主题：【原创】房租个税或空置税是不错的财源 -- 迷途笨狼

最高法院发文要打击“恶意讨债”，某种意义上是纵容房产商赖账，看来哪怕是黑社会，也抵挡不住社会黑。现在所谓的“集资建房”纷纷扬扬，掏钱的时候不能备案，很可能血本无归！毕竟，房产商等连高利贷都能连拖带赖，凭什么保证你的钱不打水漂？不能备案，相当于送给房产商低息甚至无息借款，没有绝对把握，再便宜也不能掏腰包。况且下跌大势下，所谓“集资建房”未必真便宜（交房日算）。个人看法，很多“购房团”就是开发商的托，跟房产商关系最密切的炒房者，很多就是早年“集资建房”参与者，不过只要不能拿到房产证，多少钱也是肉包子打狗，拿不到房产证，抵债房也不保险。与其冒险，不如等拍卖的抵债房，或者贷款买“特价房”，总之买房的时候，一定要睁大警惕的眼睛，警惕所谓的“集资建房”。

中央经济会议已经明确提出2012推动房地产税——“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”，房价不猛跌，炒房者就是即将被抽胆汁的狗熊，“黑灯楼”就是伤口。二手房贷不放开，房产交易税不减免，房贷利率不锁定（下调也可以再加上），所有的利多消息都是烟幕弹，事实证明，所谓“防止房价过快上涨”等就是麻醉剂。专家说房产税成不了地方主要财源，笨狼认为一点没错，短期内成为次要财源肯定是非常紧迫的任务。高利贷借多了，降准也没用，放水也不会灌溉奄奄一息的普通房产商。银行不开闸，没有好的金融创新模式，未来几年绝大多数地区房价猛跌肯定止不住！

别管网签数据，（要交税的）备案才有法律效力。别忘了还有房地产税和3600万套保障房，3600万套保障房完工（届时房地产税也全面展开直到农村了）后，房价才会到底，之前为国为己，房价不猛跌，谁买谁傻帽！

年初照例得放水（2012/1/4），为预防借壳骗贷甚至造壳骗贷，笨狼建议，以后放贷除了考察账面营业额和利润，还应考察稳定用工数（一年以上社保为准），后者各银行制定一刀切的硬指标，银监会批准后执行。

为了社会安定，政府打击“恶性讨债”应该，不知道能否同步严厉打击恶性欠薪和恶性赖账？通过装饰装修等关联公司转移利润和资产应该非常多。建筑业民工大多不签合同，笨狼建议从建筑工伤保险（以后最好指定工地）着手，要求发现工地施工人员有未参保者（包括自诉），整个工地一律停业整顿至少三天，在问题解决前，暂停发包方新贷款和担保资格。建筑工伤保险（以后最好指定工地）可以作为欠薪纠纷的依据，民工不干活，哪个敢敲诈黑白通吃的房产商？

为保护金融秩序，维护社会安定，笨狼建议，欠薪或贷款逾期不还，办理公证的民间信贷逾期不还（还款日期未标明按照2年），发生纠纷免诉讼费，同时欠款企业以及欠款企业大股东控股5%以上企业，自法院纠纷（给1个月调停时间）起n（5-7？）年内停止一切新贷款，并中止其担保资格！未归还的个人商业贷款、控股5%以上的非上市企业已有贷款利率在原利率基础上上浮10%-20%。控股总和高于4.99%的上市公司，自上报之日或发现之日起一年内，其他大股东有权按上年度均价收购高于4.99%部分，或者，一年后暂停新贷款或在同期基础利率上上浮10%，同时原有贷款在原利率基础上上浮10%。有必要，调整餐饮发票抵扣比例和固定资产折旧年限，限制其股权转让交易。洗钱的关联交易也要警惕！欠债人及配偶、子女、父母、兄弟姐妹等控股的关联企业（譬如装饰装修和中介之于房产商），最好一视同仁！政策松紧，可以作为部分上市公司炒作的题材。

为盘活欠债企业和个人（房产商、炒房者）资产，笨狼建议，一、开发商拿地n年起（还有房产销售公司持房n年起），未售出房产按规划征收空置税，并逐年递增，直到售罄为止，可以根据社保为准的用工数留出自用房产免征面积。二、加强对房租个税或空置税监管，企业出租房产应征收至少10%的营业税，专业租赁机构免营业税，交17%增值税，不过（免营业税）仅限同一房产当年转租第一次。与此同时，提高利用率低的商业建筑和容积率低（小于1）的别墅等豪宅物业费标准，对高标准物业费征收至少10%的营业税。

关于房租个税早有规定，不过一直执行不力，有“原罪”的富人依法纳税天经地义，房租个税难收或征收成本过高，笨狼认为是方法而非方向问题：只要把房租个税和空置税结合起来，请房主们自己选择，大部分税源就自动回拢了。国际公认标准，合理（住宅？）房价是240个月租金，也就是年收益至少5%（目前多数达不到，少数商业地产可能远远超出），按照20%-40%税率，将空置税设为3%左右每年，房主们会主动选择缴纳房租个税。

关于空置税，笨狼建议每个家庭可选择一套180平米以下房产免征空置税，其余的如果不出租（备案为准），可按2.8%/年或0.8%/季度征收，税基参照上年度本地房产均价的80%-100%-120%三档（豪宅主人有便宜，呵呵），每年1月下旬确定当年空置税（还有房产税）税基，按年交，当年2月底前办理，按季度交，每年3、6、9、12月底前缴纳当季度空置税。以（要交税的）房产交易备案为准，如果出售时当年或当季度空置税还未交，则免除买卖双方当季度空置税。笨狼认为，即使房产证满五年，保持1%-2%的营业税也是应该的。如果（备案）出租时当季度或当年空置税还未交，则免除当季度或当年空置税，免当季度空置税租房期限至少3个月，免当年空置税租房期限至少一年。为防止打埋伏，应立法规定租房合同价格一律为税前价格，严打暗中转嫁个税负担等行径。每季度一次，政府或政府许可机构有权按照申报租房价格的150%或200%提前三个月长租（至少一年），加价50%适用于住宅，加价100%适用于商业地产，加价部分一半一次性支付给房客，这部分补偿免个税。政府或政府许可机构提出强租15日内，房东主动修改（备案的）租房合同（备案手续费或修改费20元内），增加申报的房租数额（至少一年），强租金额则相应提高。政府许可机构强租-转租应纳50%？增值税，另外不允许分割出租以及充当多人宿舍，只允许出租给个人或单个家庭，后者不得再转租。严重通胀期间暂停强租。为团结大多数，孤立极少数，减轻中产负担，笨狼建议家庭房租月收入低于3000元部分，免个税。经申请，房租个税或空置税允许无条件延期三个月（免利息），批准后有条件延期一年（+五年期贷款利率利息）。

房租个税（企业是营业税）或空置税一律自行申报，偷逃举报有奖，查实后最低奖金相当于三个月房租，政府先垫付，以后从罚金和拨款中回笼。发现逃税，除了补缴税款，还要加罚应纳税收入的30%作为罚金。逃税人（家庭成员）、逃税企业、逃税企业大股东控股5%以上企业，自法院纠纷（给1个月调停时间）起n（5-7？）年内停止一切新贷款，并中止其担保资格！未归还的个人商业贷款、控股5%以上的非上市企业已有贷款利率在原利率基础上上浮10%-20%。控股总和高于4.99%的上市公司，自上报之日或发现之日起一年内，其他大股东有权按上年度均价收购高于4.99%部分，或者，一年后暂停新贷款或在同期基础利率上上浮10%，同时原有贷款在原利率基础上上浮10%。

征税最好只交给税务局和房管局，政府协调银行、派出所、居委会通力合作，派出所和居委会敛税名不正言不顺，监察可以给他们，辖区内每年房租个税和空置税总和30%-50%给基层办事用（支出要打申请报告），监察不力换领导。以后暂住证或居住证可免费，不过办理时应清查房租个税或空置税。“给朋友住”不收房租应该，那就交空置税。

金融坏账多、要求金融援助的地区，可以把开征房地产税、空置税、严格房租个税作为金融支持的前提。看看以租养贷的炒家怎么应对？

为增加房地产税和空置税、房租个税税基，减少税金的跑、冒、滴、漏，笨狼建议抓紧推进小产权转正和宅基地流转！

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壮志豪发，海天阔，鹿鼎明灭。翻坤乾，明分日月，扬善惩恶。天下兴亡百姓苦，古今治乱英雄业。厌逐流，浸凉满腔血，禄蠹孽。

庚子耻，明日雪。裂土恨，回归克。运妙笔、划补中华图缺。卧薪尝胆上下责，纵横捭阖寻常策。砺倚天、锋刃利屠龙，万邦贺。