主题：【文摘】中国最盈利行业与暴利行业之首的房地产业 -- AleaJactaEst

一、中国特色：富豪云集房地产业

　　最近，２００３年中国获利产业的两个排行榜问世，一个是“十大赢利行业”

排行榜，另一个则是具有道德贬斥色彩的“暴利行业排行榜”（“２００３中国十

大暴利行业，房地产中小学教育居前列”，《青年时讯》２００４年１月２日），

列于两大排行榜上的行业有所不同，但房地产业却都高居榜首。

　　据房地产业内人士分析，全世界房地产业的利润一般都在５％左右，而中国房

地产业的平均利润率则在１５％以上。而中国的大富豪栖身的行业亦异常集中在房

地产领域。在中国福布斯２００２年度公布的１００名富豪中，竟然有４０多人涉

足地产业。此后虽然不断有从事房地业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《２００３年

中国内地富豪榜》上，涉足房地产的还是高达３５名，与其他行业相比，房地产业

的富豪之多，遥遥领先。仅此一端，足可证明中国房地产业“暴利”之说并非空穴

来风。

　　中国的房地产业仿佛有点金术，在短短２０多年内，以超乎常规的速度催生了

太多的亿万富翁。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家，而且很多人有着和

亿万身家极不相称的年纪。２００３年，从《福布斯中国富豪榜》上跌下来的刘晓

庆、杨斌都曾从事过和房地产相关的行业，目前正在接受审查的上海富商周正毅、

钱永伟、许培新也都是通过房地产业经营积累了巨额财富（“中国富豪一半是房地

产商，很多是房地产贷款造就”，《世界经理人》，ＷＷＷ．ＩＣＸＯ．ＣＯＭ，

２００３年６月２３日）。

　　与这一中国特色相映成趣的是：福布斯全球富豪榜中，５００富豪只有３０人

左右是地产商。

　　这就让人不由得产生疑问：中国房地产业何以能够维持如此高额利润？难道中

国的房地产业真成了点金术？

二、房地产业缘何产生高额利润？

　　据多年来观察分析，房地产业的暴利主要来自于如下五条渠道：

　　第一，房地产商与政府官员勾结，使用各种“灰色手段”拿到土地。

　　中国自１９７８年改革开放以来，曾出现过三次大规模的“圈地运动”，而第

三次“圈地”就发生在２０００年以后。根据笔者对中国近１５年来几度形成高潮

的“房地产热”的观察，房地产业的暴富流程如下：制定圈地计划→贿买政府土地

批租部门（国土局）→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→利用承建

单位资金开发→贿赂银行主管获得抵押贷款→基本完成收益周期。其中第一个重要

环节就是与政府官员合作。

　　２０００年以来中国进入“城镇化（即城市化）高潮时期，许多地方政府往往

把城市化当作大生意，与一些“社会能人”和利益集团进行权钱交易。这些“社会

能人”凭借其参与城市建设这一机会，成为富商巨贾，少数人还能够继续赁借其财

富优势，控制当地的城市规划，让地方政府为其服务，形成“地方政府傍大款”的

局面，而官员们的私家住宅也往往由“能人”选择好地资助建造。这样一来，“能

人”与政府官员结成了紧密的“利益共同体”，所作所为受到保护，成为地方的“

老大”。城市垄断经营的公共部门，建造基本的道路、水管和供电设施，地方政府

反而要求当地居民出资（“城市化陷阱：警惕地方政府傍大款”，《２１世纪经济

报道》２００４年１月１２日）。

　　房地产商既然能够成为巨富，帮助房地产商成为巨富的地方官员当然也肥得流

油，据房地产业内人士透露，仅仅用于批地一项的贿赂（交易）成本就高达地价的

３０％左右，这点在房地产业内早已不是什么秘密。据国土资源部不完全统计，２

００３年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件１６．８万起，７３８

人给予党纪政纪处分，１３４人追究刑责（即坐牢，“土地审计风暴，２０４６个

开发区卷入，近千人受牵连”，《北京娱乐信报》２００３年１２月２４日）。按

照这次公布的“反腐”政绩推算，每一起土地违法事件就算只有一位责任人，也该

有１６．８万人，如此多的依靠土地获利者，却只有不到１％的违法者需要承担“

刑事责任”，说明腐败获益的违法成本相当低微。官员们只要付出如此低的“违法

成本”，就可以获得相当高的腐败收益，这种情况下，由中央政府发动几年一度的

“大清查”，于惩治贪腐自然毫无阻吓作用。

第二，掠夺城市拆迁户的利益。

　　据《房地产导刊》披露，开发商绕过国家规定，拿到土地的渠道多达１０个，

其中就包括城市中的“危房改造”土地。房地产开发商在付出“灰色”的高额“交

易成本”后，为了保持利润，只能“从羊身上拔毛”，其拔毛的方式之一就是想方

设法降低拆迁成本。而各地的拆迁户分散无助，加上各地主管拆迁的政府官员都是

拆迁的隐蔽受益者，自然毫无例外地为房地产开发商撑腰。于是中国近十年来，城

市拆迁户们在暴力拆迁过程中，纷纷失去安身之所。据中国国家建设部统计，２０

０２年１至８月份受理来信共４８２０件次，其中，涉及拆迁问题的占２８％。上

访１７３０批次，其中反映拆迁问题的占７０％；在集体上访的１２３批次中，拆

迁问题占８３．７％（“拆迁十年悲喜剧”，《南方周末》２００３年９月４日）

。可惜的是，拆迁引发的公平和稳定的问题，并未引起中共最高当局重视，处于放

任状态，以至后来房地产商在拆迁过程中，收买黑恶势力介入拆迁，发生许多恶性

事件，如辽宁省拆迁户胳膊被砍断等类似事件不断发生。在拆迁户与房地产开发商

之间，因抗拒暴力拆迁引发的冲突越来越多，最著名的是２００３年８月南京拆迁

户翁彪被迫自焚事件。

　　２００３年一年内，在中共统治中心北京天安门广场先后发生了十余起自焚事

件，其中几位自焚者就是因征地拆迁导致家破人亡的苦主。面对中国百姓这种悲惨

的最后反抗，中国政府不但不秉公调查案件背后的冤情，反而将自焚者作为危害社

会治安者加以拘禁，并将为拆迁户打官司的律师郑恩宠以“泄露国家机密罪”投入

监狱。所有这一切，彻底表明中共统治是中国历史上最黑暗的威权政治。

　　各城市的拆迁工程早就已经成了官商勾结、无耻掠夺拆迁户私有财产的丑恶戏

剧。在２００３年８月２２日南京邓府巷拆迁户集体自焚事件发生后，江苏省省委

书记李源潮也不得不承认：“城市房屋拆迁和农村土地征用，现在已经成为‘沙滩

流水不到头’的两大问题”（“一个城市拆迁的标本审读”，《南方周末》２００

３年９月４日；《新民周刊》２００３年８月３１日）。所谓“沙滩流水不到头”

，指的是政府虽然规定要给拆迁户补偿，但用于补偿的金钱在各个环节都被贪官污

吏们拿走了，最终拆迁户得不到合理的补偿。从各地城市拆迁户的惨烈反抗来看，

可以毫不夸张地说，中国房地产商腰包里哗哗作响的金钱，凝结着无数城市拆迁户

的血泪。

第三、掠夺农民赖以安身立命的土地。

　　中国２０多年前的农村土地制度改革，即“家庭承包责任制”只是让农民拥有

土地使用权，并没有允许农民拥有土地所有权，这种制度上的缺陷最后导致县、乡

、村三级政权的官吏们成了土地的真正主人。从上个世纪９０年代开始，中国农民

土地被低价征用的悲剧不断在中国上演，就在今年一月，《南方周末》还登载了一

篇题为“别夺走我的麦田”一文，记述了山东齐河县农民失去土地的悲惨遭遇（《

南方周末》２００４年１月８日）。

　　中国农民贫困的根源之一在于土地权利的贫困，只有土地使用权而没有所有权

的农村土地最后成了县、乡、村三级干部肆意掠夺的对象。浙江师范大学王景新教

授在冀、鲁、鄂、桂、浙、滇等１１省１３４个县作了抽样调查，发现拥有土地的

农业人口只占总人口的８４．５％。据此推算，全国至少有１３．７％的农民无地

。据国土资源部统计，１９８７至２００１依法审批的征用土地数，加上违法占地

约为４０７４－４４２０万亩，按人均０．８亩计算，失地农民总数约在５０９３

－５５２５万。这些失地农民的血泪故事，只有少数能够见诸于媒体，与其他发展

中国家一样，中国之穷，就在于私权不明确以及政府的高度腐败。在中共威权统治

下，中国公民与政府之间没有任何讨价还价的博奕机制。

第四、大量偷漏税。

　　据报道，九成房地产企业严重偷漏税。２００３年，南京市地税局稽查分局耗

费半年时间，对２００２年度纳税额较大的８８户房地产业企业进行了税收专项检

查，竟然发现８７户有偷漏税问题，涉税金额高达５０３１．６６万元。据报，这

种现象在中国相当普遍，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是“微利”

或者“亏损”。不过税收是抽象的“国家利益”，在房地产商那里获取了利益的官

员们对此睁只眼闭只眼，并不积极追查（“２００３年中国房地产还差最后一个排

行榜”，信息时代网站２００４年１月１５日）。

第五、榨取购房者。

　　房地业的“黑”一直是中国消费者设诉的一个主要问题，不少欺诈都发生于房

地产预售中。房屋质量往往低于销售时的承诺，收取的各种附加费用更是多于牛毛

，还有少数开发商连地价都未交清，导致购房者拿不到房地产证。针对消费者投诉

，中国声称要在２００４年开始“中国房地产揭黑维权行动”（“２００４年中国

房地产揭黑维权行动”，搜房网站，２００４年１月２９日）。

　　这种榨取激化了社会矛盾。据统计，２００３年前１０月，全国商品房平均销

售价格为每平方米２４７０元，在上海北京广州深圳等城市的房价则高达每平方米

６０００多元以上。而２００２年全年城镇居民人均可支配收入约７０００多元。

以一家三口计算，全国城市家庭的年收入和城市平均房价比在１：１２左右。再考

虑到目前中国收入分配差距日益拉大这一因素，可知一般城市居民购房相当困难。

房地商的不诚实欺榨，导致无力购房的贫民怨气积结。

三、房地商的巨额投资从何而来？

　　最后还必须回答一个问题：中国富商在进入房地产业前，大都是没有多少钱的

“丑小鸭”，通过投资房地产业，他们才成为万人瞩目的“天鹅”。那么他们投资

于房地产的巨额金钱由何而来？

　　答案只有一个，中国国有银行的信贷资金是他们开发房地产的资金来源。

　　中国的房地产企业在开发之初，普遍都面临自有资金不足的困境，必须从中国

国有银行“借鸡生蛋”，从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，几乎都依赖于银

行的信贷资金。这一过程充满了房地产商与银行官员的权钱交易，加重了银行的信

贷风险。

　　近２０年来，中国房地产信贷政策已经变了６次，目前仍然在起作用的是２０

０３年６月１３日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

。这一政策刚出炉时，在房地产企业中曾引起轩然大波。不少房地产商认为，这一

政策切断了房地产开发企业的资金来源，将导致５０％以上房地产企业破产，７０

％以上楼盘因缺少资金而被迫停工。这种“恐慌感”充分说明了房地产业对银行贷

款的依赖性。但半年多以来，这一通知并未真正起到作用，因为贷款难度加大，只

使银行管理贷款的人多了一项索贿的资本，并没有真正切断房地产商的资金血脉，

中国的现实再一次证明了中国政府的“软政权化”。

　　在房地产业几近疯狂的扩张背后，潜伏了大量风险。据统计，１９９８年商业

银行房地产开发贷款余额为２６８０亿元，２００２年已经高达６６１６亿元，年

均增长２５．３％（“中国富豪一半是房地产商，很多是房地产贷款造就”，《世

界经理人》，２００３年６月２３日）。在上世纪９０年代，中国人民银行（即中

央银行，简称“央行”）还设有融资中心，当时融出的许多资金，现在都成了不良

资产。据央行有关人士透露，央行融资中心融出的资金，有８５％最终转化为广东

、海南的房地产（“央行铁腕清收千亿不良再贷款”，《２１世纪经济报道》２０

０３年９月２４日）。２００３年２月底，央行发布《２００２年货币政策执行报

告》，公布了中国人民银行对部分城市商业银行２００１年７月１日至２００２年

９月３０日发放的房地产贷款的检查结果：违规贷款和违规金额占总检查金额的

２４．９％。如果这个检查结果在中国有代表性，即意味房地产贷款中有近四分之

一是违规贷款（“央行房贷调查：４５００亿元贷款违规？”《２１世纪经济报道

》２００３年６月１９日）。银行主管之所以愿意违规放贷，当然是为了个人谋取

私利。

　　事实充分说明，被同时列为中国最盈利行业与暴利行业之首的房地产业，完全

是开发商与政府官员及银行贷款主管密切合作，共同掠夺中国公共财与百姓私产的

高腐败样本。

　　这样畸形发展的“房地产业”，将为中国社会的发展做出何种“贡献”？笔者

认为，除了让一批房地产商与政府官员成为富豪之外，还将导致两个严重的社会恶

果：一是政府财力弱化，从而导致公共服务质量劣化。因为政府手中最主要的资本

“城市土地”已经通过“城市开发”转移到了房地产商手里，政府将无力提供公共

产品的建设与服务；二是激化社会矛盾。由于中国公众没有表达利益诉求的正常管

道和解决诉求的机构，强制性的城市拆迁与征用农民土地，逼得许多平民走投无路

，必将成为累积社会矛盾的火药桶。中国政府再治国无术，大概也没幼稚到指望受

冤无告的老百姓只会选择“自焚”这一方式倾泻他们的不满。