主题：【原创】从“城市经营”角度，看房地产游戏规则(一) -- 海峰

从“城市经营”的角度，看房地产游戏规则（一）

目录：

1. 谁是房地产市场的庄家、大户及散户

2. 从“城市经营”的角度看房地产市场的游戏规则

3. 游戏规则的缺陷及崩溃

4. 游戏规则下的对策

5. ZF如何化解游戏规则的崩溃

1. 谁是房地产市场的庄家、大户及散户

地方ZF是房地产市场的唯一庄家

开发商是房地产市场的大户，地方ZF给开发商炒作题材，开发商替地方ZF抬轿子

房奴是房地产市场的散户，少部分挣钱，大部分被深度套牢

2 从“城市经营”的角度看房地产市场的游戏规则

2.1 “城市经营”的必要性

无论从经济发展的角度，还是从市民生活质量的角度，城市必须提供完善的基础设施。

传统的中国城市，包括历史上的北京城，街道胡同狭小弯曲，几乎很难通行汽车等现代交通工具，没有自来水，没有电，没有煤气天然气管道

，更没有排水设施。市民生活在无边无际的垃圾中，无论是城市还是在其中生活的市民，都缺乏进一步发展的条件。

如果不投入巨资进行“城市经营”，最终的结果，就是老城堕落成为贫民窟，在老城外，“一张白纸好作画”，建起一批新型的小镇。

在第三世界国家，典型的例子是印度的德里旧城的贫民窟，以及与之对应的新德里。

在发达国家，典型的例子是美国市中心的贫民窟，与之对应的周边的郊区。

2.2 “城市经营”的困境

基础设施建设耗资巨大，虽然社会效益显著，但又不可能产生直接的经济效益，反而需要昂贵的维护费用。

比如北京的二环路、三环路、四环路、五环路、安立路、朝阳路、阜石路等城市放射路、老城区内部的平安大街、鼓楼大街、广渠门大街等等，还有地铁1号线，2号线，八通线，13号线，4号线，10号线等等。

每一公里的建设，都是好几亿的投资。而这些公共投资，你又很难对它们收费。

而且，这些公共设施，维护起来成本昂贵。比方说马路，晚上灯要一直开着；路面压坏了要及时修补；井盖丢了坏了要及时修理。

2.2 “城市经营”的目的：解决城市建设的资金来源问题

2.3 “城市经营”的游戏规则

“城市经营”最初的游戏规则，基于一个良性的正循环。

地方ZF拍卖土地--》地方ZF用拍卖土地的收入，进行城市建设--》房地产升值--》更多人买房--》土地拍卖，获得更多的收入

虽然有很多人指责这个过程，有很多灰色部分，但从实际效果，如最近10年来城市建设的飞速发展，不能否认这个循环，到目前为止是一个良性的正循环

3. 游戏规则的缺陷及崩溃

3.1 “城市经营”游戏规则的先天致命缺陷

这个游戏规则的知名缺陷，在于“城市经营”出资人与收益人的偏离。买房者、纳税人为市政建设买单，而受益的，是老的房产、地产所有人。

举一个例子，北京老的鼓楼大街，街道弯曲狭窄。扩建鼓楼大街，买房者、纳税人为市政建设买单，老的临街房被拆迁，以供街道的扩建。买房者、纳税人、被拆迁的老房主，为城市房地产的升值作出了贡献。

鼓楼大街扩建后，交通更通畅了，市面更繁华了。不仅周边所有的地产都增值收益，而原先不临街的房子，更是变成了临街的铺面房，享受到了双倍的收益。

新的问题又产生了。鼓楼大街又需要进一步拓宽。现在，拜脑残的《物权法》所赐，新的临街铺面房的房主，高喊着“私有财产神圣不可侵犯”，开始漫天要价，一平米拆迁费，10万，16万，20万，30万，都还是不知足。

真是“人有多大胆，地有多高产。”

又比如小产权房，其实质，就是不花钱，搭市政建设的顺风车。

3.2 从游戏规则分析买房为什么会升值

前面说到，买房者为市政建设买单，老房主通过市政建设收益。那么为什么前期作为冤大头的买房者，是如何变成收益人的?

以北京为例，2002年开始，每年的市政建设费用都在大幅增加。假设某人在2002年买了一套房子，在买房的当年，此人为当年的市政建设而买单。从2003年开始，此人变成了老房主，开始享受因市政建设扩大而带来的房产升值；而为市政建设买单的人，则是之后的买房人。

从游戏规则分析，房地产恐怕是国内最大的传销，最大的麦道夫Madoff骗局，最大的击鼓传花游戏。

4. 游戏规则下的对策

4.1 ZF的努力，将房地产危机，拖延到2015-2016年

4.2 房地产玩家，在传销越滚越大的时候进入，在游戏破灭前退出。

5. ZF如何化解游戏规则的崩溃

用房地产“增值税”，熨平房地产的风险。