主题：【原创】要搞清楚你到底是真正的空头，还是真正的购房者 -- wrabc

从严谨的角度来讲，我们说住宅的存量与增量，都是以产权转移至业主后来计的，也可以模仿汽车市场换个词来描述它——保有量，就是说，已经被拥有的住宅才能被称为“存量住宅”。

下面这张表里的存量，显然与供应无关，是历史已发生交易的面积，而且无论该面积中的一部分发生了怎样复杂的再交易，也都不会再重复计算。于是，你可以这样理解，表中的“上海住宅存量总面积”指的是在上海这块土地上，全上海人民有史以来所拥有的产权总面积。

另外，有同学对“上海常住人口”和“户籍常住人口”两项提出了疑问，其实这个最简单，上海这块土地上呆着的一共就三类人，除了上述两类之外，其余的全可以在宾馆酒店里找到，也就是“流动人口”，至于说本表中为什么没有把这一类人纳入进来，相信是可以被理解的。

通过分析这张表，也有同学发出了这样的疑问，那么究竟还有多少人没有住房？这个数据是没可能被统计的，因为上面提到的三类人，每年、每月、每日都在发生着不小的变化，即便是跳出这三类人，我们也无从得知在上海这块土地之外究竟还有多少“资金”伺机进入，对，我这里用了“资金”来代替“人”，因为在资金面前，人其实并不太重要，假如中国房地产是场从一开头就是以户籍为单位发生产权交易的，那倒简单了……

有同学问5年内房价是否会跌，其实我本来真的不想让你失望的，大家通过网络认识，都是缘分，都能开心就最好了，可基于本帖的严肃性，我不得不说，不可能。

有同学说的“非常驻人口”，就是我上面将的第三类——“流动人口”，这个怎么算？你教我，是不是要每天清点一下酒店旅馆总入住人数。

所谓的“现有存量住宅远远满足不了现在的需求”的现状的确是客观存在的，这个我在以往的帖中反复提到，包括刚发的那个一眼看到2028的帖中也有详细说明，头一轮供求的30年间，供不应求是主基调。

犀利哥我最爱同学回复问“常住人口都能买得起上海的房子吗”，这个谁知道，但说实话我也不太想知道，因为市场嘛，本无所谓人性，考虑个体人的因素过多会是个累赘，只要盯那些不知从哪个角落里源源不断涌入的资金即可，去追溯资金背后的人，呵呵，能把围观者累死。

有同学就点出一个数据分布不均衡的重要问题，的确，很多人手上有很多套，也正可以解释之前很多人手里一套也没有的困惑，市场总是这样的，况且所谓统计，只要一平均，那么势必会有一部分人侥幸藏富，而另一部分人莫名其妙很受伤。

……

不一一赘述了，最后，我简单分析一下这张表的数据，其实本来数据就是数据，无论是一手还是二手素材，都可以供不同研究方向的人参考，并得出有可能相左的观点，我在此分析那是多此一举了，我说涨，有人一定也可以得出跌的结论，因为并非每个人都能很客观地看待这些数据。

分析一：官府有雄心壮志是好的，但面对480万套这个数据，有些豪言明显等同于谎言，即使说得好听点，那也至少是画饼充饥、望梅止渴，很简单，多少年了？也不过才480万套存量……

分析二：卖掉一个上海莫说买下整个美国了，能将曼哈顿买下就不错了，因为总市值不过10.85万亿元（人民币），所以，在没有数据的情况下，任何人也可以胡说八道的……

分析三：去除流动人口，1921.32万人中有1412万人是被写在不同的房产证上的，所以，73%的人拥有产权房的结论跟此前所有的统计来源相吻合或近似，但可怕的是，如今高喊无房的声音却那么大，可见，不怕27%的人没房住，就怕27%的人会上网……

以下是数据表格：

上海房地产最新数据（2011年1月10日）

上海住宅存量总面积 上海住宅存量总套数 二手房均价 存量房总市值

4.8亿平米 480万套 22600元/平 10.85万亿元

上海常住人口 户籍常住人口

1921.32万人 1379.39万

参考文献：

1、2009年上海城镇居民人均住房建筑面积达34平方米

2、政府网、上海地方志、市信息中心

3、网上房地产、二手房市场

有房人数 户均人数 有房家庭

1412万人 3.5人 403万户