主题：似是“房产税”变相推出，上海等22个城市试行。 -- 俺老孫

房屋养老试点这一年

“房屋养老金”最近成了热词。8月23日，住建部副部长董建国提到，上海等22个城市正开展房屋养老金试点，掀起了一轮热议。据经济观察报了解，8月26日，住建部部长倪虹召开了一个专题会议，研讨和复盘相关政策宣贯和舆情引导问题。

“房屋养老金”并非近期提出的新概念。数据显示，预计到2040年前后，有近80%的房屋将进入“中老年”阶段。比最早一批商品房建成年代还要久远的“老公房”（福利分房年代建成的公有住房），不少因缺乏维修资金，沦为城市核心区的“隐雷”。

自2023年以来，住建部多次公开表态要研究探索房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度（下称“三项制度”），并在多个城市政府推进试点。

现在一年过去了，这些试点的情况到底如何，公开披露的信息十分有限。一位政策部门人士透露，试点工作仍在摸索中，推进过程阻力重重。以至于上级部门开始给各试点城市负责人打气：“这个方向是对的，你们去趟一条路出来。”

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试点历程

经济观察报获悉，早在2020年，住建部便研究筹集多方意见，为房子“养老”支招。一位住建部高级官员曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出让金，为房屋维修提供长期资金保障。

相关制度被正式提出，一个动因是2022年“4·29长沙自建房坍塌”事故，造成54人死亡，再次给房屋安全问题敲响警钟。此后，房屋养老金制度在《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》等重磅文件中被多次提及。

前述政策部门人士介绍，经过4年时间，提取土地出让金为房养老的设想逐渐落地，形成了定期对房屋进行全面体检，购买保险托底，以及与资金筹集、支付和保值增值管理相关的“房屋养老金”等三项制度。2023年底的《住建工作会议》披露，共有21个城市开展三项制度试点。

一位副省级城市住建部门人士透露，近一年来，“三项制度”的试点城市数量、试点内容有所扩容：

2023年，住建部要求城市政府在房屋体检、保险和养老金三项制度中自选一项或多项试点，例如广州、北京、上海等获准试点房屋保险制度，青岛、杭州、宁波等地试点房屋定期体检制度，而天津、上海等地选择房屋养老金制度试点。

到了2024年5月6日，财政部和住建部发文，拟通过中央财政支持部分城市开展城市更新示范工作。不到一个月时间内，各城市提交材料、通过竞争性评审，最终财政部选出了首批15个城市更新示范城市，包括石家庄、上海、南京、南昌、成都等。

6月份，多地被告知试点内容将加码。上述副省级城市住建部门人士透露：“上级部门要求，但凡列入城市更新示范城市的，三个方向都要推。”三项制度的试点情况，将作为地方政府获得中央财政城市更新奖补资金的前提条件。

此前财政部发布的《关于开展城市更新示范工作的通知》要求，中央财政对入围的示范城市给予定额补助：在2024年—2026年示范期内，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区和直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况，分年拨付。

因此，22个试点城市中，上海、杭州、南京、成都、重庆、武汉、青岛、西安、沈阳、合肥、福州等11个城市须做好房屋体检、保险和养老金三项制度试点工作。其余城市可以自选范围。

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经验几何

经过近一年时间的探索，上海、宁波、天津等地已形成初步的经验。

8月20日，在上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，上海市市长龚正指出，房屋安全管理是深化人民城市建设的四项重要任务之一。上海将探索实施三项制度，并给出了推进时间表：今年先行在浦东等区开展试点，明年将在全市范围推开。

在房屋保险制度试点工作上，今年3月，重庆首份“房屋安全保险”保单完成理赔，这份保单由公房管理处为其所管理的36万平方米公有房屋向保险公司投保，人保财险公司针对巡检中发现重庆某公房小区出现外墙瓷砖空鼓和脱落现象，赔付了3.8万元。浙江、山东、重庆、湖南、福建等地均有房屋保险保单签发。

也有城市试行“财政补贴+个人出资”购买房屋保险模式。8月，江西南昌西湖区推出针对40年以上房龄的危旧房“危房保险+动态监测”项目，该项目3年为一期，其中一社区每户每年保险费15.60元，除去区财政奖补30%，房屋产权人须一次性支付32.76元。

在房屋体检试点工作上，一位负责房屋体检试点的地方住建部门人士表示，房屋体检对象并非全市所有房子，而是通过公开招标，形成房屋安全鉴定机构名单，并委托这些第三方鉴定机构对全市范围内的老旧、存在隐患、未拆修危房、经营性自建房等房屋开展巡查体检，简称“老、破、危、经”房屋。

仅做“老、破、危、经”房屋巡查体检，一个城市每年预算在5000万元左右。该人士透露，目前上级部门并未对哪些房子须进行体检、保险给出统一定义，由各城市依据自身情况而定。

多个试点城市相关负责人坦言，试点难度最大的是涉及筹钱的房屋养老金制度。

天津是房屋养老金制度试点成绩较为突出的城市之一，率先在滨海新区试点，并于今年6月印发《天津市滨海新区房屋养老金管理办法（征求意见稿）》。

根据文件，天津滨海新区全区的房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年。据此，天津的筹集方法是：一是在土地出让底价的基础上，以建筑面积计算，每平方米增加25元；二是在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算兜底。

同时，天津正在引导没有专项维修资金的房屋业主，补交个人账户资金，其中不配备电梯房屋的补交标准是40元/平方米，电梯房则60元/平方米。

什么情况下可以使用房屋养老金公共账户里的钱？政府规定：房龄25年以上，且符合滨海新区相关规定而需要做房屋体检、购买房屋安全综合保险的房子；其次是发生突发事件造成房屋严重损失、影响公共安全，但保险理赔额不足的房屋等。

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资金缺口

如何解决老旧小区检测、保养、维修、保险等方面的资金缺口问题，试点各地都在想办法。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬等专家提出众多设想，例如通过地方财政补贴、土地出让金、住房公积金和维修基金增值收益、原公房出售资金、老旧小区改造资金、城市物业管理奖补资金等多渠道归集，形成一个资金池。

有观点指出，近十年全国土地出让金累计结余量为3685.76亿元，存在提取空间。中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强建议，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，比如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提。

成都住建局租赁交易服务中心冯波则建议，抽取部分土地出让金纳入公共账户，实现前期开发与后期房屋使用成本联动。

不过，也有地方相关人士向经济观察报表示，征地拆迁成本和城市基础设施建设的支出占土地款总价的六成以上，土地纯收益的10%以上还须投入到廉租房、保障房建设，“已经没什么钱了”。

对使用土地出让金作为房屋养老金的做法，部分城市还在观望。依据现行的《国有土地使用权出让收支管理办法》，土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。“主管部门还没有明确表示，土地出让收入可用于三项制度。”前述负责房屋体检试点的地方住建部门人士表示。

“理论上，住房公积金和维修基金都在个人账户上，增值收益也归个人，相关部门对这笔钱只执行代管职责。”是否能将这两笔钱的增值收益作为房屋养老金，该地方住建部门人士也拿不准。

剔除掉一个个资金来源可能性后，这位地方住建部门人士表示，其所在城市的房屋养老金主要以地方财政资金支出为主。

从算总账的角度，一地政府每年拨出数千万元或上亿元体量财政资金试点三项制度，去换回来3年共8亿元—12亿元的中央财政城市更新奖补资金，当然很合适。但该人士同时指出：“这笔奖补资金仅支持城市更新，目前不能投放到房屋养老金里。”