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主题:《货币战争5——山雨欲来》 -- 俺老孫

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家园 《货币战争5:山雨欲来》——美国经济假繁荣的标志二:房市

美国的房市一度繁荣形成泡沫,然后因美联储调整基准利率而破裂,引发次贷危机,传导至全世界,形成2008年的全球金融危机。

次贷,就是那些收不够贷款资格的美国人也想贷款买房,美的贷款人就美化他们的贷款资格然后贷款给他们买房,然后贷款人将这些“次级贷款”包装成债券——“次级债”发售给全世界的投资人,当美联储提高基准利率后,次级借款人还贷压力增加,开始停止还贷,借款人的违约导致“次级债”的违约增加,世界大量持有次级债的投资人损失惨重。

而由于借款买房人的违约,贷款人收回抵押房,书中称“止赎房”,将房投向市场出售来收回贷款,导致美国的房价下跌,更多的买房人的房价低于贷款,引发更多的违约和止赎房的产生。

2012年1月6日,纽约联邦储备银行的总裁兼CEO威廉杜德利(WilliamC.Dudley),在新泽西银行家协会的经济

论坛上忧心忡忡地指出:自2006年房价见顶之后,美国房地产遭受了34%的空前惨跌,房产所有人损失了7.3万亿美元,超

过了他们房产净值的一半。新房开工数量从高峰期的每年175万幢,剧减为2009年年初的36万幢,到2012年也仅仅停留在

42万幢的水平上。

那么美国的房市是如何回暖的呢?

首先是政府采取了行动:

2009年,美国启动了HAMP(HomeAffordableModificationProgram)计划,其目的就是让纳税人出钱,让银得利,让房主继续“套牢”在已成为“溺水资产”的房子里,以延缓房产止赎的发生。HAMP计划完全由银行主导,如果银行

评估从政府那里获得的好处更多,它就会通知房主重新修改房贷条款,例如以提高贷款总额为代价,略减月供的金额。如果

银行觉得政府贴补得不够,它就会决定直接进行止赎和拍卖。

HAMP计划原指望“拯救”400万户深陷“溺水房”沼泽,而已经发生房贷违约的家庭,由于工作效率和标准设定问题,

仅处理了120万个家庭重新修改贷款的申请。可悲的是,30.6万个家庭再次陷入违约,还有8.8万个家庭即将违约,总数高

达全部参与家庭的33%!而且加入该计划时间越长的家庭越容易违约。从2009年该计划开始执行时就参加的家庭,其违约

率高达46%!当这些家庭再度违约时,他们不仅面对更高的负债总额,而且遭到更严重的信用伤害。

到2013年4月底,HAMP计划得到了191亿美元的额度,却仅仅使用了44亿,由于再度违约造成了8.15亿的损失,该

计划将延长到2015年。

从效果上看,HAMP计划不像是拯救行动,而更像是一个陷阱。陷入止赎困境的家庭,基本都是由于失去工作而丧失了

还款能力,就业市场的极度萎靡导致这些家庭难以获得足够的收入来源,而房贷的总额却大幅增加了,随着时间的推移,他

们的违约率大幅上升几乎没有任何悬念。

然后银行也延迟了止赎房的进程。

而真正使用权美国房地产重新崛起的是——“华尔街炒房团”

华尔街炒房团采取的是:批量买入价格低廉的止赎房——重新装修——出租——上市圈钱或将未来的租金流打包成“租金抵押证券”出售收回资金。

。到2013年夏,在凤凰城23万幢出租的独栋房中,华尔街资金抢下了11440幢,

虽然数量上并不算大,但华尔街带来的“鳗鱼效应”却激活了整个凤凰城的房产市场。

资金的大规模涌入,导致了激烈的抢房大战,房价随之暴涨,投资回报率迅速下滑,到2013年,凤凰城房产投资的出

租回报率降到了仅剩5%~6%。止赎房库存已经枯竭,超低价格的房屋不见了踪影。

赌城

在华尔街炒房团开始进入赌城市场的2012年下半年里,总共吃进了拉斯维加斯全年房产销售的19%,如果换算下来,

在最后几个月里,接近一半的房产被华尔街炒房团一扫而光。在赌城的房产销售总额中,现金支付比例高达60%,在海量资

金和集中火力的双重作用之下,2012年赌城的房价同比暴涨了30%。

南加州

在内陆帝国地区,从2012年年中到2013年年初,52%的止赎房产被华尔街炒房团所席卷,这些房产甚至都没有在市

场上公开打广告。华尔街狂抢止赎房的消息不胫而走,造成了当地投资人的恐慌心理,他们原先担心出手买房后,房价会继

续下跌,现在则害怕出手晚了就抢不到房子。更恐怖的是当地报纸报道买房者连续递交了200次购房竞价,结果无一成功的

故事,这造成了更多贷款买房者的惊恐和绝望,他们不顾一切地到处看房,见房就递竞价书。铺天盖地地抢房风潮将内陆帝

国的房价推高了18%~25%。

橙县

在南加州的橙县(OrangeCounty),华尔街炒房团在2012年占据了房屋销售总量的22%,2011年挂牌流通的房子

总数为10600幢,而2013年初只剩下3300幢,激烈的抢房心态将房价推高了10%。在橙县的止赎房拍卖市场上,2008年

机构投资人占有的比例不超过10%,而2012年华尔街炒房团竟占到了近半壁江山。

炒房团炒高了房价,穷人不但更买不起房,甚至也租不起房,更多年轻人回家啃老,繁荣从何谈起?

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