主题：【原创】容易的发财梦 -- 容易

刚来美国那会儿，房市的春天还在扭扭捏捏地爱来不来。朋友中有一对夫妻，先生是PHD，在英特尔本来好好的，说不干就不干, 妇唱夫随做房地产了。听到消息的时候，我感觉他们就像另一对辞职去做安利的PDH夫妇一样 --- 脑子里进水儿了。若干年之后，当然是他们反过来笑我们了。别的不说，单单那时买的几块地倒手后带给他们的利润就是打两辈子工也赚不到的。

类似的故事，相信在各位的身边也层出不穷。我听得耳朵都起茧子了，也没什么感触。直到2005年开始才算跟房产投资开始有了一点亲密接触。

起初，容易打算给自己买个小窝，好接爸妈过来住一阵子。但那时候房市太火爆了，尤其是好学区内的房价，离谱就两个字。记得那时每个周末马不停蹄地看Open House，还鼓起勇气下了几次OFFER。容易是爱激动的人，每次OFFER一下，夜里必然梦自己站在那房子里头，把装修的蓝图描绘了一套又一套 …… 却是每每无功而返----每套房子都有好几个买主加价去抢。容易MM自然是气得不轻。辛辛苦苦攒头款，60万美金却买不到一个千把尺的TH? ---- 好，咱不买了!

不买，是消极策略。先用手头有限的钱赚更多的钱；然后，买理想的房子，这才是我的真实计划。

这个思想的动机来源于我看上了山坡上的一套房子。它闹中取静，坐落在一个小小的动物保护区内，空气非常清新。站在木结构的阳台向下望去，一大片青翠的山坡尽收眼底。没有房屋也没有来往车辆破坏这样宁静的景致；唯有几匹黑马和黄牛若无其事地闲庭信步；时不时还可以看到兔子，小鹿和羚羊的出没。我想，老爸老妈将来若住在这里，一定会有采菊东篱的舒畅；而这，更是我梦寐以求的家的环境。

思想一落实，目标一明确，人就踏实了。当下把新的工作方向布置给经济人和在房产界的朋友们 ----暂缓为自己买房的事情，积极寻求有翻建扩建潜力的地处学区内的旧屋。于是，又”开始了新一轮的忙碌”(出自马鹿语录) 。以往每个周末到处看房子，虽然累，但好玩 ---- 本人实在很热衷采集各家室内装饰和庭院设计的灵感。想着买地或者破屋以来，这件事情就变得不再好玩了。但是，钱没赚到之前，再不好玩也得玩啊，只有硬着头皮看着种种令人沮丧的景象。

许多的细节就不容赘述了。只是提醒想买地的朋友，做决定前，一定要多做研究，多查资料和法规，不要想当然。比如说，容易曾经看到一块两万多尺的地，四周大树林立，后头小溪潺潺，着实令我心动不已。我的如意算盘就开打了: 近两万二千尺啊，爽! 划他个三块。自己留块八千坪的就够了，挨着小溪，盖栋三千尺的屋子；其他的卖掉，让人家帮我免费买地买屋! 每天让小鸟叫我起床 ……. 幸福的生活比蜜甜….. 看看，想得多么美好! 结果后来一查，人家那块地处在20ZONE，就是得要至少保持两万尺的。想分割是吧，您要是财大气粗，赌得起，也可以试试。不过，这个事儿，市政府就搞不定了，得去州政府批。您就等个两年看看吧。

05年10月底的一天，一友来报: 机会来了。某某初中边上一个破屋还没上市呢。屋主快过世了，她儿子急着要卖房子。好啊，看看去。一看，卖糕的，真没想到富人区里还有这么寒碜的屋子。想来这屋主老太太是”原住民”, 对这过去十年的房价飞涨，都置若罔闻，没有跟风去卖房子；但也没钱修葺装饰房子。

朋友是开建筑公司的。他瞪了我一眼说，咱俩一起上吧。好啊，拉个垫背的。反正是打算推倒了重建，自然是越破越好---- 越破越可以砍价嘛。

接下来，是近半个月的讨价还价价拉锯战。开始双方都相当沉得住气，谁也不肯轻易把底线给亮出来。但消息很快就走漏了出去，别的投资人和房产经纪人都纷纷上来跟房主的儿子联系。我那朋友有点急了，说，咱去跟屋主说说，给他一部分现金。这样，即使以同样价格成交，屋主可以少交些税，自然就会倾向于把房子卖给我们。

我一听就有点毛。这个 …… 犯得着么? 不行。怎么合法，咱们就怎么来。若是这房子注定不归咱，咱还可以再找机会。但若是操作上不合法，这钱即使赚到手，我也不觉得踏实。朋友见拗不过我，只好放弃了他的想法。经历了一点小插曲，这房子好歹还是被咱们给拿下了。您看看，这交易还不错吧。六十四万五的价格，买的是一千二百平方英尺的独立屋，地有近九千英尺(后来政府来测量，重新划，成了近一万英尺。为此交了三千美金) 。

等到过户手续完毕，已经十二月了。我们的想法是把整个破屋推倒，只留一堵墙来抵税，建个四千平方英尺的独立屋，五房三浴的一层楼建筑。赶快找设计师画图纸。房屋设计费并不贵，四千块就搞定了。值得一提的是，跟房屋 /室内设计师的沟通非常重要。你可以参考他从前的作品，也可以向他展示你自己所喜欢的一些图片，告诉他，你要这样的玄关，那样的楼梯, 外加这家的落地窗什么的。甚至于，你若是能干，还可以自己画个草图，把大致的想法罗列出来，设计师就更容易抓住你的要求，画出房屋外型图和房间结构图。至于房间内的很多细节，在这个阶段还不用太操心，可以给自己一点时间慢慢琢磨。倒是大的架构一旦定了，将来改起来有些麻烦。例如，水电的走向，壁炉的数量和位置等等。我们这个房子总的来说，地理位置非常好。唯一的问题是沿着街道。我开始极力反对走豪华路线，也是基于这个顾虑。因此后来跟设计师特别叮嘱，设计时要把房子向内拉深，留出很大的前院空地和隔音围墙的位置。

当时市场上包工包料的建筑造价是每平方尺一百二十到一百五十美元左右。因为油价上涨，建筑成本也一直在上升，实际上，在正规的建筑公司报价里，很难找到一百四十以下的了。市面上说的”包料” ，通常是指包建筑材料和最基本的内装修，到墙角线为界。地毯，地板，厨柜，特别的moulding和采光什么的，都是不含在内的。而我们要建的是豪华型的房子，所以，材料开销要比一般的房子高。前头不是说了，我朋友开建筑公司的吗? 这个便利自然是非得利用上不可了。由他来建，包工包料我们想控制在一百二十一平方尺。

当时粗略算一下预期收益如下:

预期售价 150万

成本总计 120万

房子买价 64.5万

建筑/装修总价 55.5万

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EBITA 30万

图纸出来了，建筑商是现成的，下来这步就是向市政府递交图纸及建房审批。在有的情形下，市政府会要求邻居等参加听证会，来核准建房申请。听证会的结果如果对屋主不利，屋主还可以上诉。我们这个CASE很简单，轻松过关了。不过，我也听说过，有人买了好学区内的房子，准备加盖二楼。结果，邻居们死活不让。因为这个小区的房子都是一层的建筑，大家都认为突然冒出来个二楼的，会破坏整体感。结果，自然可想而知，如果当初他买屋只是自住的话，也许影响还不大；但若是买屋是为了投资，加盖后转手的话，就亏大了。

让市政府忙活去，咱们也不能闲着，得赶快申请贷款啊。银行要看房屋的结构设计图，建屋的预算以及建筑保险单据等。当时考虑到建屋的过程比较漫长，而且用到现金的地方比较多，所以，头款里就没能力多放，只放了个10%，又拆成两个贷款来做，避过买放贷保险的要求。

房贷批下来我们就安心了。破屋此时已经被拆成废墟，一旦市府批准了图纸，这个工程就进入了倒计时。当时我们估算着七个月完工，趁夏天房市最旺的时候上市。后来才知道，什么叫做人算不如天算啊。

首先是加州遇上了多少年不遇的巨长无比的雨季，一直到今年五月份”愁煞人”的大雨小雨才正式与我们挥别。说实话，平常我是有时候有点错乱的，就是喜欢下雨天。尤其是下那种连绵不断的雨的时候，我就觉得回到江南了。但今年的雨季有点不太识趣，因为延误我们房子施工太久，它就显得不那么可亲可爱了。天气象预报里都说下雨，我朋友的嘴角都急出了水泡。好容易，四月份下旬的一天，可怜天见的，雨停了两天半，赶快把房顶给搭了上去。呵呵，这下子，再下雨咱就不愁咯。

还有一个头痛的事情，就是工地上总是失窃。说来可笑，开始没啥可偷的，梁上君子就连铜线铜管都绞了去卖钱。唉，他下个手不过喀嚓间，我们就得整个管子/线路重新来。几次下来，吓得我们不敢大意。报警过后，警察增加对本地段的巡逻密度。据说是每两个小时会来瞧一眼。随着工程的进展，用的材料越来越多，越来越值钱，建筑队也派人开始晚上在工地值班，失窃的事情就再也没有发生过。

再来呢，就是在六月的一天，原本开始做结构的收尾工作了，市府又来检查。节外生枝的事情发生了。前几天刮大风，把留着抵税的破墙给刮倒了。结果，市府就说，这个跟图纸上的不符，得改设计，重新审批；还得重新装防火喷水头什么的。这一耽误，就到了近八月。

几乎所有的的内装修材料，包括水晶吊灯，实木橱柜，大理石台面和地板材料等等，都是朋友找关系从国内运来的。八月份集装箱到了，内装修就开始了。工程越到后面，就越体会到慢工出细活。反正赶不上卖房的最佳时机了，索性也就不去赶了，只求保证水准，在细节上也尽可能实现完美。

流水帐到此算是基本派完了。上个周末，工人们在给房子内墙喷花。庭院也开工了。计划房子十二月上市。看来又得找下一个投资项目了。

顺便说一下，本人打算2008年再买房。想跟在那些做 interest only贷款并且在房价调整后就扛不住了的人后面拣房子。嘿嘿。

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