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主题:【原创】乱言未来房价走势 -- 忘情

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  • 家园 【原创】乱言未来房价走势

    乱言未来房价走势

    首先声明,我不是什么经济专家,也不是某些利益集团雇佣的吹鼓手。只不过茶余饭后,胡言乱语,谈谈个人看法,纯属消遣。班门弄斧,权作抛砖引玉,还望各位大侠不吝赐教。

    最近这一段时间,中国股市震荡,CPI持续创新高,央行加息频繁,国家领导人频频放话,国家宏观调控的力度在加大。那么持续攀高的房价呢?会大涨还是会跳水?

    我个人觉得房价大幅跳水的可能性微忽其微。其原因粗浅分析有以下几点:

        第一:我觉得政府才是房价的最大受益者。

    近些年,各省市政府卖地皮导致财政收入大增,增幅远超同期GDP增幅。买,卖,建房国家都抽税,房价越高,国家税收越多,税收多,领导手里的钱就多;手里的钱多,就好办事;好办事,就关系理得顺;关系理得顺,自然取得的成绩就大;取得的成绩大,升官的机会肯定就高了。前段时间浙江某市领导公开对本市房价今年才上升二点五个百分点,远低于周边城市表达了强烈不满就是一个极好的例子。

    现在各地政府卖地皮的行情是一日一新高,试问,你土地批发价降不下来,人家开发商总得有利润赚,谁会做赔本的买卖呢?那房价还不是得跟着涨?想当年,吴新雄初来本市当市长,张口就说南昌的房价太低了,与周边省会相比还有巨大的发展空间。随即单方面撕毁了前任与铁路局签订的购地合同,逼得铁路局求爷爷告奶奶地,好不容易多加了一倍的价钱才重新拿回那块地。旋即,卖给职工的商品房均价也从1400翻到2800。

    就这样,南昌市政府还后悔了,今年来审计,硬说铁路局把房价卖便宜了,造成了“国有资产流失”。的确,现在同等地段的同类房子的均价涨到了6000以上,但在那03、04年,2800的均价还是同等情况下偏高的价位,你看看,欲加之罪,何患无词。

    从这几个例子里,你可以看出,虽然嘴上说得比唱得好听,但各级政府打内心里不打算让房价真正降下来。政府出台的所谓平仰房价的政策目前看看都是虚招。

    第二:老百姓缺房,房地产市场仍是卖方市场。

    随着中国城市化进程的不断加快,原先倡导的小城镇计划效果并不明显。农村剩余人口大量向大中城市集中,这些城市规模迅速膨胀。加上许多地方对老城区采取“只拆不建”的政策,导致了房屋需求旺盛。供不应求,自然拉抬了房价。在我们南昌市,中心区二、三十年房龄的老房子居然卖得和新建商品房相差无几的价位,个别地段的旧房卖得比新房还要贵。旧房子都这么贵,那新房子还不如它?在这种情况下,旧房反过来又拉高了新房房价。

    第三:所谓经济适用房、安居房对平抑房价作用极其有限。

    说句不好听的,我觉得这是政府迫于压力而作出的一种姿态。我不知道别的地区是什么情况,在我们这儿,政府也大张旗鼓地宣传这项利民工程。但我仔细研究了一下,并到现场去看了看,发现这些所谓的经济适用房,安居房都处于极偏远的地方,说是南昌市,但都在周围的县里,周边环境差,配套生活保障设施不足,房型设计不够合理,施工质量粗糙。其价位和周边同类商品房相比,并没有低多少。

    非但如此,这类房子的认购门槛非常高,各种审查手续极其复杂。我所接触到的一些低收入无房群体对此反应极其冷淡。电视节目里做专访,大吹大擂,抓住个例大肆宣传政绩。仅此而已,对平抑房价真没看出来有多少用处。

    第四:国家征什么税、征多少税都没有太大作用。

    因为中国人多,地少,人均住房面积小,房地产目前还是卖方市场,甭管国家征多少 ,我都把它加到房价里,你们爱买不买,不买拉倒。城市里那么多缺房户,自然有等米下锅的和熬不住的。

    国家最近加强了二手房交易的管理,税收提高了。但我们这儿卖二手房的立马声明,我在中介所报的价是我最后的纯所得,所有的手续费,中介费,交易税我都不管。得,这些又转嫁到买房人身上了,算起来国家的税收措施实际上起了拉抬房价的反作用。

     

    第五:买房保值、升值的预期太高。

    这两年,物价上涨得厉害,CPI超过了存款利率,有闲钱的富人迫切需要为他们的财富找到一条保值、升值的途径。他们的闲钱除了一部分流入股市外,另外有相当一部分流进了楼市。这些人不急着房住,专注的是楼盘未来的升值空间。看看南昌市的情况,甭管多贵的楼盘,越贵卖得越火,但实际入住率却并不高。许多住房交付多年还是毛坯,主人根本没来装修,原因即在于此。

    另外,中国目前贫富差距越拉越大。面对疯涨的房价,占城市人口比例最大的工薪阶层怎么办?物价天天涨,房价涨得疯,工资涨幅却宛如蜗牛爬。即使一年调一次工资,其涨幅也远远比不上房价增幅。眼看着越往后买房就越困难,工薪阶层怎么办?只有咬咬牙,勒紧裤腰带做房奴了。不幸的是,本人就属于这种情况。万幸的是,我醒悟得比较早,04年就出手了,要是拖到今天,连首付都付不起,就只能眼巴巴地望着房子,欲哭无泪了。

     

    其六:房地产业已经把银行给套牢了。

    众所周知,银行主要靠存、贷款的利息差来赚钱。那么这些年来,银行资金有多少贷给了房地产商?又有多少贷给了房奴?具体数字我不知道,但我想一定是个惊人的数字。如果房地产业真的崩盘,那么多贷款收不回来,成了呆帐,死帐,银行还有充足的资金来周转吗?

    要知道,咱们国家的银行都不是什么真正意义上的商业银行,说白了就是政府的出纳。要是这个钱袋子出了什么问题,政府就麻烦大了。到时候恐怕只能靠加印钞票来渡过难关,但这势必引发通贷膨胀,带来一系列的连锁反应。经济要一动荡,必然将社会上积蓄已久的各种矛盾激发出来,继而引起社会动荡。这与政府构建和谐社会的目标是背道而驰的。

    因此,政府也好,银行也罢,无论如何都不会天真地企盼房价真的跳水。

    第七:国家经济正在转型,由依靠出口导向为主转为拉动内需为主。

    经过近三十年的发展,我们国家已经发生了天翻地覆的变化。但经济发展到现在这个程度,甭管我们愿意不愿意,国际国内的各种因素将迫使我们经济转型,转而以满足内需为主。

    这种新的经济增长方式虽然很大程度上规避了外部风险,但就怕内需不足。怕老百姓不消费、怕老百姓的钱老存银行。老百姓不消费,GDP就上不去;钱存银行,银行还要付利息,银行是谁的?是国家的。你的存款不流动,国家还要付给你利息,它会愿意吗?

    一般商品的生产,我们国家已经接近饱和。扩大内需的空间并不大。而大有提升空间的是哪几样?当然是住房,医疗,教育、养老这四大项,关系到每一个人,拥有十三亿的消费群体,这个市场足够巨大吧?因此,政府怎么会轻易放弃这一大块蛋糕?

    终上所述,我以为房价跳水的可能性微乎其微。但是,我并不认为房价还会继续目前这种疯涨的势态,我觉得增幅会急剧回落,未来会呈一种平稳发展,缓慢上扬的走势。理由有三:

    一:利率持续走高,已进入了加息周期。

    看今年的频繁加息次数就可以明白,房地产商也好,房奴也好,他们的还贷压力不断加大。再看看银行的准备金率,今年的调整次数比加息次数多了近一倍,前两天又加了零点五个百分点。这样一来,银行的贷款总额将进一步受限。如果没有充足的资金源源不断地流入房地产市场,那靠什么来支撑房价不断地疯长呢?

    二:老百姓的钱是有限的。

    虽然统计局公布的居民存款的绝对数值十分庞大。但要知道,在贫富急剧分化的当今社会,社会财富高度集中在少数人手中,作为购房需求主体的普通老百姓手里的钱毕竟有限,还得应付日日见涨的日常开销,还得应对生、老、病、死、教育开支。国家对房价的种种调控措施在抑制炒房者的同时,也抑制了普通百姓这个消费主体。房价那么高,首付比例那么高,如果超出了自己的承受能力,老百姓就只好暂且打消买房念头,转而持币观望。毕竟砸锅卖铁,不惜一切,不计后果一定非买房不可的人只是极少数。既然这样,购房意愿下降,百姓们买不起房了,房价还会象现在这样涨得那么疯吗?

    三、对于房价,国家还得通盘考虑。

    现在房价增幅是GDP增幅的近三倍,这是一个极不正常的现象。依靠房价拉动GDP,虽可一时得利,但最多是短期效应。光靠房地产撑不起一个国家经济发展的大局,世界上还没有哪个国家是光靠房价来发展的。炒卖地皮,可以让各城市财政收入短期内大幅增加,但地皮有限,总有卖完的那一天,摊子铺大了,到时候财政怎么收拾?

       现在的高房价带来了一系列的社会问题,老百姓意见很大。政府的调控措施收效甚微,影响到了政府的公信力。我们正处在转型期,蓄积了大量矛盾,解决这些矛盾要靠时间,要靠经济的持续、健康发展,要靠一个稳定和谐的内部环境和外部环境,要靠政府稳妥有力的措施。甭管谁主政,无不希望国泰民安,社会稳定。因此各方面的矛盾和诉求都得放在大局的背景下通盘考虑,必然要进行利益取舍。综合方方面面,目前让房价增幅迅速回落,呈稳定、徘徊、缓慢上扬是对大局最有利的。

    近几天,温总理最近的讲话已经明白无误地表达了政府要对物价“管一管”的决心,综合各方面的情况看来,这一次应该是会动点真格的了。具体什么管控措施,我不是经济学家,也不是政府决策层,对此一窍不通,政府里有的是高参能人,就不用我瞎操心了。

    有一点,那就是经过这些年来的观察,使我对胡、温非常有信心。

      

                                 2007年11月16日

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