主题：【文摘】黄光锐:央行升息震动天下，上海楼市何去何从 -- AleaJactaEst

２００４年１０月２８日晚，中国人民银行宣布上调存贷款利率２７个基准点。央行简短的声明一发表，立即在全球引起了巨大的反响。高居不下的油价迅即走低，铁矿石、有色金属、木材、废钢等原材料商品的期货价格更是一起大跌；堪称世界金融市场标杆的美国国债应声下挫，三年来节节下滑的美元汇率掉头回升。尽管是在美国大选的冲刺阶段，美国政府和新闻界还是迅速作出了反应。一向鼓励“弱美元”的美国财政部长斯诺专门发表讲话，呼吁投资者保持冷静；《华盛顿邮报》和《纽约时报》均就中国加息发表专题报导，权威的英国《金融时报》更以《中国升息震动全球市场》的通栏大标题发了特别报导，给予中国官方声明的待遇实属“盛况空前”。

　　在国内，央行加息一宣布，知名经济学家们一片欢欣鼓舞。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容先生兴奋的评价道：“虽然这次加息的幅度不大，但这是中国历史的一大转折，是中国政府宏观调控由行政手段向市场手段迈进的相当重要的一步。”樊纲、曹凤岐、张卫星等专家一致认同央行加息的决定，但都和易宪容一样，加上了一句“这事早就该做了！”时刻关注中国经济的国际金融巨头们也不甘落后，摩根斯坦利集团首席经济学家罗奇和首席亚太经济学家谢国忠、瑞士信贷第一波士顿集团首席亚太经济学家陶冬、高盛集团首席中国经济学家梁红都在第一时间发表了分析报告，赞赏央行加息，并预测中国的加息周期刚刚开始，利率还将发生进一步的攀升。

　　一纸声明震撼七大洲，周小川的权势在历届央行行长中堪称空前。此次升息一举奠定了大国央行一言九鼎的权威，使成立几十年之久的中国人民银行第一次成了真正的中央银行。从今以后，“不说则已，一说惊人”的评价不再仅仅适用于美国联邦储备局主席格林斯潘，全世界的投资者在盯着格林斯潘的同时，也必须时刻留意大洋彼岸的周小川。随着中国经济实力的日益强大，周小川和他的继任者们讲话将会越来越少，但份量却会越来越重。

　　而此时此刻，要找一个受周小川的声明影响最大的地方，那毫无疑问是上海，更准确的说是上海的房市。

　　　　　　　　　　　　　　上海房市乱云飞渡

　　对于在大上海生活工作的两千多万人来说，没有什么话题比楼市房价更紧贴他们的生活；对于激烈争论中国发展前景的专家学者们来说，上海房市乃是衡量中国经济的一大指标；对于那些以上海为契入点想在中国大陆圆淘金梦的港台欧美日加新韩投资者来说，上海地产的价值直接关系到他们的收益。何况，上海房市一涨一落，整个长江三角洲乃至全国都会为之震动，可谓牵一发而动全身。说上亿双眼睛在盯着上海房市的走势，本人不以为过。

　　自邓公九二南巡以来，上海的发展可谓一日千里，短短十年下来便已是名动天下的国际大都市。而上海房价涨幅之高速度之快就更是令人瞠目结舌，过去的三年里上海的楼市上涨只能用“井喷式”来形容。内环线六七千元一平米的房子原本比比皆是，一两年内就统统过万，临郊地带的房价也跟带着大幅上涨，房产中介从无到有，短期内就扩展成了十万大军。然而进入２００４年夏秋之交，上海房市的形势却异乎寻常的微妙起来，这楼市是还会继续大涨呢，还是已经到了拐点？围绕这个话题，论者众说纷纭，听者莫衷是一。反正是谁说的都好像有些理，可结论却全不一样。就好比一群大夫来诊脉，这个说不相干那个说怕冬至，这个说得补阳那个说得清火，总之是没个准话，越听越没了主意。整整一个秋天，房地产开发商、中介公司、炒房者还有购房者，个个都能感觉到充斥上海房市的诡诞气氛。

　　房市走向不清，这本身倒也并非奇事。房市也是投资市场，必然有涨有落，看看纽约东京香港就不难知道。可上海房市的奇特之处在于房市结构与国际上的通行惯例完全不符。首先，房价和租价差额巨大且走向完全相反。上海房屋售价持续高企的同时，房租却在连连下跌，一套市价五六十万的房子月租金不过两三千元，成了全球房市独一无二的特例。其次是高得离谱的空置率，《纽约时报》不久前即指出“在上海大约有六分之一的高级住宅是没人住的”。颇具讽刺意味的是，国际通行的空置率是以全部空置房屋面积除以总房屋面积；而中国建设部的空置率计算却是以“累计的商品房空置面积除以近三年商品房竣工面积之和”，而“商品房空置”的标准竟然是“竣工一年以内的住房作为待销住房，竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房，竣工三年以上的住房作为空置积压房！”换句话说，一栋房子得整整三年卖不出去，才能作为“空置积压房”被计入建设部的空置率。第三个现象是相当高比例的买房者不是上海本地人。投入上海房市的资金来源大头一是境外，这些买主手持美元，一出机场就四处看房；二是国内的“大款一族”，他们的钞票从全国各地流入上海，相当一大部份投资在房地产上；三是在上海工作的高收入的“白领一族”，他们或是住着公司出钱购买的豪华套房，或是倚仗丰厚的年薪圆自己的房子梦。据上海市有关部门统计，“正宗上海人”所占的购房比例仅略高于三分之一，而且其中相当一部份是拆迁安置房。总而言之，买房者多来自外地，租售价走势倒挂，且隐蔽的空置率和房价一同高企，乃是上海房市最重要的三大特点。

　　　　　　　　　　　“不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层”

　　笔者看来，对上海房市的预期成了如今这个“乱云飞渡”的局面，其核心就在于太多人以街头巷尾的交头接耳作为决策依据，完全没有对房市赖以依托的大形势进行系统而理性的分析，当然也就无法抓住根本之处，从而陷入人云亦云举止失措的困境。其实，只要摸清上海房市的来龙去脉，紧扣其三个主要特点，结合中国的经济政策与安全环境认真思考一番，看准上海房市的走向易如反掌。古人云“不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层”，良有以也。

　　上海房市大涨三年，归根结底是一连串大环境因素的层层加码连环推动造成的。这些因素首推中国严重的“负利率”金融环境，其次是２００１年底中国加入世界贸易组织（ＷＴＯ）后境外资本掀起的投资狂潮，再加上与房地产业密切相关的既得利益集团推波助澜，裹挟着心慌意乱和发财心切的中小投资者群起跟风，房价焉有不狂涨之理？！然则，有道是“成也萧何，败也萧何”，同样的因素能在短期内把房价高高抬起，就能在短期内把房价重重摔落。明白了上海的房价是怎么涨的，就能知道上海的房价会是怎么跌的。

　　此次升息之前，中国已有九年没有上调过贷款利率，近十一年没有上调过存款利率，极低的利率水平与高速的经济增长严重背离。按照官方的ＣＰＩ（１），中国的实际利率已连续九个月为负；若把住房、装修、汽车、旅游、电信等领域的价格上涨计算在内，负利率运行少说已经存在好几年了。高企的负利率在严重打击居民储蓄意愿的同时，大大降低了房地产商的融资成本，使房地产业成了无本万利的行当──在通货膨胀率与贷款利率相差无几甚至比贷款利率还高的情况下，善于打通各路关系的房地产商只要能拿到贷款，经营就是零成本，何乐不为？在“贴现贷款”的大环境下，房地产岂能不一哄而上？房地产投资过热，就必然拉紧钢材、水泥以及有色金属等建材商品的供应，跟着又带动一批高能耗项目上马，导致煤炭电力运输全线吃紧，一连串的价格上涨就这么产生了。原材料价格上扬又反过来推动房价进一步高企，并在消费者当中造成“抢房”的恐慌心理。而负利率的存在又恰恰正好降低了贷款购房的门槛，推动了住房消费信贷的急剧扩张。表面上看，贷款购房是从负利率中获益的行为，然而目前房价攀高，财富便又通过高房价流入房地产商之手。从这连成一串的循环中不难看出，负利率的存在乃是房地产暴富的根源，也是房价节节高涨的基础之所在。此次央行升息之前，房地产大腕反对加息的声音到了歇斯底里的地步，也就是毫不令人奇怪的事情了。

　　负利率的存在给房价狂涨提供了肥沃的土壤，然若没有第一笔启动资金，房市高企仍然是可望不可及。回想一下１９９９年通缩严重市场疲软的状况吧，那时节又有谁炒得起房呢？２００１年１２月，中国经过十五年的艰苦努力终于加入了世界贸易组织（ＷＴＯ），并顺利拿到了美国的永久性最惠国待遇（ＰＮＴＲ），一轮规模惊人的投资中国狂潮由此掀起。仅２００２年一年，跨国公司就在中国砸下了５３７亿美元，２００３年又投进来５３０亿，使中国取代了美国成为全球接受外国直接投资最多的国家。一时间，长三角珠三角到处都是新开的三资企业，大上海满眼都是外企总部和大广告牌。按照中国政府的规定，这些入境的外币必须兑成人民币使用。如此一来，大举进入的国际资本立即转成人民币投放市场，凭空“替”中国多印了上万亿的“大团结”，使中国的货币供应量完全失控。从２００２年起，货币供应增长率一直保持在两位数，对人民币汇率构成了巨大的压力。日益强烈的人民币升值预期不可避免的吸引了国际上游走的热钱流入。这些炒家把美元拿到中国兑换成人民币投资，等人民币升值后再以高价兑回美元。由于中国股市近年来一直陷于低迷，这些热钱相当集中的投资于房市，赌的就是在房价升至顶点人民币又升值时脱手回兑，从中牟取暴利。

　　众所周知，利率政策和货币政策与财政政策并行，构成经济宏观调控的三大杠杆。实际利率长期为负，货币供应又被外资打高，造成中国经济的利率机制和货币机制完全失效。经济调控的主要手段三去其二，中央政府对经济发展的失控到了什么程度可想而知！从１９９９年到２００３年，短短几年时间中国经济就从严重的通货紧缩转变为严重的通货膨胀，这决不是一个发育正常的市场经济体能出现的情况。中国经济发展失控造成的巨大风险高度集中的积累在房地产市场上，象利剑一样高悬在造房炒房买房卖房者的头顶，随时可能落下来。十步之内，即有太阿，万千国人何其盲乎！

　　国内的超低利率提供了发育基础，海外炒家的热钱提供了启动资金，房市在里应外合之下开始上涨。这时，倘若没有后续资金的及时跟进和市政当局提供便利，房价还是无法大涨特涨。就在这当口，最可恶也最可恨的第三股势力出现了，这就是极力推动房市攀高的地方官僚们。负利率存在的受益者并不仅限于房地产商，为数众多的地方官对超低利率同样是情有独钟。如果不是能方便的从银行搞到大量贷款，以普遍入不敷出的地方财政，全国各地又怎么可能冒出来那么多领导工程、形像工程和政绩工程？中央三令五申控制经济过热，可地方官们就是热衷于搞开发区建立交桥上钢铁厂，有的省市县公然顶风上大项目，俨然成了针插不进水泼不进的独立王国。出现这种局面原因何在？就在于其中有巨大的利益驱动。一方面，经济搞上去没有ＧＤＰ增长了多少直接关系到地方官的前途，银行的烂摊子却不需要他们去收拾，老百姓的存款更不需要他们去负责；另一方面，就是切身的“经济需要”--在法令森严监管严密的发达国家，大工程里尚且还有固定的捐客收入；在贪污腐败层出不穷的转型经济当中，老爷子给文件画圈大公子开帐户收钱更早成尽人皆知的秘密了。按照１９９４年确立的分税制，房产税属于地方官掌握的那一块财政，房价越高地方官的财权越大；至于“三年清知县，十万雪花银”那一头，全国上下有几个地方官敢拍着胸脯站出来向全国人民宣誓“我从来没有拿一元钱的贿赂，我的家人也从来没有一个参与炒房炒地的”？有了“县太爷”的撑腰，房地产商哄抬房价更加肆无忌惮，海外炒家的大笔游资顺利进出国门，国内的大款们也纷纷进场搞起房地产投机，围绕房市的赌局越做越大。

　　一个钱字，把地方官僚、房地产商、海外炒家和大款投机商紧紧拴在了一起，并沿着他们庞大的社会关系网四处泛滥，形成盘根交错的既得利益集团。上至部委高官下至小报记者，有多少人在利益驱动的魔棒下起舞。就以建设部公布的房屋空置率为例：鉴于房市大涨到现在总共也不过三年，空置率计算的三年滞后足以使建设部的房市状况报告形同废纸，毫无价值可言。可是不捅破这一层，就不知有多少老实人会遭受误导。那些抢房者怎么就不想想，要是房子真的那么供不应求，那你怎么还能买得到房子呢？如果房价真的还会大涨特涨，那房地产商和投机商又怎么会急不可待的要把房子卖给你呢？──他们干嘛不等房子排着队都买不到了的时候卖高价呢？他们从来就没当过慈善家。遗憾的是，就是有那么多人不知道多问几个为什么，或是利令智昏或是吓得心扑扑直跳，纷纷把辛辛苦苦得来的积蓄投进了房市。至此，托抬房市的最后一节--－群起跟风的中小投资者--也被接上了房价高企的列车，楼市上扬的条件全部具备，房市大涨进入全盛时期。

　　综上所述，三年来房价狂涨，背后的推手乃是房地产商、海外炒家、地方官僚和大款投机商充份利用中国经济转型时期严重的负利率、被低估的人民币汇率、政策法规和投资环境不透明、民众普遍缺乏市场经济意识的时机，发动了一场疯狂而贪婪的圈钱游戏。在这场游戏当中，官商勾结的一方有权有钱又占尽信息优势，而数量众多的中小炒房者和咬牙买房者却是完全而彻底的被动挨打。说这是既得利益集团向平民百姓们发动了一场兵不血刃的大规模金融战争，本人不以为过。在这场劫贫济富的金融战争里，赢家是获取暴利的房地产商、海外炒家、大款投机商和被他们喂得肠肥脑圆的政府官僚、国有银行负责人以及帮助他们蒙骗中小投资者的那伙“专家记者”；而最惨的输家就是在房市由涨转跌之前最后一批接盘的冤大头们。

　　这里要特别强调两点：第一，在高位上抢房最可怕的风险还不在于房价已被抬得很高，而在于买房者的花费是没有上限的。和发达国家不同，中国的消费贷款实行的是浮动利率──在美国买房，３０年房贷的利率就以合同签订的时刻为准，无论此后美联储怎样改变基准利率都雷打不动；而中国所有的房贷利率都紧盯央行的基准利率，央行加息很快就会导致房贷月供的上涨。今后３０年里央行基准利率的起伏谁都无法准确预测，但央行这一轮升息的底线却是很清楚的──在城乡居民储蓄增幅连连下滑，全国储蓄存款活期比重已超过一半的情况下，央行无论如何也要把实际利率提到零点以上。否则一旦发生大面积存款挤兑，坏帐累累问题成堆的四大国有银行就会面临灭顶之灾，甚至可能引发大规模的社会动荡──而要消除高企的负利率，央行的加息幅度不可能低于两到三个百分点。换算到买房者头上，这意味着一个原来供房占月收入５０％的家庭转眼之间就会发现房贷月供要占到收入的７０％以上。可以想象一下，原本就为了抢房而捉襟见肘，到头来房价不断缩水，月供却越来越高，落入陷阱的抢房者会陷入怎样的财政困境和焦虑心态！无怪乎有专家警告，盲目跟风抢房将导致中国在今明两年出现大量负资产家庭。

　　更重要的是，房市由涨转跌的拐点是一定会来的，而且一来就是自由落体式的暴跌──不把跟风的中小投资者最大限度的榨干，房市大鳄们就不能最大限度的获取暴利；而一旦跟风的中小投资者尽数被套入房市高位，房市大鳄们就会在短期内集中抛盘，在高位上把房产出手。到了那时，房市上的抛盘和接盘将呈一边倒之势---已经被套牢得结结实实的中小投资者不用说是根本拿不出钱来接盘的，而房地产商、海外炒家、地方官僚和大款投机商们早已把手中的巨款换成美钞黄金，跑到美国加拿大欧洲澳大利亚新西兰舒舒服服的享受青山绿水沙滩阳光和发达国家优厚的社会福利去了--房市跌成什么样子已经和他们毫无关系了，炒高房市只是他们捞钱敛财的手段，决不是他们的目的。

　　在这里特别值得一提的是三年前启动房市上涨时起到关键作用的“台湾购房团”。这些台湾投资客在上海房市里具有非常特殊的地位，直到最近仍然不时传出“台湾购房团上海淘房”的新闻，被他们看好的大都是上海市中心和次中心区域均价１万多元总价在１５０万到２００万元之间的优质楼盘。在本地购买力不足的情况下，来自台湾的资金成为上海房市的一大支柱，对上海高中价位楼盘的稳定至关重要。

　　一面是大笔资金从台湾流入上海，集中投资到房市上；一面是陈水扁李登辉的台独叫嚣愈演愈烈，台海局势日益紧张。２００４年１１月１７日，国务院台湾事务办公室发表声明，指出陈水扁推动所谓“宪政改造”的真正目的是谋求把台湾从中国分割出去，“如果陈水扁胆敢借此制造台独重大事变，我们将不惜一切代价，坚决彻底的粉碎台独分裂图谋”。２００４年１１月２０日，胡锦涛主席在会见布什总统时当面严厉警告：台独将断送台海和平，并将严重破坏亚太地区的稳定和繁荣。胡锦涛指出，当前台海局势复杂敏感。台湾当局仍然顽固坚持“台湾是一个主权国家”的分裂立场，拒不承认体现一个中国原则的“九二共识”，正谋求通过所谓“宪政改造”搞“法理台独”，企图把台湾从中国分割出去。维护国家的主权和领土完整是中国的核心利益。中国政府绝不容许台独，绝不允许任何人把台湾从中国分割出去。

　　“台湾是主权独立的国家，需要一部合身合用合时的台湾新宪法”、“任内一定要推出一部新宪，让台湾做正常的国家”、“中国是另外一国，不是本国是敌国”，这些都是陈水扁的原话，可见其气焰之嚣张。一面是台湾当局大肆推行“去中国化”，“台湾正名运动”一浪高过一浪；一面是成群结队的台湾投资客大摇大摆开进上海，买下一座座上海市民买不到买不起的大房子好房子。这难道不是很不正常的吗？为什么台湾人的胆子就有这么大？为什么“台湾购房团”就一点也不怕两岸关系爆发危机会威胁到他们的投资安全呢？

　　笔者不由得想起陈水扁上台后，有一位署名为“国立台湾大学国家发展研究所博士候选人曾建元”的神秘人物接连撰写长文，为台湾的“大陆政策”出谋划策。在２００１年的一篇文章里，这位曾建元先生对大陆海协会会长汪道涵的秘书，带头呼吁“大陆对台应有新思维”的上海东亚研究所所长章念驰大加赞誉。文中提到章念驰“身兼多项职务，除东亚所所长外，亦兼任上海台湾研究所副所长、上海台湾研究会副秘书长、上海市政协委员”，还特别强调“上海东亚所和台研所都是上海地方当局所属的智囊机构”，言外之意显然是说章念驰先生在上海是“有影响有背景的人物”。文章称赞章念驰提出“现在并不存在统一的条件”、“在统一的条件未成熟之前为统一而统一会带来两岸人民更多的不适应和灾难”的主张反映了“上海人才荟萃，故能睥睨天下、纵横天下”。曾建元先生看到“上海的台湾观点自成所谓的海派，而与京派有所龃龉。在对台问题上京派姿态普遍强硬，海派则务实温和，唐树备和汪道涵便是明显的对照”。文章结尾公然以露骨的台独口吻提出“在上海带领社会主义中国向世界雁行的当前，我国如何与上海加强经贸与文化方面的合作，最重要的是如何创造两地共同的政经利益，进而影响北京，削弱其犯台的动机，这恐怕才是保卫台湾自身安定与和平繁荣的坚强堡垒。”这是明目张胆的要在上海培养一支和台独势力同呼吸共命运从内部阻挠破坏祖国统一大业的第五纵队！能想出如此阴毒的手段，曾建元先生称得上是台独势力出色的师爷、参谋。

　　曾建元先生是台湾人，选择了支持台独，自然要站在台独势力的立场上寻找大陆这边的缝隙、弱点。而章念驰先生身为中华人民共和国公民，在重大原则问题上放出如此言行，应该算什么呢？也许还不能算是通敌卖国，总归不过说说而已嘛，影响不了大局。不过离在祖国统一大业当中站到错误的那一边，章念驰已经是没多远了──大概还有三十公里，相当危险。而更重要的问题是，章念驰的主张在多大程度上代表着上海某些人内心深处的真实想法？那些天天盼着“台湾购房团”来托盘的房地产商和投机商们，那些把“台湾购房团”当上宾款待的地方官员们，以及一些“手腕通天”的“神秘人物”，有没有象曾建元所设计的那样，为了私利而运用关系网，千方百计的谋求影响最高当局的对台政策呢？这难道不是一个值得仔细审查的问题吗？而陈水扁二度当选之后越来越猖狂的台独分裂行径，已经使“北京的对台政策全面为强硬派所掌控”。一旦台湾海峡进入军事对峙，甚至爆发武装冲突，“台湾购房团”势必急速抛售楼盘撤回资金，把兑换出来的美元大量汇往海外。这难道不是深蕴在上海房市高位运行之中的政治风险吗？

注：（１）ＣＰＩ──Ｃｏｎｓｕｍｅｒ　Ｐｒｉｃｅ　Ｉｎｄｅｘ，消费价格指数，即市场上核心商品的通货膨胀率。如易宪容先生指出，中国的ＣＰＩ商品权重是二十多年前制定的，买房、买车、装修、旅游、电话等都不包括在ＣＰＩ之内，根本反映不出消费品大为丰富之后新时期中国经济的真实状况。其实中国真实的通货膨胀率早已是两位数了。