主题：该大力改善住房条件了 -- 桥上

一、

如邓所说，发展是硬道理。而且在这个世界上，快速发展的机会极为珍稀，需细心呵护。

把这样的发展机会视为理所当然，随意挥霍，只防止过热，不尽心呵护发展，让注意力中心脱离高速发展，结果求仁得仁，造成市场预期低迷，自然无法快速发展。

高速发展下，皆大欢喜，发展速度低了，就会产生各种问题。

二、

现在关于发展，一般都说消费不足，在我看来，消费不足主要是没了新的主力消费品。过去消费增加，曾有几大件的说法，现在几大件根本不是问题了，升级的下个台阶该是住宅，让住房面积再上台阶，质量相应提高，就会大大改善生活质量。

而限制住房消费的，则是过高的房价。尽管有降价风声，但房价仍远高于工薪收入，很多消费者头上顶着耗尽六个钱包的刚需，得存钱待购，自然抑制消费。

另一方面，房价太高不仅抑制住房消费、造成住房面积不足，同时还会抑制其他各方面的消费。

很多更“奢侈”些的消费是要有相对较大住宅才能实现的，甚至汽车消费也受与住宅配套的停车位和道路不足的制约，以致很多大城市汽车限购。

通勤时间过长也会限制正常消费。

其实，养孩子也是在较好居住环境下容易。

有说，现在住房并非光有贵的，也有便宜的，好比鹤岗，但那是所谓无效住房，所有远离工作地点的住宅，都是这种无效住房，包括那些在老家盖的小楼，一年回不去几次，将来子女也不太会回去住，这种住宅仅对所有者有意义，对消费市场却是鸡肋，固然会增加盖房的物资消费，却不能改善住在别处主人的实际状况。

远离工作地点的房子，即使再好，也只能给老人或闲人居住。反而城中村里的陋室，倒是有效住房。

也就是说，靠近工作地点的才是有效住房。除了让住宅靠近工作地点，还可以让工作地点靠近住宅，或者说，要让二者交错分布。

只有大力提供有效住房，才能有效改善居民居住状况，提高消费。

三、

现在这个借贷消费的模式，买房者欠了钱但提前得了房子，银行得了利息，政府得了建设周边配套设施的钱，开发商得了利润，皆大欢喜，确实是高明的模式。

但本质上，这个模式也是个用未来的钱在当前滚动发展的模式，如果这未来的钱泄漏到体系外，体系就很可能运转不下去。

而在这个模式下，已进入体系的各方都会因房价上涨得到好处，于是一起推动房价上涨，形成价格上涨式的虚假消费膨胀，却让尚未进入体系的消费者即使贷款也难以负担，让体系难以为继。

一种解决方案，是新加坡模式，双轨制，普通人住廉租房，商品房富人住。

但在我看来，这个方案固然能解决底层困难，但抑制了流动性，且限制下层升级。

我的想法还是要多建，我们也比新加坡有能力多建，这样就能增加房屋供给、让房价逐渐下降，好从上到下逐步改善工薪阶层住房条件，同时减少下层的住房成本。

房价慢慢下跌，能促进消费，同时避免银行风险，再配合收入增加，配合通胀，逐渐让更多人买得起房子，买得起大房子，这是扩大内需的大头，也是往后生活水平提高的大头。

四、

影响住房价格有如下几个因素：

1、建筑成本：大城市房价，建筑成本所占比例已相当少。

2、直接配套成本：指物业管辖范围及前期几通一平。

3、周边成本：主要考虑前往工作学习地点所需时间，时间就是金钱。工作学习生活地点选择余地越大，住房越值钱：好比挨着好学校，就是学区房；挨着工作单位，不用长时间通勤；挨着各种商场，购物方便；挨着公园，……。

4、单纯土地价格：不会太高。

5、稀缺或富余乃至投机造成的价格波动。

以上五项，前四项是成本，目前房价显然远超计入合理利润后的成本，所以才有说“房住不炒”。

不过，抑制炒作既不能靠强行压价，也不应忽视周边配套成本。所谓房产的主要要素——地点，正包含了周边环境，而周边环境大多是建出来的，也应考虑进成本，所以土地出让金高也有一定道理。只是这些土地出让金未必都用在地块本身，甚至有不少用在别处。

另外，即使用在本处，也未必合理，有些集中投资，与其说增加地块本身价值，不如说降低了地块价值，因为这类集中投资带来过高人流，形成拥堵，自然会降低地块价值，甚至连累相邻地块。

因此，要把好单位疏散开来，也就是我过去说的，要把大饼摊平。好单位都堆到狭窄区域，可以互相借光让本身价格上涨，却可能使大量通勤人群聚集，人为造成拥堵，产生大城市病。

当然，在某些地方，有些项目是挪不走的，好比故宫，好比海景，但少数地方不影响大局，这些地方正可以高价卖给富豪，也能多收土地出让金。

由此可见，仅从房屋建设成本考虑房价固然不妥，但也不应放任炒作，而应在前四项总和基础上考虑房价。

现在住房价格处在一般人买不起的高位，又引发囤积居奇的奢望，不是健康的市场状态。

五、

房价下跌，也许会使财政收入减少，但可以更多出让土地来弥补。

房价太高还是因为稀缺，自然应想办法把住房供给提上去，而非限购，如果有效住房供给充分了，就不容易炒作。

而增加有效住房供给的途径，也不是简单地多盖房子，还要让这些房子靠近工作地点。同时，要通过规划分散工作地点，让工作地点来靠近住宅。所以要限制同一区域内须通勤的人数，使通勤人可以在工作地点附近有足够大的住宅。

这样，房屋的建造容积率不但不能太高，反而要控制，以此控制各区域通勤人口，减少拥堵。

也就是说，得形成通勤地点足够分散，路网相对密集的格局，才能大体解决高峰时交通拥堵的问题。

容积率被控制，房屋分布地域必然扩大，通勤距离就可能增加，不过这能减少堵车，虽然距离远了，但通勤时间会减少。

另一方面还有占地问题，虽然会有些增加，不过可以用偏远地区宅基地置换，何况还能在住宅边绿化，绿化本来就要做，不算浪费。

住宅占地还牵涉到农田，牵涉到把饭碗端在自己手里。不过把饭碗端在自己手里自然无比正确，但那些菜碗、肉碗，是不是就一定得端在自己手里呢？中国人均耕地少，为什么不能用自己的工业产品换农产品呢？现在轮到我们当工业国了。

多说一句，分散均匀配置，应是城市规划的基本职能，而这应该在城市配置地图基础上实现。

这分散并非跑到百公里外另成体系，而是要在相邻地方相对疏散以解决交通拥堵。

之所以不宜分散到百公里外另外的小城市城镇，是因为连续的大饼有利于工作单位选择，在咱们双职工格局下，只有在足够大的城市，才能有更多合适工作单位使双职工工作地点不相距太远、同时附近又能找到合适住宅、且能让家庭其他成员也住得不远。

六、

加快住房建设不存在我们建设能力不足的问题，只有制度设计和城市建设规划及旧城改造的问题，但这恰恰能成为进一步大建设大发展的机会。

现在是在该大建的地方一直限制建设规模，却在没太多需求的地方促进建设，成为影响投资回报率的重要因素。

住房消费不仅是住房，还包括其他配套建设。或者说，住宅这产品，是包含了配套建设的。

我们已经把很多产品做成白菜价，让各种工业品一路降价，但住宅却与此相反，价格高速上涨。尽管住宅还包含了土地与周边配套的价格，但配套建设也会降价，这不能成为住宅价格一路上升的理由。

只有住宅价格到了合理水平，一般人的生活才会得到改善。

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我过去的一些相关帖子：

《土地位置指数》

《超大城市有超大城市的道理》

《人、车、路、房、地之乱弹》