主题：原创】楼市华东牛的前世今生（2005年旧作重贴） -- 大卫羊

4．上海的故事（一）

　　同学们早！

　　这几天忙着盖楼。今天开始写之前，自己读了读前面写的东东，发现连日赶工，

　　其中有很多地方罗罗嗦嗦，情节不清，粗制滥造，请同学们见谅了！唉，这也是我们中国现有的特色，经济处于高速发展之中，心态都很急躁，人人都想着快干大上，跑步进入资本主义（又错了！更正一下，是共产主义：）），品质控制上自然就差了点。不管了，黄某人先把楼盖完。以后如果有时间有心情，再回头来加工润色吧。。。。。。。。。回头讲故事。

　　先要补充一下，“温杭的故事”其实还在进行当中，它和“香港爱情故事”（又来了！！！？？？又想起铃木保奈美甜甜的小酒窝了。。。。。）的最大的不同，就是到目前为止，港英zf当年（96－97）疯狂卖地的一幕，在这里并没有上演（现在还是“非饱和供地”。。。。）。

　　港英zf当年是准备”光荣撤退“了（后来彭定康总督因为在香港干的出色，又被派到了欧盟议会。当然，那是后话了。），所以可以肆无忌惮的干。现在在温州和杭州发生的故事，zf其实并不是主导（制片人兼导演是财阀），只是因为利益一致，大家走到一起罢了。在2000年前的杭州宁波，2002年前的上海和长三角其他主要城市，从1998年起，房价也在上涨，但那是温和上涨，还是属于健康的范围内的，不像后来的发高烧。江浙财阀们从1998年的温州开始，到2002年的杭州，从一个个看似温柔可爱的宠物狗（当时大家都在吸引外来资本嘛），成长了一群龇牙咧嘴的大灰狼，zf肯定也是做梦也没有想到的。即便如此，从300万人口的温州（数字可能不太准确，请同学们指正），到500万人口的杭州，财阀们聚集起来的财富（也是他们的力量，大灰狼的牙齿），想独自炒起2000万人口（数字还是不准确，是国际通用的标准，不仅仅是户籍人口。农民工难道就不是人吗？）的大上海的房价，他们也还是心有余而力不足的。

　　所以，上海的故事里又增加了一个后来的但是非常重要的角色。到底是谁呢？

　　 大家先猜一猜？

　　（黄某人先做点本职工作，要挣钱养家糊口啊）

　　4．上海的故事（二）

　　哎哟，写到这里，发现还有很重要的一点，前面忘了说。“香港故事“的导演是zf，所以“土地zf垄断”是第一招。可现在华东的故事导演是财阀，如果一开始就来这一招，财阀们岂不是要抬高自己的成本、降低自己的利润？？财阀们可精着哪！所以“华东故事”和“香港故事”第二点重大的不同，就是―――――

　　在zf宣布“住宅土地垄断供应”的政策出台之前，财阀们早就埋下伏兵，以协议出让等方式储备了大量的土地。而这，也给这部大片的制片人自己埋下了一个祸根。

　　4．上海的故事（三）

　　呵呵，说到上海，大家都很熟滴啦！

　　恭喜楼上的同学，你们答对了！！！（音乐响起。。。当当当。。。。。。当！！！）

　　不过，还是有点不准确。准确的说，应该叫“港台游资”（主要是这个，其他地方的也有，不是主要的）。真正的外资大鳄（摩根？？？）是不敢这么轻易的进入一个不熟悉的地方的楼市的（没有人在上面罩着），这毕竟也是刀口舔血的活。。。。。。。。前面说过了，房地产市场虽然也是投资市场，自然是有其特点滴。两个主要的特点就是周期性比较长和资本流动性比较差。国际金融大鳄要想掠夺哪一个国家，选择的主战场只会是快速见效、流动性好的股市、期市和汇市，房地产市场只是顺带的玩一把罢了，不会投入主要力量。

　　回头说正题。

　　比较巧的是，从2003年开始，国际形势又有变化。中国的RMB开始出现强烈的升值

　　压力（记不记得，小布什的多次讲话？？？）。这个东东解释起来就话长了，反正是美国人要捣中国的鬼了（同学们记不记得“东京爱情故事”？又来了！打住，打住？！！！）。

　　于是乎，种种国际资本通过种种方式流入中国，希望分享美国佬成功压迫人民币升值后的红利（我们的zf当时还傻乎乎的笑啊笑，这几年中国的FDI是一再创下历史新记录啊，呵呵。不过，也许黄某人多虑了？？？其实，中国zf早就有了一个伟大的构想？？准备把他们引进来，然后一网打尽？？）这些国际资本中，有一部分胆大的，就进入了上海楼市，准备赚个双份的。楼市炒上去挣了钱，然后人民币升值了再挣上一份。因此，在这一点上我和安家上一位著名的TX的观点是不一致的。他的观点是2004年底到2005年初，外资炒家基本上都逃光了。我的观点恰恰相反，大家知道了，现在在上海二手房市场上炒的外资绝大多数只是港台游资，对真正的大鳄来说不过是散兵游勇而已。

　　 由于信息不灵，加上盲目自高自大（呵呵，安家的港台同胞们不要生气哦），到现在为止，他们中的绝大多数（除了少数眼快腿快的）还在上海楼市的热锅里煮着哪，呵呵。

　　那已经逃掉了的是谁？呵呵，猜都不用猜了，自然是很多江浙炒家和部分聪明的本地炒家了（当然，也有笨的。大家还记不记得，报纸上说的温州母女抱头痛哭的故事？！）。

　　好了，“上海故事“的背景都介绍完了。

　　 下面，幕布缓缓拉开，我们开始看大片。。。。。。。。。。

　　写到这里，要插几句题外话了。

　　（1）首先要感谢安家同学们的捧场，黄某人不胜荣幸！！！！！尤其是要感谢安家论坛的诸位斑斑们，虽然你们没出来说什么，但你们的心意我很理解，这里谢了！！！！！！！

　　（2）黄某人不是什么地方来的托，也不负担有什么某某官方的秘密使命，只是一个普通的对经济学感兴趣的安家同学。写这篇文章的主要目的是答谢FEIFEI、ZHUZHU、DINDIN等安家的兄弟姐妹们。我从你们那里学到了很多，来而不往非礼也，以此答谢！！！！！！！

　　（3）黄某人来安家时间不长，楼市观点是空军。在现实生活中，有自己的一个小窝（没有贷款），从来没有炒过房，只是这部热闹大片的一个冷冷的旁观者。

　　（4）黄某人深爱着上海这片热土，自从1990年离开家乡踏上这里的土地那一天起，我的生命就和这里紧紧的连在一起了。我希望，我和我的家人，还有我的下一代，都在这里快乐幸福的生活下去。因此，我希望这个城市一天比一天好，也愿意为此尽自己微薄的一分力。

　　（5）所以，写这部罗罗嗦嗦的“大片”的另一个目的，就是希望把自己知道的那么一点点东西，与上海乃至全国的同学们一起分享。希望他们看清现在的状况，无论最后做出自己买或者不买的决定，前提都是――――不要被任何另有目的的人轻易欺骗。（因此，欢迎同学们转载，不收版权费:）,赢利为目的者除外。）

　　（6）由于时近年底，事情较多，这部“华东楼市牛的前世今生”的前半部也都写作完毕。黄某人在此向大家申请，“华东楼市牛的前世今生(下)”延期―――交楼。等元旦过后，我空下来的时候，再好好构思构思，那时再隆重推出下部。

　　在此预祝同学们，新年快乐！年年有鱼！幸福安康！

　　谢谢！

　　4．上海的故事（四）

　　同学们，新年好！

　　在此向各位同学致歉了。本来应该早点来写的，只是生性懒惰，元旦假期首要的任务又是要陪LP和家人，所以耽误了。

　　以下进入正题。

　　呵呵，终于轮到讲上海了，再来什么“香港爱情故事”（打住，打住！），或者“安史之乱”唐玄宗杨贵妃之类的，就太老套了，也不符合“与时俱进”的时代精神了。让我好好想想？有了，我们就来拍一部“新上海滩”吧。

　　（安家同学们大叫了：这，也够老套的啦！！！！！）

　　呵呵，对不住了各位，黄某人实在是江郎才尽。2006年将是楼市的质量问题爆发年（裂缝、沉降什么的。以前太热，谁都没注意到。），特殊时期嘛，ISO9000控制是要差一点滴。黄某人也不能免俗了。而且，关键的东东前面都有了。以安家同学们的聪明和对上海的了解，无论同学们能哪位来续写，相信都会比黄某人写的精彩。这里，同学们就体谅一下、对付一下。。。。。。。。将就着看吧。。。。。。。。。。

　　4．上海的故事（五）

　　老规矩，首先介绍角色。

　　制片人、导演、副导演、跑龙套什么的都介绍过的，这里就不用重复了吧。说重点，说重点。。。。。。。。。

　　“新上海滩”的男主角呢，和“上海滩”一样，主要有三位：许文强、丁力、冯老大（就是赵雅芝演的冯程程他爹）。

　　对号入座一下（情节和“上海滩”有些不同，我们还是拍出了一点新意滴，呵呵。），男一号许文强，自然就是我们风流潇洒的外资不动产财团（其实，主要是香港T_W新加坡资本）啦。他们进入上海市场的时间其实比较早，有的是“香港爱情故事”期间就已经过来，而且是好不容易才活下来的。本来他们做事还是比较讲规矩，在2003年SARS爆发以前，还是想做好上海这个市场的（当然，也是由于他们的外来户背景，他们和当地zf的勾结相对较浅）。后来一看形势大变，炒风日盛，而上海zf呢，居然是不管不问，甚至还推波助澜（又是鸡的屁惹的祸吧）。有横财送上门来，自然是不要白不要，（反正是外来户，发完高烧的后果又不要我们香港人T_W人新加坡人来承担），于是乎便顺水推舟，乐呵呵加入这一幕大戏，作为港台明星特邀演出（这也是现在流行的了，呵呵）。而且，由于他们一向做的是高端市场，又加上上海甚至是全中国人民十几年来养成的崇洋媚外的烂德行，他们登高一呼，顿时应者如云，搞不清状况的观众，还以为这部大片是由他们发起的捏。。。。。。。

　　4．上海的故事（六）

　　男二号丁力，呵呵，大家现在都知道的啦。

　　他们也是外来户，但是，是由我们本土培养的明星啦（参见前面的“温杭故事”）。

　　丁力们行事相对低调，是属于闷声发大财类型的。2000－2002年，早已潜入大上海（有兴趣的安家同学们可以去翻翻资料，他们大多数什么时候拿的地）。由于是外来户，在本地的形象不高（基于上海人的传统，甚至都可以说开始时被人看不起），所以拿到的基本上都不是黄金地块，主要是一些二线的地盘。但是，他们发迹于本土，深谙中国的国情和官场的潜规则，2003年开始这一波的楼市疯长其实是由他们发起和策划的杰作。一旦行情起来，等许文强和后面介绍的冯老大开始出手，他就悠闲的躲到幕后，开始享受成果。丁力和他的小弟们（温州炒房团？？？）也配合得最默契，在开始时大造声势（呵呵，只有温州投资者是如此的高调，他们无论在哪里出场，总是众人注目的焦点。呵呵，不花钱的广告。）。等到形势不对，中央举起“调控大刀”，他们的嗅觉也最灵敏，在别人还在疯狂中的时候， 他们就已经开始暗中撤退了。。。。。。。。。。。。。。。。

　　4．上海的故事（七）

　　最后就是冯老大了。

　　冯老大其实对本剧的关键情节，作用不大。不过，占着年纪大的便宜，当强哥和力哥都还不过是小屁孩的时候，冯老大已经在上海滩称王称霸、有一番天地了。强哥和力哥初来上海闯世界的时候，冯老大暗中使了不少小动作，怕是来争地盘的。等到后面发现，房地产居然可以这样做的！！！！

　　一堆堆的烂砖头水泥，这么一变戏法，居然可以成为这样一个金矿、一个无底的榨汁机（能把LBX上辈子下辈子的汁水，全部统统一次性的榨出来），马上翻脸一笑，把女儿嫁给丁力。一起通力合作，大家发财，大家发财。。。。。。。。。不过就炒作手法而言，冯老大就是最笨的了！！！虽然占有天时地利、黄金地块、成本低廉，可是传出的总总丑闻（什么烧死人啦

　　，什么内环的房子网上的成交价居然只有两千三千的啦，当然，如果普通LBX到售楼处去买，肯定是买不到的），多半都和他有关。

　　唉，反正朝中有人，怕你们翻天了不成！！！！！

　　这里要补充一句，所谓的动迁(当然动迁也有好的一面，确实有居民因此改善了居住条件)，在这个疯狂的时候，其主要的一个作用，就是强行弄出一堆的“刚需”出来。另一个作用，我不用多说了吧，安家同学们都很清楚滴，周首富的故事并不太远。。。。。。

　　因此，由于zf自己心里有鬼，现在的LBX们也学乖了，懂得利用各种合法手段为自

　　己争取最大化的利益了，所谓的“天价”动迁也才会，一幕高过一幕了。。。。。。。。。。。。

　　4．上海的故事（八）

　　故事的情节就不用我多说了吧。

　　“上海故事”和“温杭故事”最大的不同，就是在2002－2003年上海房价开始猛 炒之前，上海的“zf垄断土地（8.13大限？？）”政策，是还没有出台的，这一

　　政策的作用在上海主要是心理上的。还有，同学们都很记得吧，很搞笑的是，到故事已经过了高潮，像香港故事一样，也有不知就里的外地财团来接盘了（江湾XXX？？？）。

　　呵呵，都几点钟了你才来，汤都喝不到了。。。。。。。。。

　　（惦记起ZHUZHU的大宴宾客了，照片太少啦。。。。。。。。。。。。）

　　4．上海的故事（九）

　　下面我们来谈谈这场大戏怎么收场吧。

　　前面已经说了，董特首面临一个困局。。。。。。。。（错啦，错啦！不是香港啦！）呵呵，反正一样了。将错就错吧。现在，要么撞墙壁（牺牲已经按揭买房的普通多军，炒家是人人喊打、没人会同情只有自求多福的了。让多军们为财阀买单，也就是让穷人（相对的）为富人买单。），要么跳悬崖（维持高房价，让还没买房的空军同学们来为多军同学们和财阀买单，也就是让更穷的人来继续买单），无论是谁来面对这个局面，无论采取什么政策，相信都离不开这两个套路。没有第三条路。唉，早干什么去了。如果房价还没炒上去，就采取断然措施，也不会有这样的恶果了。如果上天再给我一个机会，我一定会说，我爱你！！！！！！！如果。。。。。。。

　　 （太老套啦！！！！！！）

　　4．上海的故事（十）

　　继续，继续!

　　中国这个巨型的楼市泡泡，从温州（1998）开始萌芽，成型于杭州（2000），扩散到上海（2003）和整个长三角地区，越吹越大，终于在2005年达到高潮。现在，基本上整个长三角地区（2003年的时候苏州好像还好，现在也不能免俗了）都已经在发高烧了。高烧的程度，其指标还是我们前面说过的收入房价比，大家去把关于这个指标的相关文章找出来，自然就心里有数了。2004－2005开始，这场瘟疫有向北京、深圳、广州和其他大中城市发展的趋势（据说深圳2005年房价平均上涨18％左右，这就是大戏开始了）。当地zf是否能当断立断，还是会受不了利益的诱惑与财阀们串通一气(现在有华东的例子在这里放着，不会说自己受到财阀蒙蔽了吧)，我们就拭目以待吧。相信大多数安家同学们的家都在上海，我们当然比较关心的是上海。下面我们就准备谈谈上海。

　　谈上海之前，先说说杭州和温州。这和上海是有联系的。当地zf的“zf垄断土地供应”这一招用得较早，到现在还是在财阀们的配合下用“非饱和供地”这一招在强制使房价保持在高位（牺牲空军）。大家不要被障眼法欺骗，zf推出一些远郊的地出来就说增加土地供应了（比如说，内环以内不推出土地，推出的土地都在金山），看过这部大片的安家同学们应该不会被这种小儿科轻易骗倒。顺便说一句，前面贴出过一篇杭州日报的官方报道（“杭州没有泡沫，2006年还会涨“），大家有兴趣的话，可以看看里面提到了多少我们在上海很耳熟的房地产开发商（还有很多没提到）。还有，大学专科以上的毕业生，现在还是可以轻松申请杭州户口。

　　呵呵，那里毕竟是江浙财阀们的大本营啊。上海呢，本地zf是准备牺牲多军呢还是空军？ 以现在公开的信息，我们还不得而知。。。。。。。。。。

　　4．上海的故事（十一）

　　继续，继续！

　　有一点请安家同学们注意，上海牛和杭州牛在一个关键的地方不一样――――――就是，土地并没有真正做到“非饱和供应”。由于在上海，这场游戏有三大势力参与，大家的步调就很难保持一致。（所以丁力的小兄弟们很多都逃了，而许文强带来的同时博人民币升值的海外炒家们，直到现在都还有很多在热锅里煮着哪。）龙有龙路，蛇有蛇路，大家都储备了大量的土地。 大家看到，上海猛烈上涨的周期其实很短（2003－2005，前面温和上涨期还算健康的），但是刚好在以上这三种力量的合力之下，短时间内的涨幅却是最惊人。 这样就埋下了一个祸根。。。。。。。。

　　4．上海的故事（十二）

　　前面说了，房地产的开发周期是2－3年。由于上海猛烈上涨的周期较短，只有两

　　年多一点。在上涨声中，这些问题都被掩埋住了，为了赶快开发赶快上市，大家各怀鬼胎，拼命抢工（所以说，2006年会是楼市的质量问题爆发年），都要赶在这黄金时间把房子卖掉。

　　（当然，当时不知道这黄金时间只有2年多。。。。。。。。。。）那么，现在上海有多少房子已开工在建但还未上市呢？公开的资料是有9000万平米以上（数字可能很不准确，赶着交工，大家包涵了：）），而上海楼市最疯狂的2004年一年（2005有调控，没有典型性），上海总共也才卖掉3000万左右平米（好像是这个数字？请安家同学们核实。）的房子。这些房子，加上2005年没有卖掉的2500万多平米的房子，呵呵，估计上海的同志们即使想学学杭州的先进经验，都很难学。（同学们现在理解，www.fangpi.com.cn这个所谓的“官方网站”，现在的做法了吧。）其他的可能的政策，黄某人这里就不多说了，无论开放户口，通货膨胀，等等。。。。。。。。。。反正，就是前面提到过的要么撞墙壁，要么跳悬崖。

、尾声

给心急的同学们说说结论吧。

（1）杭州zf看来已经下决心和财阀们穿一条裤子了（参见他们新近推出的购房入户、降低首付等托市的政策。终于忍不住跳出来了，呵呵，有钱能使官推磨啊。。。。）。杭州也有一个和www.fangpi.com.cn差不多的官方的“透明房网”，有兴趣的同学可以去看看，诺大一个杭州，现在只有不到2万套房子可卖（也就是约200万平米。呵呵，大家想想前面说过的上海的数据。）

（2）上海zf的政策现在还说不清，看来还在矛盾之中。个人觉得（也许是个人希望吧），上海zf还有点良心，和财阀们还没有完全绑在一起。（呵呵，处在上海这个地位的官们，其心胸应该不是赚点钱就行那么小。政治上应该都希望有远大前程滴。）而且，上海现在是众目睽睽之下、房产泡沫的焦点，又已经有那么多房子在建，想学杭州同志估计学不来。

（3）当年董建华zf的“8万5政策”虽然引起发高烧的房价开始降温下跌，得罪了香港的“供房一族”的中产阶级（也造成了董政治生涯的难题，最后只好黯然下台，去做全国政协副委员长），但是从根本上来说，是挽救了香港的经济免于完全崩溃。良药苦口，到现在，香港经济终于逐渐走出阴影，慢慢恢复。相信过几十年后（特别是华东楼市的这次疯狂以后），人民会更正确地评论董建华特首的历史地位。

（4）想知道上海楼市下一步会怎么走的同学，要密切关心两个方面。第一，是温州杭州的比上海还巨型的房地产泡沫，是否会破裂。只有大本营被抄了后路，大伤元气，财阀们以后一段时间内才无法再继续兴风作浪。

这里插一句闲话，现在有一个据说很有名的T_W人在叫苦，“大家都知道现在房地产绑架了中国经济（其实，只是华东上海而已，没这么严重），所以现在最关键的是要先解救人质”等等，这话粗一听很有道理，其实这位先生又在玩花招。他的意思无非就是现在要撑住房价，以免冲击经济罢了。呵呵，黄某人要在这里说了，错！首要的任务是要先击毙绑匪，同时最好能保证人质不受重伤（受伤是免不了的了）。不然你付了赎金，绑匪笑纳走人，马上会再干另一件绑票的勾当（北京深圳广州？？？？）。

（5）所以这里说的第二点，就是请大家密切观察北京深圳广州的房价。如果他们也出现上海这种两年涨300％的情况，那这次房地产泡沫就要无可避免的全国化了（果真如此，其后果我简直不敢想像。)。如果北京深圳广州和全国其他主要大中城市顶住了财阀们的进攻，那上海泡泡的破裂就之日可待了。这里要补充一句，房价一年中10－20％的温和上涨是健康的，GDP每年都有这么多的上涨捏（当然，前提是官方的数据是健康的没有造假）。

（6）为了响应现在的潮流，这个楼是准备烂尾了。呵呵，请同学们见谅！

在此，黄某人再次谢谢各位的捧场。万分感谢！