主题：下半场开踢 -- 方平

一点点房地产微观的观察

从2022年起，我们这个中部省份小地方，房地产市场就是抻着的状态了。

现在在这个市场上，大致可以分为那么几种成分。

1、老地头蛇。各种保交楼中。原来手里面的各种资源，在保交楼中，慢慢交出去了。一个笑话哈，中铁的资金成本3，他们是多少，中铁耗也耗的死别人。当然，各种问题楼盘、保交楼都到尾声了。从2022年起，除了问题楼盘的项目，新的这类投资的项目极少极少。

2、中铁为代表的央企，他们很谨慎，老项目正常交付中。及其谨慎，投资需要很高层级的批准。基本上在做存量。

3、原来各种全国性开发商。他们小地方项目其实是和1合作的。所以他们其实是1的混合体。最关键的是保交楼。恒大死了，碧桂园在当包工头。

4、地方投融资平台。基本上，最近两年，就是他们的项目多。但是这些平台的项目，尤其是重点项目，并不乱来。比如我们这里有一个地方投融资平台的项目，设计标准高，配套很好（有资源），项目本身和城市发展融合更深入。该项目向体制内，体制外人员推团购，大概占了去年我市市区新房销量的三分之一。

可以想见，中国城市化不是停了，房地产不是不发展了，只是过去，卖地补贴财政的路子，基本上到头了。

现在城市的发展资金的来源，有国家开的口子（各种专项债），有各种部委资金（比如海绵城市）等等，地方配套的，或者地方的活钱，在于城市资产的运营。

城市资产运营很专业。及其专业。但是这是各个地方的必修课。比如森林、比如地方各种矿产资源，比如地方旅游资源。现在看来，下一个时代，城市最大的地产商是城投公司。当然这里面有搞得好的，也有搞的不好的，不具体分析了。

只从财政收入的角度来看，城市负债率当然很高。从城市整体资产负债表上来看，其实中国城市负债率很低，业务手里面有很多的资产可以盘活，赋值。