主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

对不起，刚看到您那帖子。我常有时候不能下河，回来后总发现好文来不及看，和度假回来几百个伊妹儿等着的情况类似，所以常常看漏了。这个您还多担待。

对房地产投资，我还属于那种光摸石头不过河的，远没有您走得远，所以这请教二字不敢当啊。临时再去查了些资料，结合以前知道的一些东西，凑篇回复。不过您别当真，全是FYE不是FYI，出了问题我概不负责。真要搞您还得找挂牌会计师。

“1) 这15万是怎么算的？是毛收入吗？还是扣除401K什么的净收入？”

这个15万是指modified AGI，算法和AGI差不多，但是不包括一些项，比如这个房地产投资的收益或亏损。所以投入401k的钱是不算在内的。

“2) 假设我有10个房产，每个成立一个LLC，我是只分红不领取工资的。。。。”

LLC在报税的时候可以选则是sole proprietorship或是corporation（c-corp或s-corp）。前者的话税责直接计入你的个人税表。所以我的理解是这种情况下不管多少个LLC，起作用的是它们的收支总和。如果LLC按照corporation比如S corp报税的话会有些额外的好处，也可以单独或者grouping结算（不过定了就不能改，以后年份也要一样报法），具体最好您去找专业律师和会计师。IRS有些文件可以作为研究咨询的出发点。

如果你房地产上的投资不盈利或者干脆亏钱，的确不用为这一行为缴税。但是能否用这个亏的钱来减少你其他收入，以达到少交总的税的目的就不一定了。比如你的账面亏损来自depreciation，但是你的modifiedAGI超过15万，那多半就不行了。

是否售AMT影响也是一样，虽然不是我最初担心的肯定是，但也不是肯定不是，要具体看。不过好消息是似乎多数情况不受它影响。

3）

这个我没什么把握。我的印象是如果你以后再不干这个了，那么税责就要当年结清报告。capital loss可以一直用下去offset你以后年份的收入，一年3000。但是如果你又买了房干房东勾当，这个就可以算exhange。这样这些profit/loss就可以继续carry forward。