主题：【文摘】我们身边的经济学　　　 -- foundera

第十八章 “大苹果”经济学

（“大苹果”是纽约市的绰号。）

在我们有关伯尔布南科有轨电车的故事(第六章)中，我们审视了定价“过低”的直接难题。在本章中我们将探讨其他低于市场出清价的定价的后果，此次我们将考察纽约市房租管制的后果。（纽约市并非是唯一有租金控制问题的城市。1979年4月，在加利福尼亚州的圣莫尼卡市，居民们投票选出提案A，该提案将租金冻结了190天，然后将它们改回到1978年4月的租金水平。如果圣莫尼卡的租金控制的确是有效的，该城市将面临与纽约市所经历的情况相类似的难题。）

在这样做之前，不妨先简略地描述某一市场在长期和短期中针对供给与需求的变化进行调整的方式。在这一范例中，我们所说的短期是指一段对于建造新的住房单位来说过短的时间期限。它并不意味着供给是完全无弹性的。为什么?因为住房的较高价格将会鼓励那些拥有自己家园或住所的人们，将他们的住所出租一部分，而不是将它们全部保留供自己使用。因而就有某些短期供给弹性。需求的变动反映出，如同第二次世界大战中在纽约所出现的那样，寻找公寓的人数突然增加，将会导致价格的显著上涨以及可获得住所的某些增加。

从长期看，结果是调动了新的均衡力量，而这种均衡是某一市场机制运转所必需的。公寓价格的显著上涨吸引企业家们将他们的金钱投资到建造新住房中去。换句话说，与企业家们有可能使用其资本投入的其他用途相比较，投资到住房存量的收益率已经增加了。结果是住房供给的增加，这又引起住房价格的向下移动，直到最终达到均衡状态。注意其隐含意义在于，与短期供给相对照，住房的长期供给在自由市场条件下是相对有弹性的。长期均衡是一种增加一单位的住房投资所得到的收益率，恰好与投资于具有同等风险的任何一种类似的经济活动收益率相等的状态。

现在回到我们有关纽约的故事。1943年，作为一种临时性战时措施，联邦政府强制推行租金管制。而在战争结束时联邦政府的计划在纽约州，特别是纽约市却仍在继续沿用。该市的法律使得某些特定种类的公寓保持固定的价格水平，当房客搬走时允许房租有15％的上涨。不用多说，其直接结果是房东倾向于使用从敲打管道到切断供热的各种手段以促成这种搬迁。鉴于与可获得的公寓数目相比，数量多得多的人们在寻找公寓，各种绕过限制的手段便大发展了。最为明显的是我们称作钥匙押金的收费，它向即将入住的租房者索取一笔较大数额的钱，而仅仅是为了获得一把公寓住房的钥匙；或者人们可以用相当可观的一笔费用雇佣房东的儿子对公寓住房重新油漆。在其他一些情况下，房东会根据种族、宗教、养狗、有孩子或什么其他东西，对将要人住的房客加以歧视。还有另外一个后果就是，房东就是不 能维护好公寓住房，所以他们的维修养护费的真实成本是下降所有这些策略表明房东和房客们只是在寻找一种避开人为的低价，并在实际上开发事实上已存在的均衡价格的途径。也就 是说公寓住房的真实价值下降了，或者房客事实上在支付额外的价格。所以，现实中，供给与需求曲线的变动就出现了。

房租管制的一个明显后果就是对法律的普遍逃避。通过了试图强迫房东们维护公寓的法律，但是却被广泛地逃避了。其他法律是为避免以更高的价格分租而设计的，这些也被广泛地逃避了。它达到了这样一种程度，以致于1960年的普查显示：有25％的租房者支付了高于房租管制所规定的法定房租的租金。应当注意这还不包括贿赂或质量下降在内，这些只是人们支付超越指定价格的租金。我们观察出在这样的情形下，市场的确会找到自己的均衡。

不过，房租管制对租房者和房东两方面都产生显著的后果。显然，房东在收入方面遭受损失，而房客在公寓住房质量下降方面遭受损失。然而，这并非故事的结尾。比如说在1975年，多达642000所公寓住房受到房租管制，另外有650000所公寓住房受到一种被称为房租稳定化的复杂形式的法规管辖。在第二次世界大战之后的整个历史时期，几乎没有任何公寓建设是从属于房租管制的。再者，因为它不值得房东们去维修保养它们，公寓住房因年久失修而腐朽。最终每年对这些公寓住房所收取的税金超过了房东所收取的房租，这些公寓住房就被遗弃了。1970年，有33000个单元被遗弃，到1974年，又有10000多个单元被遗弃。在布朗克斯区和曼哈顿岛东下端的一些地方，整排被遗弃的公寓空无一人，被流浪者们穴居和拆散。因而纽约市的长期性后果一直是住房存量的衰退和中低收人的房客(因为被豁免房租管制而豪华公寓持续不断地被建造出来)可获得的住房数量 的下降。可是还有更为严重的后果：纽约的税收基础一直主要是房地产业，鉴于这一基础被侵蚀，纽约市的财政收入也下降了。

结果如同我们所知，这座城市一直徘徊在破产的边缘。根据财政专家所说，尽管有承诺、市政府的保证和每年对债务的重新融资，“大苹果”(纽约市)的别称仍然是花费得比它收入的多。

小结

每项生产活动都要求有生产要素，这些生产要素的使用将至少持续到与可以获得正常的收益回报率一样长的时间。住房服务的供给与任何其他产品或服务的供给毫无二致，它要求有生产要素。房租管制限制了房东按市场出清价格索取房租的能力。在某种程度上，房租管制是有效的，它们可能导致目前可获得的住房服务质量的下降，还会引起住房服务的未来供给的减少。不能获得正常收益率的投资者们将不再投资于建造公寓住房。因此，房租管制便有了短期效应和长期效应。这两种效应对于寻求“能租得起的”住房的许多个人具有负面影响。

讨论题

1．谁从短期的房租管制中获得好处？谁从长期的房租管制中获得好处?

2．为什么会有房东完全遗弃公寓房屋?