主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

唯一的解决办法，还是应该按照科学发展观来解决问题

用发展的眼光解决房地产问题 [ 瑞士 ] 于:2010-04-14 06:34:29 主题帖

首先住宅产业政策，重点在于帮助低、中等收入阶层购买或自建住宅，充分发挥全社会的力量来扩大和增加住房条件，改善环境，并有利于减轻国家在住宅建设上的负担，对加速改善城镇居民住房条件起到积极作用，同时也增加了市场供应量抑制房价的过快增长。

政府应该大力采取向住房自有自住倾斜的政策，给予各种优惠和方便（加补贴）鼓励个人购置自用房屋，在需求和供给方面应该分别制定具体措施：

一、在供给方面：

①在法律上对个人自建和购买的住房给以保护，鼓励自建住宅（对土地两元制度要顺应时局进行改革，彻底取消对集体土地的歧视性规定，释放土地供应量）；

②在自建住宅和用于居民购置的住宅土地和建材上给以方便，减免土地占有和使用的税费，并提供建、购房贷款和补贴；

③帮助和促使住宅建设合作社的创立和发展，给以非盈利的合作社各种法律和金融支持（包括合作性建房基金会）；

④政府兴建供给出售给中、低收入者的公共住宅，扩大住宅供给量；⑤减免住房资本所得税，并鼓励个人低价售房。

二、在需求方面：

①减免自用住房所产生的各种归属所得税；

②向低、中等收入阶层提供购置自用住房的长期、低息贷款和贷款利息的补贴；

③减免个人购买住房的交易税费（包括再转让的交易税费）；

④减免个人收入需购置住房的收入所得税以及在更换住房的买卖过程中的税费。

三、在鼓励个人拥有自有住房的同时，政府应该同时实行住宅补贴政策，补贴政策一般分为三类：

①住宅人头补贴，按人口数计算发放家庭住宅补贴，以扩大低收入家庭的总收入和住房支出，刺激住房需求，同时为保证这部分补贴真正用于解决住房问题，对补贴的发放和使用有特殊的限制条件和规定。

②住宅实体的补贴，只在建房、购房（或租房）时发生的直接补贴，这种补贴一般建立在国家制定的居民住房的最低标准和家庭收入在住房费用支出的合理比率上，超出标准的不能享有补贴；

③按工作年限和职务的补贴，这种补贴主要面对公务员和间接国家管理人员。

政府用补贴和优惠条件支持的方式实现的不以盈利为目的的自有自用住宅的私有化政策比单纯的商品房化具有更广泛的实际意义。依靠和保护私有投资，减轻国家负担，促进住房私有化程度是提高居民居住条件的必然之路。实行市场机制与政府资助相结合的政策，依靠私人住宅市场和金融市场（减免税费的优惠政策）来实现私有化住房问题的解决。政府只解决少量的公共租房问题。以国家资助为主的住房私有化（重点用对中、低收入者的优惠和减免税费）实现住房问题的解决。

时机成熟时实行私有住房自用自住的政策和补贴的政策，当住房市场的金融条件、证券化条件更加充裕，住房在充分改善之后在与金融和证券的结合中转化为金融资产，不但解决了居住问题，同时解决了发展和养老问题。只是在国民经济的发展过程中，政府的补贴政策越来越多的被加以限制和从向中、低收入者补贴转移到只向最低收入者的社会福利和保障体系之中。更多的起到调节收入分配和贫富差别的重心中去，起到普遍提高和普及提高居民高质量生活环境和条件的作用。

中国城市土地利用其实是非常粗放的，这里讨论过

http://www.ccthere.com/thread/2824562

如果按每个城镇人口平均用地来计算，中国城镇人口的用地 比世界平均水平要高一倍。大家可以看到，有的城市热衷于 “形象”工程和“政绩”工程，建了不少脱离实际的宽马路、大广场、大草坪。有些地级市、甚至县城的广场盖得都非常大，一些地级市用一、两千亩土地来盖广场 的例子并不少见。

还有现在时兴的大学城。

耕地的流失，其实已经威胁到粮食安全。

所以，应该卡死土地供应，在精细开发上做文章。不少大广场、大草坪可以卖掉开发，而且，七平一通已经是现成的。

当然，这也只是缓兵之计，广场之类总有卖完的一天，但操作得当的话，至少可以支持相当一段时间。