跟上房价的增幅，这也是为什么高房价引起如此之多的愤慨的重要原因。从购买力这个角度来讲，房子的“需求”实际上是在减少的。

　　如果承认上面的结论，那就有一个绕不开的问题：为什么价格可以脱离购买力一路上涨。中国人对价格的理解，基本上有两个理论来源：一个传统政治经济学上讲的价格围绕价值波动，一个是西方经济学上价格围绕一般均衡点波动。而追其根源，则是源自传统的“物以稀为贵”的观念。（商品数量少——价高——加大生产——供给增加——价格下降）也就是说，价格应该是有波动的。

　　那房地产为什么没有波动呢。曾经有人认为：房地产的生产周期比较长，所以价格波动会有一定的滞后，不能及时反映供求关系的变化。问题是从98年房改启动开始，到现在已经十多年了，这个周期已经足够长，而房价依然是整体上涨，所以这种观点现在看来也不符合事实。

　　如何房价，牵涉到如何理解价格的信号机制的问题。

　　价格波动真的是供求关系变化的客观反映么？事实上这一命题只有在完全竞争的条件下才是正确的。因为在完全竞争的条件下，每一个生产者和消费者都没有影响乃至决定价格的能力，因此他们必须不断地调整自己的生产策略和消费策略，而这种调整最终体现在价格的变化上，同时，生产者和消费者又根据价格的变化，进一步调整自己的策略。这就是所谓的价格的信号机制。

　　但问题是，一旦完全竞争的这个先决条件不成立，那价格的信号机制自然也要失灵。在最极端的情况下，当市场上只有一个生产者的时候，他可以无视消费者对产品的各种观点。这一点在我国体现得最明显的莫过于铁路系统了。众所周知，我国铁路系统里就铁道部这么一个“卖家”，由于“只此一家别无分店”，导致了铁路服务出现许多问题，社会上对“铁老大”批评的声音也是一直不断。但就楼主以自己的亲身经历，至少这七八年来，火车票基本上是没涨价的。不仅如此，就是一年之内，不管客运淡季旺季，火车票价格也是没有波动的。如果此时仍把价格作为供求关系的表现，那么就会得出一个很有意思的结论：火车票的供求关系一直很稳定；如果再考虑到这七八年来通货膨胀，导致单位货币的购买力实际上在下降，岂不是等于说火车票的实际需求是在下降的！

　　对国情稍有了解的人，估计都不会相信上面这段话的结论；同理，那些认为春运的时候让火车票涨价就可以调节供需关系，缓解春运压力的经济学家，同样是可以笑的。因为他们的观点，不仅仅在于屁股坐错了了位置，同时也暴露了自己在经济学上的无知。

　　既然研究完了铁路，回头看下房地产，情况就比较清楚了。虽然在开发商这个环节竞争很激烈，可是在土地这个环节，却始终是政府牢牢垄断的。这就可以解释为什么价格的信号机制是失灵的，因为无论房价涨还是跌，对于房奴来说，只要你还在这片土地上，你都必须无条件接受。

　　那么现有的价格机制，又是个什么样的机制呢？

　　二、拍地模式与全民投机　　

研究完了价格失灵，那下一步就是研究下定价机制了。房地产价格体系的第一步就是拍地，那么拍地又传达出什么样的信息呢？

　　为什么在拍卖市场上很多人为一件商品竞相出高价？理由很简单，因为他们相信自己的出的价格仍低于该商品的“真实”价值；同理，开发商为什么愿意高价拿地呢，因为他们相信自己拿到地价格还低于土地的“真实”价值，或者说的更直白一点：土地仍有升值的潜力！

　　从某种意义上讲，拍卖就是一场赌博，当升值预期还在的时候，自然有人愿意出高价来买商品；反之亦然，一旦看跌的趋势形成，那么就不会有人愿意出价，因为大家都在等着更低的价格出现。

　　拍地是第一步，而第二步就是造房的成本。如果不论土地成本的话，以中国现在的国力，可以说造房子本身花不了多少钱。按中国现在的生产能力，造钢筋水泥需要几个钱？同时，我们还有者世界上“性价比”数一数二的劳动力的队伍，如果单纯算造房的人力物力成本，中国人完全应该造出世界上最便宜的房子。但事实跟中国人开了个不大不小的玩笑，中国的房价，尤其是北京、上海为代表一线城市的房价，几乎与纽约、东京不相上下，如果在把国民收入算进去，咱天朝的房价俨然世界第一！

　　要解开这个谜，就要研究下房地产的价格传导机制。即使不考虑拍地，作为资金密集型行业，房地产也天然具有投机的属性。世界上许多国家都有过房地产泡沫产生和破裂的历史。08年的金融海啸，起因不过是美帝里一帮经济能力地下的房奴还不起房贷了。可是当初美帝的“卢瑟”们为什么来买房子呢，一个原因就是因为能升值！

　　从这个角度来讲，房地产商天生就是赌徒，但对于赌徒来讲，最划算的应该是“低进高抛”，而不是“高进更高地抛”，可是如同在第一部分里讲的，如果不考虑内幕交易，在zf对土地绝对垄断的情况下，kfs是没有议价权力的，他们只能被动接受zf的价格，可zf又是怎么对土地定价的呢？拍地，价高者拿地！

　　可以说，中国的房地产，一开始就是疯狂的。我们可以假设，如果zf不采取拍地模式，而是核定一个基准地价，然后让地价每年按一定比例（如每年gdg的增长值）上升，那么依然会有黑心的开发商和炒房者在房地产“兴风作浪”，但房价决不可能涨得像现在这么快、这么高。

　　由于我国目前对房价没有硬性规定，因此高地价必然要摊到房价中，同时，开发商也是要逐利的，如果刨除地价和造房的人力物力成本后，房子销售的利润很微薄的话，那对开发商来说是不划算的。在房子价格成本体系的两个部分中，造房的人力物力成本的是相对稳定的，因此推动房价快速上涨的，只能是地价。另一方面，房子的销售是与土地所在区位联系在一起的，相同地段的房子，价格总是趋同的。那么我们可以设想，同一块地，在地价不断上涨的情况下，开发商05年拿地，5000元一平就可以实现预期利润；07年拿地，则要7000一平；09年，则要9000一平。而在相同区位价格趋同的影响下，05年开发的房子，开发商绝不会因为5000块就可以实现利润，而放弃标更高的价格，而就常理而言，同一区位，先建好的房子各项条件会更好些，既然后来的都可标9000，那作为先行者，05年的房子标价过万不算过分吧。

　　从这个意义上讲，房价涨跌，跟房子卖不卖得出去根本没必然联系。同时，地价不断上涨，也是一个预言自我实现的过程，因为地价的上涨，最终要体现在房价上涨之中。对于开发商来说，05年的开发商永远是最好的例子：早拿地，早拿地，多赚钱！而对房奴来说，则是：早买房，早享受，少花钱。

　　如果顺着上面的结论，我们可以发现，中国房地产真实的价格机制跟供求数量没什么关系，它的真是机制是买涨杀跌：只要上涨的预期纯在，那么永远是早买比晚买好。同理，一旦形成下跌的预期，那自然是越晚进场越好，先进场的都是先烈。即使是对无辜的房奴，道理也是一样的，我身边就有很多这样的人，先是对高房价愤愤不平，然后寄希望于zf调控，在被忽悠了几次之后，终于认识到了一点：房价不会跌了，然后怀着复杂的心情加入了房奴的队伍。如果大家还印象的话，在08年上半年，房价一度曾下跌，于是就有刚购房不久的业主出来抗议房价下跌，开发商为了保持消费者的信心甚至连不降价这种口号都喊出来了。

　　从这一点也可以理解，为什么无论政府怎么调控房价，在打击小产权房的问题上，却是一直都没含糊，因为一但小产权房流入市场，那么对于政府来说，等于在市场上有了“竞争者”，现有的价格机制就会受到干扰，而一旦在小产权房的干扰下，社会形成下跌的预期，后果将是非常惨重的。

　　可以说，不管你抱着什么样的目的，只要是进了中国房地产这个“场”，就逃不开“买涨杀跌”对你的影响。在天涯房观上，就有一个很有意思的现象：zf每一次调控令出，都有一批人yy房价要崩盘，而当08年房价一度真的开始下跌的时候，好多人是准备看开发商和炒房者跳楼的。在西西河上，最精于此道的莫过于迷途笨狼大师了。而从这就导出另一个结论：只有涨房价才能把“刚需”逼出来，降房价刺激不了“刚需”，反而会引起更多的观望。　　如果承认上面的推理正确的话，那下面就将得出一个很可悲的结论，只有投机品才是遵循买涨杀跌机制的，而在买涨杀跌的价格机制下，房地产本质上就是一场疯狂的全民投机。但是投机一方面需要钱，另一方面又需要信心，这两个因素又是怎么来的呢？

　　三、房地产与实体经济的辩证法　

　房地产的发展，离不开实体经济的支持。这一方面因为从投机的属性来讲，房地产本身不能创造财富，因此支持房地产发展的资金需要由实体经济提供；另一方面，开发商造出来的房子，也不可能单靠房地产利益链上的人全部消化。因此，从买、卖两个角度来说，房地产都要靠实体经济来支持。同时，房地产带动一系列产业发展，对实体经济也有促进作用。

　　以上是从正面的角度来讲房地产与实体经济的关系。但是，房地产也会走到实体经济的反面，因为资本都是逐利的，总是从低利润的行业向高利润的行业转移。一旦房地产的利润率高于实体经济的利润率，那就无法阻止实体资本的资本投资的房地产的热情。涌入房地产的资本越多越快，房地产则越红火，房地产越红火，房价上涨越快，房价上涨过快，自然要提高企业的成本，造成实体经济利润进一步下滑……由此进入一个恶性循环。

　　以此来审视中国的房地产经济，很明显可以看出，这轮房地产是伴随着98年以后it+入世拉动的经济增长大潮一同成长起来的。而在05年以后，随着实体经济增长走到最高点，社会上富余的大量资本开始向其他领域转移，中国的房价也是从这个时间点步入“令人发指”的轨道。实体经济的发展，一方面为房地产提供了大量的资金，另一方面也为房地产提供了信心，“刚需论”虽然荒诞，却为房地产勾画了一个美好的蓝图：只要经济还在增长，只要城市化还在进行，中国的房价就将一路上涨！这也可以解释为什么开发商以及力挺开发商的“砖家”总喜欢大谈“刚需”：因为这是信心之本！　　

从这个角度，也可以理解为什么08年房地产为什么会一度步入下行轨道。尽管在这个时间点上，很多人津津乐道的“城市化”仍在进行，“刚需”的数量并没有显著的变化，可是08年的经济危机却宣告此前经济增长的结束。而随着国家四万亿出来救市，虽然是吹起了一个更大的泡沫，但好歹账面上经济重新开始进入增长的轨道段，可是这个时候实体经济已经无法寻找到像当年it那样，有足够利润前景的经济增长点，于是房价终于一路向上狂奔，成为脱缰的野马。

　　房价真能像某些一路上涨么，通过上面的分析，答案显然是否定的。现在实际上是房地产在喝实体经济的血，那么实体经济血尽的标志是什么呢——失业！

　　如同经济的增长总是伴随着泡沫，一旦经济转入萧条，自然也避免不了失业。目前越是大城市房地产泡沫越严重，而由于国情所致，越是大城市户籍制度限制越严，因此有大量的年轻劳动力“暂住”在一线城市，一旦他们失业的话，那么一线城市给他们的只剩下高额的生活成本了，对于他们来说，一旦事情到了这一步，自然就没有留下来的必要了。

　　一旦失业+高额的生活成本逼出“逆城市化”，那么无疑宣布这轮房地产大潮的终结。从经济上讲，“逆城市化”意味着“刚需论”总破产；从政治层面讲，这还有另一次意思。尽管大棋党总认为政治精英是理性的，“形势一切尽在掌握中”，但事实上人类历史的进程从来都是各个利益集团互相博弈的结果，而不是由某个人或某个集团的主观计划决定的。中外历史早已证明，统治者的道德与理性都无需高估。中国目前是一个社会结构断裂的国家，弱势阶层同强势的权贵资本阶层博弈的手段甚少，对于他们来说，只要日子还过得下去，最多也就是在嘴上骂骂。可是光骂能解决什么用呢。最近五六年来，对房地产的批判、指责与咒骂还少么？可是房价仍然一路上涨，完全无视这些非议的声音。所以忙总曾经说过，大家不要讨论政治，因为你什么都改变不了。但一旦出现“逆城市化”，那就是另一种情况了，这意味着劳动力开始以“用脚投票”的方式，参与到利益博弈之中。

　　当然，在这种情况下，国家仍然可以选择救市，按中国的国情，只要zf愿意，就算是放出40万亿也不是问题。可是问题在于银行家历来都是“锦上添花、落井下石”的主儿，在实体经济一片萧条的情况下，放出来的钱肯定是优先进入投机领域，这无疑会进一步加剧房地产的繁荣与实体经济萧条之间的矛盾，其结果只能是引起更多的劳动力“用脚投票”。

　　而从房地产的资金链来看，这个游戏也不可能持续的时间太长。08年经济危机以后，各国普遍采取了放水救市的策略。但从今年三月国际形势来看，显然国际资本大循环难以为继，而国内自春节后，cpi一路狂涨，紧缩政策也是早晚的事情。支撑国际房地产的，无外乎国际、国内两个资本循环，两个资本循环中任何一个无法为继，对房地产的打击都是致命的，而现在看来，这个时间点不会太远，那么2012会一语成谶么？

　　长久以来，在很多人眼里，房地产的前景和中国经济的前景是呈正相关的，但现在看来，这两者的关系要倒过来。当然，房地产留给人们还有个更大的疑问：一旦房地产崩盘，对两个资本循环都会产生非常大的负面影响，那么其后果会不会像1929年美国股市崩盘一样，掀开全球经济萧条的大幕？（完）