主题：旧金山 -- 胡里糊涂

河里真正了解房地产行业营运的人可能很少，大部分其实都是雾里看花，模模糊糊、似是而非。

公正地说，不是房地产商绑架了地方政府，很可能是倒过来，政府制造的环境绑架了地产公司，我这么说肯定很多人不满，请耐住性子，听我解释一下。

前些年那个环境，房地产大逻辑上是这么运作的：地产商通过自筹或者发信托之类的办法，筹措第一笔投地的钱，之后就有银行介入按估值给开发贷，然后又可以发信托产品，或者引入投资者搞形股实债，然后引入建筑商垫支开发，等到满足预售条件时再预售回笼资金。

据我的地产商朋友说，这么一通操作下来，实际上来钱最多的时候就是开新项目的时候，什么开发贷、信托资金、投资资金都来了，地产商等于不用出什么钱就可以拿到大把钱，除非是不想发展的地产商，只要想发展，不可能不走这条不断开新盘的路。而弔诡的是，只要一走上这条路，就不要想下来了，因为根本下不来，只要不开新盘上新项目，马上资金链就会紧张甚至断裂，于是地产商就在环境的逼迫下，一个个就像吸毒一样，走上了扩规模、高杠杆、高周转的不归路。

为什么地产商热衷于投地王，因为开发贷的估值是按最近的成交价估算的，假设地产商买了A地块，2000元一平米地价，用了10亿；结果边上B地块又推出来卖，如果地产商咬牙将地价推上4000元一平米，A地块的估值直接就可以翻一翻，假定银行按50%估值放贷，A地块估值已经去到20亿，银行可以给10亿贷款，等于地产商不用一分钱就可以拿到A地块了，这就是地产商货如轮转的秘密。

这里模式可以成功运行的关键就是银行的开发贷，如果银行不是按这个模式放贷，房地产商至于那么热心去拍地王吗？如果不是融资环境造成房地产商只有不断地开新项目才能拿到更多钱的话，会有那么多地产商走上这条不归路吗？

现在出问题了，大家把锅推到地产商身上，其实不大公平，地产商不过一个普通的逐利商人，道德谈不上高，可也不会比其他行业的商人低，是环境把他们逼上了这条不归路的。