主题：【零散原创】美国点滴 -- 自以为是

首先明确一点金融知识。从理论上讲，所有的贷款都是复利的，也就是利滚利。所谓的单利，只不过是一种简化而已。比如最初的国库券，是到期一次性还本付息，其单利，完全等价于按较低的利率计算的复利。在美国，几乎所有一年期以上的贷款或债券都是要在到期前按期支付利息的，所以都是复利。如果没能按期足额支付利息，未偿付的利息计入本金，就形成了利滚利。所以，在债务到期前按期支付利息就是，而复利就是利滚利。在这个问题上，在当今的社会环境中，没有什么道德问题可以讨论。

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美国的消费信贷中余额最大的是住房按揭贷款。其规模之大以至于仅仅是其中的一部分出问题，就足以触发一场波及全球的金融海啸。按揭贷款是以住房为抵押的贷款。一般1－4家庭的住房贷款属于消费信贷，而多于4家庭的楼房的贷款属于商业信贷。按揭有很多种类。最简单的是30年固定利率贷款。确定贷款额度和利率后，每个月等额还本付息，30年后全部还清。比如贷款20万元，年利率5%，用Excel可以计算出每月还款付息1073.64元【=PMT(0.05/12,360,1000000)】。注意虽然合同上的年利率是5%，但因为是每月按5%/12计算还本付息，实际的年利率是5.12%【=(0.05/12+1)^12-1】。美国的习惯是按揭可以加速或提前偿还。所谓加速偿还，就是偿还的金额比每个月规定的金额多。多出的部分相应减少本金，但以后每月还款额不变，只是不再需要30年还清。所谓提前偿还，就是在到期前一次性偿还全部余额，多半是在出售房屋或再贷款的情况下发生。美国人平均7－8年搬一次家，所以提前还款是很正常的。这两年利率水平大幅度下降，不少人通过再贷款降低了还款的压力。但是2007年以前，由于房屋价格飞涨，不少人通过再贷款套取现金用于消费，成为造成这次金融危机的原因之一。其操作方式是这样的。比如一个房子售价20万，按20%首付，80%贷款，按揭额为16万。几年以后房子（评估）价值涨到30万，按80%再贷款，可以得到24万现金，还掉前面的16万的贷款，可以得到8万现金用于消费。但是多出一半的贷款余额所导致的还款压力增加怎么办？

固定利率还有15年期的，与30年期的原理相同，但利率较低。另外就是浮动利率按揭（ARM）。ARM一般仍然按30年计算每月还款额，但利率可以调整。多数情况是在贷款时确定最初若干年（常见的有5年、7年、10年）的（固定）利率，在这几年中利率不变，以后每年根据某一个基准调整，但每年的调整幅度和调整后的利率都有上下限。ARM的利率一般比30年固定利率按揭的利率低，与15年按揭利率上下接近。如果不准备一直住下去，ARM是个不错的选择。但是在2007年以前，ARM被用来诱拐或傻或贪的贷款者，成为引发金融危机另一个重要原因。其做法是，把ARM的固定利率时间缩短为一年，并且在这一年给予极低的利率，比如1%，人为压低还款压力，诱使贷款人买更大的房子。还是拿20万贷款做例子。如果利率从5%降低到1%，月供就从1073.64元降低到643.28元。如果月供仍然是1073.64元，贷款能力就从20万涨到33万【=PV(0.01/12,360,-1073)】。一年后，利率回到5%的正常水平，月供立刻暴涨三分之二。再加上2007年前联储连续调高利率，直接造成大批按揭违约。

在申请按揭贷款时，可以直接找有相关业务的银行，也可以找经济人。如果直接找银行的话，由于银行较多，各家的条款不同，要想找到比较好的条款，就必须找几家银行，分别填一堆表，分别找估价师估价，而找经济人就只须办一次，剩下的就是经济人的事了，当然，经济人会收取一定费用。贷款时的费用不低，所以银行在公布贷款利率时，还会相应计算一个包含了各种费用的APR(annual percentage rate)。

贷款完成后，银行就会按月收钱。为了避免贷款人因为各种原因没能按时缴纳房产税和购买房屋保险，银行会按月预收，到时替贷款人付款。作为对购买住房的鼓励，按揭利息可以在缴纳个人所得税时从收入中扣除。

经过一段时间的还款，或者因为房屋升值，使得房屋的净值超过20%，就可以以超出部分再次进行抵押，取得净值贷款(home equity loan)。同前面提到的再贷款一样，好端端的一个东西在2007年以前被胡乱使用，引发了金融危机。

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