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主题:改善型购买力十分强大,大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

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家园 要从炒家的成本看房价的涨幅

现在的房地产,已经主要成为炒家的乐园。所谓炒家,目标都不在长期持有房产,而是快进快出,利用银行贷款利率和房市增长速度之间的差额进行套利的投机分子。我这里试图从炒家的角度来分析楼市的增长速度和拐点。因为大量数据都是推测而来,肯定有很多错漏,仅供大家参考。

炒家通常采用的降低成本的手段有两种,一是阴阳合同进行房屋买卖,好处在于,1。规避风险,获得较高杠杆比例(1成首付,甚至0首付)。2。偷逃个人收入所得税。二是通过使用他人身份证来购买房屋,好处在于首先同样的可以逃避风险,一旦房屋烂在手里可以逃之夭夭。二,可以降低契税。但这种手段使用起来风险较高,对大炒家来说,带来的麻烦比好处要少得多。

因此,对于炒家来说,通过种种手段,可以把交易成本控制在4%到5%之间,时间成本控制在0.5%/月之内。按这个数据,我们可以推算出炒家的盈亏线为,首个月房价涨幅5%,以后每增加一个月,涨幅增加0.5%。再加上5%的利润线,也就是说,当利润高于5%的时候,炒家入场,利润低于5%之后,炒家开始离场。通常炒家持有房产不超过半年。因此,通过分析深圳房价6个月的涨幅,可以推算出炒家的大致行动路线。从去年年底深圳二手房交易均价在1万元左右,今年5月底均价匀速上涨到1万2左右,上涨幅度达到20%。刨去交易成本和时间成本,炒家的利润在10%以上。因此,大批跟风炒家在5,6月之间入场,也把交易均价从1万2左右迅速拉升到1万5以上。之后,6月下旬价格开始徘徊,标志着炒家出货和进货基本持平。考虑到阴阳合同造成的价格虚高的效应,5,6月份入手的这批炒家的成本价位大概在1万3左右。从短期看,如果均价有效维持在1万4以下超过一个月,从长期看,如果接下来连续6个月的涨幅压缩在13%以内,都应该是楼市转向的标志。

当然从更长远的时间线来看,目前经济基本面并没有得到有效的改善,新的经济增长热点未出现,失业率依然高企。如果这个现象在1年内得不到根本性的改善,单靠信贷输血,房地产市场最多也只能撑到明年中期。

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