主题：【文摘】任志强看金融调控房地产 -- 西风陶陶

任志强：三大原因导致04年土地购置量减一成

http://www.crei.cn　　2005年3月15日　　

2004年实际土地购置量的面积为39984.66万平方米，但实际完成土地开发的面积不足50％（历年平均水平为60％），原因一是在于土地费用成本的增加造成的资金占用量增加，银行信贷的紧缩，使更多的资金集中于房屋的建设和土地的优先利用上，开发商必须从市场销售中收回更多的资金才能转投入土地的开发；二是在于土地储备在企业中的不平衡，拥有较多推动储备的企业在明显可以预期土地升值和房价升高的情况下，不急于土地的开发；三是征地拆迁等政策让土地开发的成本增加的同时拖延了开发的周期。

3月9日中国房地产报告公布了2004年国家统计局测算的国房景气指数。给出了经过2004年宏观调控措施之后的房地产开发市场的结论。虽然这是些枯燥的数字，但数字也会说话，也会向社会传递自己的声音。

关紧金融与土地的两个闸门是这次调控的重点，这对控制全国的固定资产投资增速、起到了积极的作用，但在房地产市场中所反映出的问题却与非房地产行业有极大的差别。

一、资金来源与投资增速

中国现行的金融体系仍是以依赖银行信贷为主要融资方式的现状，因此控制了银行对产业投资的银行信贷就会有效与直接的限制了投资增长的速度，起到釜底抽薪的作用。尤其是以国有投资为主的计划经济体系之下，这种用信贷调控的手段最为有效、屡试屡胜，成为国家宏观经济管理部分被认为是最有成效和用起来感觉最爽的如来宝器。但在市场经济和国有投资占主导地位的市场开放领域，这种宝器的光辉就远不如过去那样光辉耀目，效率和作用都在递减了。

2004年的房地产企业到位资金17169亿元，比上年同期增长了32.5％，超过了投资增长速度，并没有受到银行信贷控制的影响，全年银行信贷的增长率仅为0.5％，在整个资金增长中仅占1.5％的比重，可说是微乎其微了。债券则为-65.2％的增长，但自有资金的增长高达42.7％，利用外资的增长高达34.2％，销售定金和预售的增长高达44.4％。银行信贷在所有资金中所占的比重快速下降，已从去年的23.8％下降到18.4％，下降比例高达22％。

由于市场的需求已超过30％的增长速度在直线上升，因此尽管采取了严格的信贷控制投资仍保持着28.1％的高速增长。假设银行的信贷资金比例继续快速下降，但投资仍然在消费需求的拉动下高速增长时，银行会怎么办？这种结果只告诉市场，房地产投资增长并没有必然的伴随着银行信贷的高速增长，也没有必然的出现增加银行金融信贷风险的结果。

银行的专家会立即否定这种结论，他们会认为在房地产中的银行贷款除了开发贷款之外还包括给施工单位的垫款、设备购置的贷款和给购房人的消费信贷。确实这些都是银行的钱，但却是与房地产开发使用性质和用途不同的贷款。施工单位的贷款是生产工具、设备的投资与生产材料及人工的垫付资金。这种流动资金在国家强力清欠工作的压力下已不再构成开发资金的垫付。2004年工程应付款的总额仅占完成投资额8.4％，扣除保修和待结算工程量之后几乎为零，并且是比上年减少的负增长。从总体而言是无风险的，也是对投资增长影响极低的因素。

个人消费信贷是转换为开发投资资金来源和投资增长的重要部分，占房地产企业到位资金的39.9％（含非信贷的付款）。但这是一种消费行为的资金，是交纳了各种税费之后的非生产资料类的资产，并不产生新的生产能力，只因为我国传统的计划经济体制下的统计方式将所有的建房类资金都计入于固定资产投资中，而未统计于消费之中，然而取消福利实物分房制度之后个人住房不再是单位投资的固定资产，成为了个人生活消费支出的重要组成，特别是这种信贷的还贷对象是个人而非企业，抵押品是个人用消费积累形成的资产而非开发企业的投资品。假如我国将住房支出按消费统计，也许投资的高速增长会变为消费的高速增长，银行信贷的风险也就不再与投资的增长挂钩，而与消费增长挂钩了。而从全球情况和国内银行信贷的统计情况看，这部分消费信贷是可以证券化转移风险的，也同样是银行各类信贷资产中不良率最低、坏账回收率最高、风险最低的部分，银行一方面认为风险，另一方面又对这部分信贷爱不释手，岂不是自相矛盾。

除了资金来源对银行开发贷款的依赖在降低之外，投资还发生了一些变化。去年的投资增长为28.1％，但投资的投向与往年有很大的差别，主要表现为：

1、用于土地投资费用上升，但面积下降了。首先购置土地的面积增长降低，同时完成土地开发的面积快速下降，为-11.4％的负增长，完成土地开发的绝对面积数下降，说明土地开发的成本费用增加，形成生产原料基础价格上涨而造成的投资增长占有极大的比重，但并没有因为投入的增加而增加扩大生产的能力。

2、新开工面积增长缓慢。当投资高速增长时，由于基础价格的增长，反应在生产能力上的恰恰是实际市场供给能力的削弱，因此并没有因为投资增长而扩大市场直接的和预期的供给能力。

3、竣工面积几乎无增长。当投资高速增长时，当年的竣工面积增长仅为2.1％，仅为2003年竣工增幅的7％，约为投资增速的7.5％。说明投资的增长除土地成本因素外，相当一部分投资的增加是建安成本的增加，其主要增加为科技、节能、环保等住房质量的提高上。房子不再是原来的标准，而是技术更新之后的更高生产标准。

从销售面积增加13.7％而销售额增长30％，可以看出房屋价格的增长，但价格的增长中除包括相当比例的土地价格增长之外，还包括了产品标准的提高。从投资的成分分析中可以看出，投资增长的成本增长占有极大的比重，投资的增长不能说明出现泡沫，投资的增长并没有引起市场房屋供给量的高增长，而是为成本的增长消化了很大部分。房价的增长中成本占有极大的比重，房价的增长不能说明出现泡沫，成本中很大一部分是产品质量的提高，由于产品质量提高而形成的房价增长是理所当然的。房价的增长并没有造成销售数量的下降，是可以接受的。买奔驰自然会比买夏利要贵，不能用不同标准衡量平均价格增长。

二、土地供给与预期

自11号令由政府垄断土地的源头，并实行土地供给制度的招拍挂之后，于2004年4月又再次暂停了农用地转非的办理和土地的占用清理。确实对全国性的防止投资过热起到了有效的缓解与降温作用，但在房地产开发中的影响则更为显著。土地是房地产开发的基础条件和先行指标，是未来预期测定的必备条件。也许国家和土地管理部门是按已购置土地情况来计算市场中的供给与需求的关系，而忽略了土地从购置（绝大部分为生地）到完成土地的开发和能向市场转化为产品供给之间的时间、资金投入及工作量。因而也会得出与市场直接供给之间的不同结论。并由于这种认识与实际之间的差异造成供给政策与手段上的滞后，形成供求矛盾恶化的结果。

2004年实际土地购置量的面积为39984.66万平方米，但实际完成土地开发的面积不足50％（历年平均水平为60％），其原因：

一是在于土地费用成本的增加造成的资金占用量增加，银行信贷的紧缩，使更多的资金集中于房屋的建设和土地的优先利用上，开发商必须从市场销售中收回更多的资金才能转投入土地的开发；二是在于土地储备在企业中的不平衡，拥有较多推动储备的企业在明显可以预期土地升值和房价升高的情况下，不急于土地的开发；三是征地拆迁等政策让土地开发的成本增加的同时拖延了开发的周期。

统计中最能典型说明问题的是土地购置面积有近一半的省市地区是低增长或负增长，而完成土地开发面积则有三分之二的省市地区是负增长，最高的负增长比例高达63％，并直接导致约三分之一的省市地区新开工面积的负增长和大部分省市地区的新开工面积低增长的现象。由于银行信贷中没有土地储备与开发的贷款支持，所有的房地产开发信贷都必须在五证齐全的情况下发放，因此土地供给的减少和无信贷支持双重压力之下，土地有效转化成直接产品的滞后的矛盾已明显显露并将持续恶化。如果按历年统计中的数据计算，全国平均土地利用的可建容积率为1.9，则2004年底自年初累计完成的土地开发面积仅能产生37506万平方米的新建筑量，仅为2004年新开工面积60413.86万平方米的62％，低于2004年市场商品房销售面积38231.64万平方米的总量，远远不能满足市场的需求。当然还有大量尚未开发的土地可以做部分补充，但仍很难满足市场产品需求的高速增长。

2004年的投资增长是建立在2003年土地购置面积和完成土地开发面积均保持了超过30％接近40％的增长速度和新开工面积近30％的增速的基础上。由于土地储备的充足和新开面积的充足因此才支持了年初的投资高增长和全年的投资平均28.1％的增长。从市场的销售情况和企业到位资金的情况预计，2005年的投资增长速度不会和不应低于20％，但从2004年土地供给和新开工面积的负增长和低增长情况看，即使保证了投资的增长还是很难实现有效房屋供给的增长，即很难满足市场消费需求的增长。基础条件的短缺为今年的供求关系平衡带来了麻烦，也会因此而引发房价的不合理变化，产品供求基本平衡的地区一般不会发生房价的过大波动。但供求关系紧张的地区则可能让房价暴涨。2004年尚只在少数地区出现供求关系不对称、少数地区出现房价增长过速的情况，但2005年却会在更多的土地与新开工大幅负增长的地区出现供求关系恶化的现象。如果2004年国房景气统计中已经告诉市场的问题不能迅速或尽快的通过政策的调整而得到解决，则不但在2005年甚至可能延续到更长一段时期，影响到房地产市场的健康、平稳发展，自然也会影响到相关产业，甚至整体经济的运行。

从2001年起就开始有大批的学者、官员、经济学家在谈论房地产市场的泡沫，其中都在用投资高速增长做主要指标，但却没有任何发表过泡沫问题的人认真研究过在房地产开发投资大量替代原有实物分配条件下基本建设投资的作用下，全国整体的房屋建筑总量并没有像房地产投资的增长一样而出现建成量的高增长。

从经济学的角度研究投资的高增长可能产生的泡沫的理由是指由于投资的增加可能会大量的产生过剩的生产能力并由此而带来产能的过剩而形成的经济危机。但在房地产投资中，重要的不是看投资增长的速度，而是投资所产生的产能是否过剩。

其一在于过去的建房分房的投资未计入房地产开发之中，当这部分投资减少之后，房地产的投资增长并未生产出更多的房子；

其二投资增长中相当一部分增长被成本的增长所消化了，因此也没有因投资的高增长而生产出更多的房子；

其三市场的需求在多种因素之下快速的增长，房地产开发产量的增长远远低于需求的增长；

其四商品房生产中大量的住宅（约占67％），不是进入生产能力的范围，而是进入了生产消费的领域，是在满足生存的消费需求，所拉动的城镇居民的消费，在有利的促进其他产能的消化作用和吸纳作用。

目前中国城镇住房的基础总体仍很差，如何解决好这一矛盾同时又防止过度的房价增长和防止投资拉动引发的经济波动，确实是应该认真研究与思考的问题。如果已经可以看到的数字已在告诉了我们可能出现的问题，这种声音就不能不引起我们的注意。统计数字并不如某些专家们的声音在社会和政府中更多影响，但数字悄声告诉我们的事情也许会更值得引起社会各方面的注意。

如果数字是真实的，预期就会像数字所显示的那样给人们以教训。

北京市华远集团总裁 任志强

2005年3月14日

　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：任志强)