主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

大张旗鼓要建保障房了。

先说个人结论：

1、房地产产能严重过剩。（私营、商品）房地产可以死，但是房地产建筑业（预计占国内GDP1-2%）及其相关上下游（上下游2022年占国内GDP 7-8%），还不能死。

2019年房地产新开工面积达到峰值的22.7亿平。对应2021年房地产销售达到峰值的18亿平米，总销售额18.2万亿元。

今年2023年，预计全年房地产新开工面积不会超过6.4亿平；如果维持目前这种趋势，在房地产核心需求每年10亿平的前提下，预计2025年房地产（新房）市场供需将会扭转。而致命的是，新开工面积严重下滑乃至不足，导致今年房地产行业整体拉跨，既直接影响上游的水泥钢铁等基建材料，同时建筑行业受影响严重（哪怕在执行了各种国家基建工程的情况下）。

而房地产本身销售不畅，同时又影响了下游的装修、白色家电等产业。

所以政策出台的第一个前提，是【保上下游而不是保房地产】，政策本身对商品房房地产是【利空】而非利好：现有的商品房房地产带不动，那么就依靠国家/政府力量，基于保障房来带动上下游。

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2、未来房地产商会死一批。房地产的时代已经过去了。

对话黄立冲:新轮房改下保障房会超过商品房,房屋金融属性和财富增值效应会降低

【注：本人完全赞同以上引文。不过对于全文中提到的“双轨制”是有疑问的，具体后面再说】。

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3、基于市场逻辑的供需来看，房价依然要降，且会持续降价，不以任何人的意志为转移。

至于降到什么程度，要看【供需临界点/金融风险的承受点】在哪。

前面我们提到了一个现状/观点：从今年下半年起，投资/投机性需求趋势性退潮了。

无论哪个自媒体，或者贝壳研究院，或者中指研究院，JP Morgan财团，都认为18亿平的销售是超出【核心需求】的。那么从数据上来说，至少，超出来的那部分，是投资/投机性需求。

事实上。当一个市场沦为投资市场时，往往【投资/投机性需求】会挤压【核心需求】，体现在前者的购买力更强，加杠杆的能力更高。导致价格也就严重偏离了市场真实的需求。这也是今年下半年来，房地产迅速遇冷的原因：房价已经被投资需求拉起来了，当他们退潮后，这个价位上核心需求接不了盘。导致今年的实际销售，很可能会低于核心需求量。

而今年和明年的新房供应量，（很大程度）取决于2021、2022年的新开工量，2022年房地产新开工量仍然有12亿平。

这导致今年及明年，新建商品房的供应仍然是供大于求的。

房地产商过剩，已建成的库存新高，新房供应过剩，预计明年年底【14号政策对应的保障房开始上市】。房价怎么可能不跌？