主题：老毛说：不造反，行吗！ -- 楚庄王

你说的问题是征地，征用农村的集体所有土地，满足工业化、城市化的需要。

拆迁问题的本质不是这样的，拆迁是指对国有土地上的附着物——房屋，拆除后重新建设，改造旧城区、提高城市化的发展水平和城市的质量。这一问题的根源和矛盾在于，依附在土地所有权上的地租收益，该如何分配。

讨论这个问题前，必须明确几个边界条件：

一、“房改”以后新建的商品房面临拆迁的情况不多见，为了简化分析问题的模型，暂且放在一边。

二、拆迁所面对的对象，多为老公房、或者是“房改”过程中以成本价售卖给私人的原公有房屋、或者就是在国有土地上的自建房，几乎都跨越了“房改”这个中国房产制度的分水岭。

三、在拆迁改造中，出于照顾/搞定住房特别困难群众而制定的按照户籍人头额外计算补偿标准的做法，本质上是某种社会福利的变种，和法律上的权属关系无关，抛开不谈。

明确了上述边界条件，才能分析清楚拆迁这个超级复杂的社会、经济问题。

所有围绕拆迁问题产生的利益诉求，都面临一个在法律上是否“越界”的尴尬问题。按照中国的城市土地所有制度，土地是国有的，那么依附于土地之上的地租收益，也是国有的、不属于任何个人所有。前面所说的三种拆迁对象：

一、老公房。房屋所附着的土地不属于住户所有、房屋建筑也同样如此，住户和代表国家行使国有资产所有权的政府之间仅仅存在一个约定俗成的租赁关系，因为涉及到“住”这个大问题，这是一种特殊的租赁关系。

二、房改之后的老公房。土地的附着物属于住户所有，政府和住户之间存在关于土地使用权的约定，政府没有向住户收取任何使用土地的租金。

三、国有土地上的自建房。土地附着物属于住户所有，政府和住户间存在关于土地使用权的约定，政府向住户收取了使用土地的租金、但是没有收取级差地租（所有地段的国有土地，申领土地使用证的时候，收费标准一刀切）。

当拆迁发生的时候，几乎无一例外地，被拆迁人都会提出这样的问题：你付给的补偿款，够不够我购买同样地段同样面积住房？

这其实已经隐含了一个前提：刨除房子本身的财产权，我应该占有我所有/租赁的房屋所附着的国有土地的级差地租收益。这个时候，被拆迁人的利益诉求，其实已经越界了，区别只是越界的程度不同。

一、如果被拆迁人的诉求是房屋所在地块上、他的房屋所分享的份额所对应的级差地租收益，比如说，一层平房＋院子，那就是整个平房加院子的面积，如果是楼房，那就是被拆迁人房屋的面积×楼房所占地块和房前屋后的公共面积/建筑总面积，那么他的诉求实际上已经把自己房屋所在的国有土地视为自己的私产。我们姑且称之为诉求①。

二、如果被拆迁人的诉求只是同地段上同面积的房屋，没有其它特殊的要求，那么他的诉求就是自己原有房屋的面积/新开发房屋的容积率，对这样一块国有土地的级差地租收益提出诉求。我们姑且称之为诉求②。

很显然，上述两种诉求，已经超越了现行法律体系划定的，房屋租赁人、所有人享有的权利范围，已经越界了。

如果政府说：我给你同样面积的地块的使用权，补偿你的房屋建筑成本＋搬家成本，然后你该干嘛干嘛去吧。从法理上是说得通的，因为政府之前并未向被拆迁人（房改房、自建房所有者）收取级差地租，自然也就无须为自己的违约行为（提前终止了土地使用权协议）支付和级差地租有关的补偿，更不要说那种连房屋所有权都不拥有的老公房住户了。这样的补偿方案没有越界，但是，很显然，没有哪个地方政府会痴心妄想这样解决拆迁问题、更没有哪个拆迁户会逆来顺受接受这样的拆迁协议。我们姑且把这个条件称为底线补偿。

所以，在真实的拆迁中，拆迁户和政府的博弈，就聚焦在底线补偿～诉求①之间，问题的焦点就在于、到底是更偏向与底线补偿、还是更偏向与诉求①，所有千奇百怪的社会活剧，就围绕这一和土地所有权紧扣在一起的争斗展开。

一般来说，比较容易为社会大多数人所接受的、被视为比较公道的诉求，应该是诉求②，或许略微向上调一调，把新旧房屋的建筑成本补偿也加近来，这就是所谓“原地、等面积回迁”方案，或许再更进一步，乘上一个容积率调整系数。不过，即使是这个方案，在实践中也屡屡遇到“钉子户”的阻击，具体情况以及“钉子户”提出的理由非常复杂，写本书都不一定说得完。

以上，就是围绕拆迁问题的利益博弈的本质，根源上，不在于房子本身，而在于房子所附着的地块所带来的地租收益。