主题：【原创】房地产并未触底，房贷公司New Century狂跌36% -- 倥偬飞人

很多经济学家谈起房地产市场，说规模其实不大，只占总体经济的几个百分点。实际上这种说法远远低估了其影响力。自从2001年经济衰退，联储局多次降低利率，房贷的利息支出大幅减少，刺激了房地产市场的发展，一方面当然建筑开工率大大提升，另外一方面相关的金融服务业也就是房贷迅速膨胀。简单点比方，房地产建筑销售是皮，相关金融服务业实际上是毛，以荣俱荣，一损俱损，皮之不存的话，肯定有毛将焉附的问题。一方面买房子的人固然要房贷，另外一方面很多房主在房价大幅上升的情况下开始用住房向银行抵押贷款，所谓mortgage equity withdrawls (MEW)就是这么回事了，而这些借出来的钱很大一部分又拿去消费了。所以房地产对经济的贡献，并不只是建成销售了多少房子，还整个地提升了所有房主们的富裕感和贷款额，进而刺激了消费。

具体的数据来看，2000-2006年之间，美国个人房屋的抵押贷款总额从4.8万亿上升到了9.5万亿，几乎翻了一番！可以说30年的贷款额，加速在6年之间完成了，可以说是揠苗助长！接下来的时间不可能继续以这样的速度上升，而是反而会大幅下降，具体的表现形式当然就是一方面随着房地产市场降温导致新生贷款减少，另外一方面就是现有贷款出现坏帐，无法按时支付导致强制拍卖foreclosure，06年这个增长率是42%。

一般人只看见房地产开工率下降了，没有想到随着房价下降，MEW也急剧下降，05年第三季度为1.2万亿，到06年三季度就变成了6727亿，差不多下降了一半！而且这个趋势随着房地产市场的持续走软还将继续下去。美国GDP大概13万亿，70%为消费的话就是9.1万亿，仅仅MEW的下降额就相当于消费的6-7%，可想而知这对消费能力乃至经济的影响是实质性的，尤其是在美国人的储蓄率为负数的情况下。有人说考虑有形资产的话美国人实际上储蓄率并不低，但是包括房地产在内的有形资产实际上泡沫的成分很大而且正在泄气，那么美国人的财富就日见缩水。现在股市还维持在高位，但是股市的泡沫要依托在什么上面呢? 毕竟股票也是信心的游戏，制造业疲软，如果消费也后继乏力的话，股市泡沫本身也有毛将焉附的问题！1月份消费虽然看起来不弱，但是在持续借钱消费的情况下，能否持续下去是一个大大的问题。

美国经济不振的话，全世界都无法和其脱钩，中国出口如此依赖美国市场，也难以独善其身。这就是为什么说美国房地产市场的问题，可以造成全世界的经济问题。