主题：中國現在房地產模式始創者- -- 雨辰老人
家园 中國現在房地產模式始創者- 眾所周知，現有中國房地產模式是參考香港，而主要部份-分層售樓是由利銘澤首先實行。利銘澤是共濟會遠東區最高負責人(引自他的女兒作的傳記)。說共濟會創造了現在中國房地產模式，也不算過份!
分層售樓是好?是壞?好的方面，令巿民買得起樓。壞的方面，抬升樓價，制造負資產，制造經濟危機。忽然想起，一本書<<天使與魔鬼>>。網上文章，大多講共濟會負面及陰謀論。個人想法，要一分為二，既要講壟斷、壓榨一面，又要講促進社會進步一面。
昨文指「發明」物業分層出售者可能是霍英東或陳德泰。今接壹傳媒楊懷康社長傳真，附來資料，顯示「發明人」應為利銘澤，「證據」為「本報記者」駱友梅訪問霍英東（一九七五年四月下旬《信報》連載），霍氏說他不是分層售樓首創人，「我是其中最早一批採用此方法的地產商」。霍氏又指「以賣樓刊印說明小冊子及 刊登廣告，我是全港第一人」。
霍氏說分層售樓是「利希慎置業公司首創」；楊氏指利銘澤女兒利德慧所著《利希慎家族史》，亦提及利氏為本港分層售樓首創者。
可是，楊社長傳來一九九一年五月十七日出版《壹週刊》（第六十二期）〈建築地產雙龍出海〉一文，文內霍英東說五十年代初期，「改樓宇分契並無先例；但大律 師羅顯勝認為問題不大……，過了法律這一關，（而）分層出售樓宇遂成地產商最流行的售賣方式」。
如此看來，本港分層售樓「發明人」是羅顯勝（曾數任本港首席裁判司），而把之落實的是利銘澤。謹向懷康兄致謝。
家园 是哪位罗大律师发明的？ 这里有篇讨论分层地契（Strata Title）的文章，里面也提及是谁在香港发明类似做法，不过作者听说始作俑者是另一位罗大律师--罗文锦。
https://law.lexisnexis.com/webcenters/hk/Blogs--Analysis/Blogs/Not-Entirely-Legal---Part-31
家园 1947年 1947年已有分層售樓!
1947年吳多泰創辦“鴻星營造有限合司" ，承攬香港戰後的維修工程，當時香港大學的重修工程、香港政府的工程及軍部建設工程等，也是鴻星承辦的。
"到平日替客戶簽租約、買賣合的的高露雲律師行，找到周建勳師爺，將我的計劃告訴他。“分層出售"的方法是各層業主都有業權，譬如4層樓宇的每層業主就有四分一地權，5層便有五分一地權，另作分層契給購買者有權居住、買賣、按揭。後來周師爺向地政署申請是否可以這樣註冊，結果獲當局答允。
我於是向大業主張觀鳳商購九龍山林道46、48號一幅面積4500方呎土地，張索價26萬元，我首期先付5萬元，並同意在6個月內交易。我在那裡建造起兩幢5層高的房子，每層三房兩廳，有兩個洗手間，售價每層5至6萬元，由黃祖棠則師根據我的意見入則，我則開始印刷買賣樓房說明書。開盤第一天已有四十餘人前來查詢，第二天增加到百多人，第三天已全部售馨。我有了訂金，就立即找張觀鳳交易，完成了一樁大買賣。"
高露雲律師行鐵定是發明者。利希慎置业有限公司于一九二三年十一月十十七日，在高露雲律师行C.E.H.Beavis大律师公证下，正式注册登记，设址在皇后大道中二○三号。直到今日，该律师事务所仍为利氏家族公司正式法律代表。故此，說利銘澤始創也並非毫無依據!
1954-1955，羅文綿制作了一批完整條文大廈公契，可供後人參考。
家园 利銘澤與周恩來關係- 由於大刀王五關係，再次研究共濟會在近代中國角色。利銘澤在五卅慘案時，曾組織留英學生抗議。據利德蕙(利銘澤女兒，加拿大上議員)家族傳記所述，利銘澤曾通風報訊，慘助周恩來逃避追捕。據我估計，最可能是南昌起義失敗後，周恩來到香港醫療這一段時間。此外，在抗戰期間，曾協助調停東江縱隊與KMT關係。故此，利銘澤結緣於TG，遠早於韓戰時!
羅富齊家族兩面下注能力，世人第一!除了納粹這一次外，兩百年來無一失手!
但又不無矛盾，既資助清黨，又要協助周恩來逃走;我真的想不明白?
除非再有新資料，否則無法再想!
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 地產壟斷弊端- 編者按:個人感覺很憤怒，失業巿民被高物價剝削。雖然比不上販運鴉片，但有親身感受!看到1982年，忽然想到和香港回歸有關!
一項調查發現，天水圍街市的物價較元朗、屯門及灣仔的物價可高出一成以上，其中菜芯更加高出三成，調查機構認為天水圍物價高與區內街市全由領匯管理有關，要求政府在區內興建市政街市引入競爭。
1982年，由殖民政府和發展商Mightycity Company﹝現由長實集團及華潤創業持有﹞簽署的私人備忘，指定政府建築物內的商業項目不能對私人發展構成足以影響營運的挑戰。這意味著雖然天水圍大部份由公共房屋及資助房屋所組成，但是卻只有非常小型的本地商業、商店及街市。這份備忘更導致一座永久街市的建設計劃胎死腹中。
天水圍人口273,800，失業率高達 9%，全港最高。即使居民能在區外找到工作，亦要忍受高昂的交通費和相當長的交通時間。
對生活於水深火熱中的天水圍居民而言，一塊三萬平方米的地區經濟撥地不但能吸引遊人，更能為他們帶來就業機會，改善生計。他們期望該處可開設三百個熟食檔攤，由天水圍眾多自內地來港的新移民提供來自大江南北的美食。另外，那裡還將有廉價紅酒賣場、美食廣場、有機農莊及Spa設施。食家蔡瀾估計，這盤將需招聘三千人的超級大排檔生意，會成為旅遊熱點。立法會議員陳偉業也認為，紅酒賣場每日人流大約為四千人。
然而，隨著地區經濟撥地與其他三個在濕地公園附近發展112B區的計劃被政府否決，房委會將接手在該地皮上興建臨時老人設施。
家园 香港房屋建設及管理回顧- 香港公屋始建於1953年大火，香港政府為了安置災民而興建。及後，為了拆除遍佈山邊寮屋，才普遍興建;並非為了貧民，而是為了霸佔山邊者，才有過半巿民是公屋居民現象。到了八十年代，才大致清拆完畢。六七暴動後，麥理浩為了培育本土意職，更有十年建屋計劃及居屋出現。由於大規模興建，公屋不斷有短樁出現。直至八萬五政策取消後，短樁才不再出現。
香港首個有物業管理私人屋苑是七十年代美孚新邨。由於沒有法例規管，大廈公契內容十分荒謬!大廈公契由發展商訂定，除非100%業主同意(沒有人能做到)，否則不能更改。早期公契指明大廈由發展商指定物業管理公司管理。早期公契甚至授權物業管理公司可以停欠費業主水、電及煤氣。
其實，香港物業管理法例早已落後內地，但從未見內地媒體報道過!只報道香港優點，真能學習到有用的東西嗎?
关键词(Tags): #香港房屋建設及管理，家园 1977年利銘澤地位比霍英東還要高! "以庄世平(香港地下黨首領)为团长的港澳各界同胞代表团，香港知名人士利铭泽夫妇，以及旅居海外的台湾同胞和华侨代表，也参加了招待会。"
[URL=]http://www.hgf216.com/H/GN1977/W770930/ [/URL]
估計原因:
1.韓戰期間偷運戰略物資貢獻(擔當保護傘角色);
2.六七暴動期間，辭去行政局首席議員;
3.中美建交後，對外貿貢獻。
接見時，提出了海外關係問題。若然像利銘澤背景複雜的人，都沒有問題。其它一般人都沒有問題。效果和雍齒封候一樣。
家园 朝鲜战争时期偷运物资 这个和罗斯柴尔德在英法战争期间偷运金子有的一比。换句话说，共济会是一个超越国家和民族的组织，那么他的纲领是什么呢？
家园 那是霍英東，利也是？ 家园 這些事情難有明文書證 据罗亚的《政治部回忆录》所述：“香港走私活动的猖獗，使中国在韩战所需物资获得充分接济，引发美国中央情报局在港进行调查。调查结果证明本港走私禁运物资活动频繁，部分竟然是在军警监视下进行。传言葛量洪本身虽无直接参与，但其美籍夫人则在本港银行存款膨胀，调查人员虽无证据证明其夫妇贪赃枉法，但是也有形迹可疑之处，遂把事实经国家渠道送交英国，至此英国也无话可说，惟有换人让步……葛量洪夫妇在离港当日，有人在众目睽睽之下目睹官方利用‘慕莲夫人号’港英游艇，搬运数十箱财帛货物回英。”葛量洪大约是1957年底离任的，接替他的职位的是柏立基。
難道漁民出身霍英東有可能接觸葛量洪?根據利銘澤日後表現和上文，他的保護傘角色嫌疑很大。這些事情難有明文書證。
