主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经
家园 60%看上去很吓人，其实不算什么 1、香港房地产暴跌时，跌去70%！！
2、北京去年（2009年）1年的涨幅至少在1倍以上，以我观察的一个楼盘（万科中粮假日、保利百合等），都远远超过1倍，跌去60%，还是远远高于2008年底 2009年初。
3、郊区的楼盘的炒作更甚，比如北京东面的通州。价格直逼市内，完全是一个概念。
4、楼盘开发周期（我观察的）从拍（买）地皮，到预售楼花，至少需要两年（一负责基建的人讲，北京1个工程需要盖180个章，即需要180项审批，以政府的效率，你想需要多少时间），到全部小区建设完毕，至少需要3 年（这以是非常快的，不太可能）。那么，暴跌60%，真正难受的只是去年购买房子的人群和部分去年拿地的开发商，后果影响没有想象的那么大。
现在房价炒那么高，由于时间因素，但房地产商原始的拿地成本并没有多高。
5、2008年房价下跌，我一朋友房子跌去30%，只是骂几句娘，酒照喝，肉照吃。
因为中国人购买，不向外国人，一般会尽可能多首付，宁愿借父母亲戚的钱，第一中国人亲情较重；第二，一般人没有太多的投资渠道，银行利率2.5%，借给亲人，对于借款人，这点收益相对而言，不是太看重。而如果贷款，购房人要承担5%以上的利率；而且，中国人有钱就尽可能提早还款，我记得看过一个新闻，房贷的平均期限只有7年，但是，实际签署合同时，通常都在15年以上。而且自住型房屋如果停止还贷，抛弃房屋，还存在需要另外支出以租赁房屋。
这就是银行的借贷资金风险很小，而且即使是新房，银行都按8折评估房屋价值，以控制风险。
利用房贷杠杆很大的只是部分炒房团，这些人在房屋价格大幅下降后会停止还贷，导致银行拍卖，出现骨牌效应。
从实际情况，相信这些房子的量占总体市场比重有限，风险并没有我们想象的那么大。
而且，我们相信政府在作调控时，对上述数据都作过分析，并评估过各种后果，以目前中国银行业的管理状况，上述数据是轻而易举地获得，对于借用身份证炒房骗贷，是在房子温和上升阶段的合适手段，对于这几年房地产的暴涨，借用证件，房产带来的快速升值所带来的暴利的诱惑，会引起出借人的欲念，在暴利面前，人性的弱点会充分呈现。相信没有多少炒房人愿意卷入这种纠纷。看看北京宋庄画家村由于房价上涨导致十几年前的购买合同毁约的官司即知房产的暴利的诱惑多大。
6、香港房地产暴跌时，广州房地产也同时震荡，其实有什么大不了，不都过来了。
家园 最坏的情况也跌不那没多 09年加大土地供应，如果跌那没多，这些地会滥尾。以北京为例去年卖底900亿，今年也4、500亿了，这就是潜在的滥尾空间。这种情况是too big to fail.而且房价和地价下跌时，土地流排，政府少了卖地收入，财政坚持不了太久。SO，下跌幅度超过银行首付，银行会受不了。下跌时间超过一年，政府会很难受。会触发政策反转。
家园 很多地根本就没开始建，甚至连地款都还没有交齐 很多地王只交了保证金，这些钱是为了拉抬周边楼盘价格的成本。具体可见很多业内人士和河内大牛的揭秘文。所以烂尾的不会有那么多。据大牛揭秘，去年北京卖地的900亿，实际收到的只有一半左右。
这样推断的话，从今年4月1日起才实行地价30天内付清，地价跌一半，政府实收其实和原来差不多。
家园 房地产一个话题，卷起千层浪 说那么多冠冕堂皇的理由干啥？
“就凭房地产硬生生撕裂社会两大群体，它就该死！”
另，严重支持政委“转型”！
家园 说个例子，放在这儿做个参考吧 同一个城市，这个城市北部的新盘。
我一个同事，刚上班2年的同事，上上个礼拜，被通知，他看的房子要开盘了，开几个楼，他还托了一个政府里关系，人家告诉他说，去拿号吧。他就去了，拿了18x号，交了x万的订。
然后对口销售告他说，等到你号了，给你电话，来挑房。下午，5点半，接到电话，就去了，到了一看，他咬牙啃老才能买得起的2居室，都已经卖完了，只剩下顶层了，那价钱也已经超出他的预算+30w的心理压力承受范围。
他跟对口销售说，下次那几个楼开盘的时候，能不能给他拿小一点儿的号？人告诉他，现在比他小的号，都是关系号。
给我的感觉，现在，2居室的普通户型，还是供不应求
家园 买的不一定都是住的 就你所说的2居室，恐怕买来投资的人远远超过买来住的人。因为这是最好卖最好租的户型。
如果房子没有投资属性，你就会发现原来房子多的是。
家园 二居室是永远供不应求的，因为根本就没有供。 家园 地产利益集团营造出来的假象，被骗了还帮人数钱 是有真实需求，不假，几百号人排队买小两居。就说10万人好了。这个需求就只这么多，不易突然增长。北京牛，真实需求每年越增越多。
土地局高价批地，开发商捂盘，只造三万个小两居出来卖。10万人抢这三万个房，自然觉得“供不应求”。去抢二手房，二手房主是更贪的，一手房涨他们也加价。再加上炒房的，更加“供不应求”。只好求人排前面一些，高价买到了还谢天谢地。但这全是假象。
真相是，北京没有人睡大街，而且还有很多空置房，我看不出物理上哪紧缺了。许多不需要房子的人买了放那等升值，都懒得放租。四川地震，一天可以建一万个房。北京四环边上，也有大片空地。如果真要建，一年能造出多少小两居？
炒出来的“供不应求”而己。被利益集团骗了，自己不知道，反而主动在群众中制造“供不应求”的舆论。