主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经

1、香港房地产暴跌时，跌去70%！！

2、北京去年（2009年）1年的涨幅至少在1倍以上，以我观察的一个楼盘（万科中粮假日、保利百合等），都远远超过1倍，跌去60%，还是远远高于2008年底 2009年初。

3、郊区的楼盘的炒作更甚，比如北京东面的通州。价格直逼市内，完全是一个概念。

4、楼盘开发周期（我观察的）从拍（买）地皮，到预售楼花，至少需要两年（一负责基建的人讲，北京1个工程需要盖180个章，即需要180项审批，以政府的效率，你想需要多少时间），到全部小区建设完毕，至少需要3 年（这以是非常快的，不太可能）。那么，暴跌60%，真正难受的只是去年购买房子的人群和部分去年拿地的开发商，后果影响没有想象的那么大。

现在房价炒那么高，由于时间因素，但房地产商原始的拿地成本并没有多高。

5、2008年房价下跌，我一朋友房子跌去30%，只是骂几句娘，酒照喝，肉照吃。

因为中国人购买，不向外国人，一般会尽可能多首付，宁愿借父母亲戚的钱，第一中国人亲情较重；第二，一般人没有太多的投资渠道，银行利率2.5%，借给亲人，对于借款人，这点收益相对而言，不是太看重。而如果贷款，购房人要承担5%以上的利率；而且，中国人有钱就尽可能提早还款，我记得看过一个新闻，房贷的平均期限只有7年，但是，实际签署合同时，通常都在15年以上。而且自住型房屋如果停止还贷，抛弃房屋，还存在需要另外支出以租赁房屋。

这就是银行的借贷资金风险很小，而且即使是新房，银行都按8折评估房屋价值，以控制风险。

利用房贷杠杆很大的只是部分炒房团，这些人在房屋价格大幅下降后会停止还贷，导致银行拍卖，出现骨牌效应。

从实际情况，相信这些房子的量占总体市场比重有限，风险并没有我们想象的那么大。

而且，我们相信政府在作调控时，对上述数据都作过分析，并评估过各种后果，以目前中国银行业的管理状况，上述数据是轻而易举地获得，对于借用身份证炒房骗贷，是在房子温和上升阶段的合适手段，对于这几年房地产的暴涨，借用证件，房产带来的快速升值所带来的暴利的诱惑，会引起出借人的欲念，在暴利面前，人性的弱点会充分呈现。相信没有多少炒房人愿意卷入这种纠纷。看看北京宋庄画家村由于房价上涨导致十几年前的购买合同毁约的官司即知房产的暴利的诱惑多大。

6、香港房地产暴跌时，广州房地产也同时震荡，其实有什么大不了，不都过来了。