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主题:中国不能慢 -- 桥上

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家园 土地位置指数

关于房产的价值,有一个说法,起决定作用的有三个因素,第一是位置,第二是位置,第三还是位置。虽不免夸张,但确实反映了位置对于房产价值的重要性。

而在提到房价的时候,如果不考虑位置的因素,必定得不到可靠的结论。记得那位任姓房产巨头就曾指出这一点。虽然他的很多观点我不赞成,但他讲房价要考虑位置这个因素,否则就完全没有讨论的基础,这一点我还是赞成的。我孤陋寡闻,没见其他人专门提到这一点。

固然现在讲房价也引入了位置的因素,例如北京就把多少环内外作为一个考虑因素,其他较大城市也有类似的划分,但毕竟非常粗糙,在我看来对于某地房价是涨是跌实际上没有很可靠的衡量。

因此,我觉得可以制订一个土地位置价值指数,把城市内的每一个社区(地块)都包括在内,从而为房产的评估,以至城市的规划提供一个定量的基础。

影响土地价值的主要有两类因素:一类是公共设施,包括教育、医疗、商业以及服务设施、文化娱乐等等各类机构;一类是外部因素,包括自然环境,环境整治,环境污染等。其实这些因素主要是后天的,土地的价值是可以“人为”改变的。

土地位置价值指数可以分两步考虑,第一步是对每一个可能影响土地价值的公共设施和外部因素赋值,这些赋值可以是对某一点(例如这些设施的入口所在位置)的赋值,也可以是某一区域(例如学区)的赋值;第二步则是将这些赋值点或面按对各个社区出口的距离(到达所需时间)经过计算得到相对于那个社区的加分。

下面就分别讨论这个指数应该包括的几类因素:

教育:

这是房产价值最热门的因素,所谓“学区房”。但其实应该包括大中小学等各类学校和教育机构,不同的学校按其办得好坏赋值,并且按一定指标每年调整。不同级别的学校应有不同的计算方式,如果那些划分学区的,当然学区内的价值会远高于学区外的,但学区外可能也应按距离远近有一定的加分因素。不划学区的,则按(从社区出口到教育机构入口)距离远近,主要考虑乘公共交通工具及步行所需时间,在此基础上将各个教育机构的赋值按一定概率规律衰减。不同级别的教育机构衰减规则也应不同。

医疗:

医疗机构包括社区医院则可以按其分级加上一定加权赋值,也应逐年调整。当然对于每一社区,也要按社区出口位置与医疗机构(不包括社区医院)入口位置的距离,经过将该医疗机构的加权赋值按一定规则衰减后得到该社区的加分值。这个距离的数值可以分别考虑步行加公共交通所需时间,以及乘救护车或打车、自驾车所需时间,各类不同级别的医疗机构也应有不同的考虑方式。

商业:

商业机构包括各种服务业,可以分为两类考虑的对象:一类是大商场,可以按销售额取得赋值并经过某种加权以及逐年调整得到当年的赋值,再根据该商场入口与社区出口的距离,对这个赋值经过衰减后得到各社区的加分。再一类是小型商业及服务机构,应该完全在步行的基础上考虑是否项目齐全,足够方便,可以按一个家庭获得所需所有各项服务总共需步行加公交多少时间考虑。

文化:

文化设施也可分为两类:一类是大型的,体育场馆、音乐厅,大剧场,风景名胜,博物馆,大型游乐场,赋值方式只能按名气和服务好坏来了,距离远近主要考虑乘交通工具所需时间。一类是社区小型文化体育娱乐服务设施,应是超过步行一定时间的不予考虑,在此基础上总体考虑丰富性。

交通:

首先包括各公交站点赋值,例如地铁站应比公共电汽车站赋值高,地铁成网后应比成网前赋值高,公交线路不拥挤的应比拥挤的赋值高,公交线路等候时间短的应比等候时间长的赋值高。然后根据这些站点(或其入口)与各社区出口的步行距离得到各社区的加分。其次包括各社区周围的道路建设及路上行车通畅程度,也可按一定规则赋值然后加分,并也可逐年调整。

环境:

包括自然环境,人文环境,环境整治和环境污染等,当然都可以有量化指标,但大都是对某一区域的整体评价,也大都是“人”可以有所“为”的。

把以上这些加分因素加起来,就得到每一社区出口处,也就是整个该社区的土地位置因素指数,把所有的这些指数统合起来,就可以为整个城市的建设与规划提供一个客观定量的基础,少点锦上添花,更多雪中送炭。


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