主题：物业税是一种恶税 -- 若天无云

而是以供求关系决定的。租房市场有很大的弹性，特别是市中心的房子。我有房子出租几年了，自己也租房多年，对房客有所了解。我的观察，房客对房租有一个心理上限。超过这个上限，房客将坚决放弃，并寻找更外围更便宜的房子。而在稍远的郊区，租房市场的供应是相当充裕的。这就决定了租房市场主体上是买方市场，只有极少数高端房是卖方市场。如此，在租房市场，房客的需求弹性远远高于房东，所以物业税即使开征，也不大可能大比例地转嫁到房客身上。

至于租售脱节问题，我的理解是可以在一定程度上脱节，但量变的积累仍然要导致质变。我认为，房市主体的年租金收益3%是一个支撑点，5%是一个支撑点。主体低于3%的可能性不大，现有政策下高于5%的可能性也不大。租金下滑，仍然会对房价有压力。房价上涨也同样可以对租金有影响。当然，任何城市都存在特例，但一个城市的房市主体应该在这个范围。

物业税能否起作用，关键在于征收方式。要达到好的预期效果，其必须具有几个属性：（1）对投资性购房高额征收，而对自住性购房几乎无影响；（2）具有强的可操作性，可以低成本、高精度地区分投资和自住；（3）各地地方政府愿意采用；（4）地方政府难以绕过其政策对投资客放水。要满足这几条如此苛刻的要求显然非常困难，不过我倒有一些想法也许行得通：

（1）物业税以房产证为基准在房屋所在地按当地房价全额征收。

（2）房主持缴税凭证和户口本在户口所在地按户口所在地房价，按住房基本保障面积退税，最多不超过所缴税额。

（3）如异地退税，退税资金由收取城市转移支付。

（4）每年3月征税，5月申请退税，8-10月退税到帐。

（5）农村户口不征物业税，也不退税。

如此政策的将有如下好处：（1）自住房客大部或全部税将退回；（2）投资客即便使用收来的身份证购房，将无法获得退税，或仅有少量退税，从而需缴纳较大比例的物业税；（3）对家庭拥有多套住房的控制也比较容易，只要退税记录进入户口本上所有人的身份证号记录即可跟踪；（4）发达地区地方政府应当不是很反对，因为即使有一定的向外转移支付，但外地投资客的大量物业税将成为政府的财政收入；（5）欠发达地区地方政府应当支持，因为可收到大量转移支付，虽然可能只在帐上不长时间，但仍然有一定利益；（6）地方政府放水比较困难。

以上方案的一个要求是全国联网的户口身份证数据库。这个相对困难，也可能受到地方政府的抵制。不过，由于有钱赚，相信中央通过威逼利诱还是可以让地方政府建起来的。

反对最强烈的，第一是投资客，第二当然是kfs。不过无论什么方案它们都会反对，就看中央是否能搞定这些人了。