主题：【文摘】高盛最近关于中国房地产的评论 -- 大众河蟹

　　北京的商品房中有17%被投资者买走，投资性购房比例已经接近警戒线；投资房中近五成空置着等待升值；买房投资的本市人最多，但境外人士的比例最高；100―150平方米的房型最被投资者看好。这些结果全部来自北京市统计局昨天向记者披露的《北京市商品住宅投资性购房调查报告》。

　　市统计局和市建委去年年底对北京商品房投资情况进行了快速调查。随机抽样了去年6月底前竣工且销售率较高的15个小区，调查对象除了对其物业公司、地产商外，还随机抽取了100幢居民住宅楼，对其中的530户购房者进行了问卷调查。这15个小区涉及全市城八区及通州区等9个区县，100幢商品住宅楼共有商品住宅7459套，总面积90.5万平方米，其中已销售商品住宅7149套，总面积86.6万平方米。被调查小区商品房平均销售价格跨度较大，其中每平方米平均售价在3000-5000元的占25.5%，5000-7000元的占54.3%，7000-10000元的占8.4%，10000元以上的占11.8%。

　　■近五成投资房空置待升值

　　在已销售的7149套商品住宅中，属于投资性购房的为1215套。投资性购房比重为17%。在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置以待升值。结果显示，在1215套投资性商品住宅中，已转售的为346套，占28.5%；已出租的为286套，占23.5%；空置的583套，占48%，接近五成。报告分析说，近五成的投资性商品住宅以空置的方式等待获利空间；逾两成的投资性商品住宅被投向租赁市场，可见目前投资者中有相当一部分采用以租养房的方式来获取投资收益；有近三成的投资性商品住宅已通过转让方式实现收益。

　　■境外人士偏好投资商品房

　　北京居民投资性购房数量最多，境外人士比例最高。本次调查的7149套已销售商品住宅中，本市居民、外省市人士和境外人士购买的分别为4726套、2389套和34套，其中属投资性购房的分别为853套、349套和13套，投资性购房比例分别为18%、14.6%和38.2%。

　　在投资者职业分布上，企业管理人员的比重最大，达23.6%；排在第二、三位的分别为个体工商业者、各类专业技术人员及教师，分别占20.8%和16.8%；其后依次为自由职业者、机关及事业单位干部、工人、商业服务人员、离退休人员、其他职业人员和无业、待业及离岗人员。

　　在本市投资者中，以企业管理和专业技术人员及教师居多；外省市投资者以个体工商业者和自由职业者及企业管理人员为主；境外投资者主要是管理人员和自由职业者。

　　■100-150平方米房型最被投资者看好

　　在全部投资性购房中面积100-150平方米、单价5000-7000元的商品住宅数量近半，但200平方米以上住宅投资购房比例最高。在被调查的7149套已售商品住宅中，单套面积在100-150平方米的住宅所占比重达到了45.8%。

　　而在1215套投资性商品住宅中，面积在100-150平方米的住宅所占比重也最大，达45%。在各种投资性商品住宅中，面积在200平方米以上的住宅投资性比例最大，达31.6%；其次是70-100平方米住宅为25.1%；100-150平方米和150-200平方米住宅的投资比例分别为16.8%和9.9%；面积在70平方米以下的住宅投资性比重为17.7%。报告分析说，单价7000元以下的投资性商品住宅中，本市投资者购置的占到71.9%；而单价7000元以上的投资性商品住宅中，本市投资者购置的仅占39.4%，而外来投资者购置的占60.6%。

　　■投资买房自有资金超过50%

　　“投资者所用资金构成中，自有资金的比重最高，达56.8%；商业贷款次之，占31.3%；其他依次是：单位补贴6%，公积金贷款5.9%。”该报告指出，投资者在购房时主要依靠的仍是自有资金，对银行贷款的依赖度并不很高。

　　记者了解到，在本次调查的投资性商品住宅中，完全使用自有资金购置的超过总套数的26%；从资金总量的构成看，自有资金占56.8%，银行贷款占36.7%。

　　■北京投资性购房比例尚在警戒线下

　　北京商品住宅的投资性购房比重为17%，总体水平尚在警戒线内。报告称，一般认为当投资性购房比重超出总成交套数的20％时，房地产市场会孕育一定的风险。“虽然现在还没有到警戒线，但如果将一些不确定因素，如空置半年以内的商品住宅中也会存在一定比重的投资性购房情况，以及将商品住宅办理房屋所有权证前发生的预售转让等投资性因素考虑在内，那么实际比重将会比调查值稍高。”统计局认为，相关部门应该高度关注投资性购房比重的发展趋势。

　　“不过，总的来说，北京的投资性购房尚在理性范围之内。”报告分析，预先支付的房款是进入房地产业的资金链，其是否稳定对房地产市场的运转发挥着重要作用，当它对信贷资金依赖性太高时，难免会和资金链中其他环节一样对金融体系造成一定的压力，隐含着一定的金融风险。而北京投资购房的资金超过50%是自有资金，楼市波动所产生的风险和损失大部分将由投资者个人承担，对银行等金融机构造成的直接影响相对较小。

　　另外，北京买房投资的人基本与其收入实力相当。本次调查数据显示，只有10.5%的投资者年家庭收入低于5万元，23.7%的投资者家庭年收入在5万至10万元之间，43.9%的投资者家庭年收入在10万至20万元之间，另有21.9%的投资者家庭年收入在20万元以上。