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主题:【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

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家园 衡量房价泡沫的指标是租售比

如果仅仅用于自住,无论什么价格都是合理价格,如果除了自住之外还有投资需求,那么投资客要么博取的是租金收益,要么就是赚取差价,寄希望于下家以更高的价格接盘,但房子不会被用来收藏,其价格最终都会体现在租金收益上。

2019年房价最高位时,深圳的年租金收益不到房价的1%,假设一套100万的房子,首付30万,30年按揭,每年还款5万元,按照房子50年使用寿命计算,如果把首付定期存款50年,按揭款也按照房子寿命每年转存的话,50年下来按照一年期3%定期利率,毛估连本带利至少有500多万,如果把装修及维护成本也定存银行,连本带利应该超过600万。

由于租金收益不到房价的1%,按照每年1万元的租金,且租金每年上涨5%计算,把收回的租金连本带利存银行,50年下来总共收益300多万(毛估,也没有详细计算)。

也就是说,房价腰斩才能勉强不赔不赚,投资盈利的话,腰斩的基础上最起码再打个8折。

其实,这和前面帖子里的房价模型是一致的,前面帖子里的假设前提是2000年的房价是合理房价,且按照每年5%的速度爬升,这个模型的误差会随时间累积,不过到目前为止还基本上吻合。

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