主题：【讨论】房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏 -- wqnsihs

首先，我想做一个总体的设定，即房地产业在经济中的地位、比重和发展方向，然后才是改革路径问题。

但是，无论如何，房地产业应该有其合适的地位和比例，否则整体的社会和经济发展就会受到妨碍。第一，当房地产价格大涨到人们的收入追不上时，在无法负担庞大的房价压力下，许多人选择搬离城市，造成人口外移的现象。于是城中的劳动工资会上升，对城市竞争力产生不利的影响。第二，同样的，在房价大涨的情况下，对于国内外企业在城市内投资的意愿会有负面的影响。尤其是大型城市，外资进入投资时，一定会考虑这些城市的物价水准，其中房价、办公室地点、工资等都是重要的考虑因素。所以，高房价对于吸引投资是一个很不利的因素。第三，房地产泡沫破灭的话，经济可能会陷入长期低迷的窘境。

如台湾，在1980年代末期出现房地产价格与股价大涨的泡沫现象，但其后房地产价格就出现大跌的现象。到2004年底为止，台湾有很多地方的房价只剩下1990年的一半不到。换言之，15年以后又回到1980年末期房价开始起涨时的水准。但是若以2004年的购买力来看，现在台湾大部分地区的实质房价可能比1980年代末期还低。台湾地区所经历的这种房地产市场泡沫破裂以后长期低迷的现象，与日本在1990年代所经历的房地产市场泡沫非常类似。 此种泡沫破裂的现象对台湾总体经济产生不利的负面影响，台湾经济成长率自1990年以来就出现逐渐下滑的现象，多多少少也与台湾地区房价及股价长期下跌有密切关系。

如台北， 由于1980年代末期台北市房价大涨，1981年，台北市人口为227.1万人，到1990年，台北市人口增长到272.0万人的最高峰，其后台北市人口则因房价大涨而出现逐渐下降的外移现象，后来则维持在262万人左右的稳定水准。

如香港，贸易、金融、服务业及房地产，一直是HK的四大经济支柱，高峰期的房地产业曾占到香港GDP的12.3%，在97至98财政年度，房地产相关收入占HK政府总收入的25.7%左右。结果就是香港企业的各项成本高企，工业和高新企业无处存身，即使中央还给香港一个金融桥头堡的定位，但是已经没有多少增长的潜力了。

因此说，房地产的利益格局必须调整。由于时间不足，如放开创业板，打开资金炒作的另一条通路等，具体的调整方法要另开一篇来写了。