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主题:【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

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家园 没有办法解决啊

(1)在目前我国18亿亩农田红线为前提下,我们可以对土地存量进行固化推算,即增加现在土地供应量会相应减少将来的土地供应量。因此,政府能够采取的措施是,如何有效的分配现在和将来的土地供应量,但却不能够创造土地(除非去开发新的土地资源,如填海造地)。

(2)开发商投地价格是根据未来市场或房价计算出来。如果市场呆滞,那么开发商根本没有兴趣购买土地进行开发,这时政府就算不管,地价也是下跌。

(3)假定目前的土地两元制度短期不能够解决,那么中国城市化进程中,城市土地与人口的矛盾基本可以固定。因此,政府所能够做的仅是将人口和土地,利用规划手段部分转到最急需建设方向,却不能够去压制人口移动来做为解决矛盾的手段。

地价是由供求决定的,价高者得。但问题是开发商为什么愿意出这样高的价格去拿地。

实际在投标前,首先会对未来土地供应量有先决了解,然后会核算建筑成本以及税费,合理的利润(residual value)来确定地价。

在经济迅猛发展阶段,开发商看好后市,争相购入地皮。相反,如果开发商看淡未来市场预期,那么为了维持公司利润,自然不愿意去高价拿地,那么出让价格将下跌。若遇到经济衰退,那么开发商都非常谨慎,甚至会流拍(比如2008年时各地出现的土地流拍现象)。所以,所谓高地价首先建立在对市场现象的判断上,而不仅仅为政府政策能够推动。

目前的结构就是场搏弈,大家都按照经济还会按照这样的速度发展来设计自己的规划

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