主题：重新开盘 -- 懿和

(2)半年度

04年半年度：主营收入12768.95万元:成本6298.93万元;毛利率住宅43.33%,酒店62.3%.

05年半年度：主营收入61765.17万元,增长689.07%;成本35999.78万元,增长711.52%;毛利率41.72%,降低了1.61个百分点;

06年半年度：主营收入91117.18万元,增长47.52%;成本53791.01万元,增长49.42%;毛利率40.97%,下降了0.75个百分点;

07年半年度。主营收入108290.72万元,增长18.85%;成本60799.74万元,增长13.03%;毛利率43.86%,提高了2.89个百分点。

这些表明，04年以来，公司半年度房地产主营收入增长比较明显,呈高增长之势。但年度之间表现并不稳定，同时地产业的毛利也比较平稳。

(3)三季度

04年三季度：主营收入192.32万元:成本100.21万元;毛利率47.89%;酒店业主营收入2437.59万,成本848.59万,毛利率65.19%;

05年三季度：主营收入是0;

06年三季度：主营收入6815.37万元,成本4147.58万元;毛利率38.85%;

07年我们缺少三季度的分行业数据。但由此可见,三季度一般是公司地产业务的淡季,住宅竣工较少,导致主营收入、毛利等都较少。

（4）年度地产收入和成本情况。

04年：主营收入158858.81万元:成本55356.83万元;毛利率34.85%.

05年：主营收入133069.95万元,下降了16.24%;成本76135.2万元,下降了26.44%;毛利率42.19%,提高了7.94个百分点;

06年：主营收入为192685.45万元,增长44.8%;成本为118011.17万,增长55%，毛利率38.75%,下降了4.04个百分点。

07年：主营收入为218508.88万元,增长7.4%;成本为140678.95万,增长15.22%，毛利率35.62%,降低了4.37个百分点。

这些表明，04年以来，公司年度地产业务的主营收入有一定的增长,但速度不快。而从年报看,公司未来三年地产业将进入高速增长阶段。

3．从预收款和公司开发进度看未来三年房产开发。

07年报显示，公司有5485733063.01元的预收账款,这主要是房地产预收款,基本上锁定了两年多的利润;08年一季报显示,公司预收账款有4929411708.67元,仍比较庞大。按照公司的地产业务规模，至少已经锁定了两年半以上的收益。如果考虑到未来两年半中公司地产业的销售，那么未来三年，公司地产业务高增长可期。

笔者详细查看了公司房产开发竣工计划和已竣工未售完信息，及未来峻工信息，结果亦是如此。

3.公司已开发产品

已开发产品是指已经竣工但还没有售完的产品,这是公司将来可以销售和结算的部分。年报显示，到去年底，尚有572105121.41元.注意,销售时肯定不只这个数,因为销售是按市场价销售的.具体为:

雅戈尔新村,80537.18元;雅戈尔雅源望江花园,479535.37元; 雅戈尔滨江大厦,1237.6万元; 雅戈尔东海花园,41570.15元; 雅戈尔东湖花园一期,2465841.7元; 雅戈尔东湖花园二期,23188538.69元; 樱花园,1321485元;溪林春天一期,28939799.13元;西湖花园,24501759.55元;海景花园,31456833.7元;甬城金大第,4969076.75元,溪林春天二期,115059523.86;苏州未来城一期,291294326.4元;雅戈尔东湖馨园,36000293.93元.

3.公司已开发产品

已开发产品是指已经竣工但还没有售完的产品,这是公司将来可以销售和结算的部分。年报显示，到去年底，尚有572105121.41元.注意,销售时肯定不只这个数,因为销售是按市场价销售的.具体为:

雅戈尔新村,80537.18元;雅戈尔雅源望江花园,479535.37元; 雅戈尔滨江大厦,1237.6万元; 雅戈尔东海花园,41570.15元; 雅戈尔东湖花园一期,2465841.7元; 雅戈尔东湖花园二期,23188538.69元; 樱花园,1321485元;溪林春天一期,28939799.13元;西湖花园,24501759.55元;海景花园,31456833.7元;甬城金大第,4969076.75元,溪林春天二期,115059523.86;苏州未来城一期,291294326.4元;雅戈尔东湖馨园,36000293.93元.

这些是公司已建成的未来可以销售的资源。

4．预售款。

到07年底，合计5410823397.31元,07年初是2208545077.4元,08年3月底是4929411708.67元。具体如下:

东湖花园一期,已竣工,28.7万;二期,已竣工,62.1万,预售比例99%;西湖花园,55万,已竣工,预售比例96%;海景花园,232.265万,已竣工,预售比例98%;东湖馨园,1618091元,已竣工,预售比例93%;都市森林一期,07年12月竣工,1546341902.14元,预售比例92%;都市森林二期,09年6月竣工,428398108元,预售比例78%;世纪花园,09年上半年竣工,1135622878.44元,预售比例92%;香颂湾,09年6月竣工,212019246元,预售比例40%;甬城金大第,已竣工,3150201元,预售99%;车库,44.53万元;溪林春天一期,8117846元,已竣工,预售比例89%,二期,80190041元,已竣工,预售比例89%;钱湖比华利别墅,1061591174元,今年8月竣工,预售比例95%;苏州未来城一期,190869426.73元,已竣工,预售比例90%,二期,738678533元,今年12月竣工,预售比例89%。可见公司房子销得不错。

5．存货。

公司06年底存货 5465662278.03 元，07年底7369713562.12元，增长34.84%；08年一季度为8132365676.2元，增长了10.35%,显示公司在这一块资源储备增长强劲,未来应该呈高速发展。

6．公司竞争策略。

第一，布局长三角竞争，保持宁波第一，以宁波为基地，进入杭州、苏州、绍兴市场。

第二，坚持产品创新，以“小套型、大空间、低总价”进入市场，在户型创新、景观绿化、节能环保等方面进行探索，以产品研发、资源整合、营销创新适应国家调控。

第三，全面推行招投标，阳光采购，控制成本。

第四，加强人才储备，坚持目标管理，提高信息化管理水平，打造ERP管理平台，统一打造营销、成本、财务、项目管理信息。

08年，公司房地产业务将步入快速发展的轨道。对现有房地产企业进行整合，在战略规划、产品定位与研发创新、核心工程招投标与成本控制、财务统筹和监管、营销策划以及审计与工程督查等方面实现统一管理，资源共享，进一步提高产品创新能力和管理能力。

7．公司地产发展战略

执行长三角战略，保持宁波市场领先，进入杭州、苏州、绍兴等市场，成长长三角地区有影响力的房地产开发商；整合房产资源，推进组织管理变革，为长三角战略的深化 定基础。

总之，从以上 点看，公司08年房地产业务将进入高速发展时期。

五、公司主业分析之三：投资

雅戈尔真正为市场关注的，正是它的投资。

1．公司投资上市公司股权情况

公司前期投资上市公司股权，包括中信证券、宁波银行、宜科科技、广博股份、海通证券、金马股份等。具体如下：

中信证券 27720万 23776.25万 1098820.8 1075044.55

广博股份 3264.62万 983.2万 10-1-10 40089.5336 39106.3336

海通证券 1亿 35.88亿 08-12-21 519900 161100

金马股份 4300万 3.01亿 08-12-29 26531 -3569

交通银行 705387股 849376.6元 08-5-15 7639341元 6789964.61元

小计 433704.58 1974344.86 1541319.271

宜科科技 1730.57万 1890.13万 08-11-15 22114.521 20224.391

宁波银行 17900万 18155万 10-7-19 266889 248734

证券名称 股份数 投资成本 解禁时间 市值(万) 增值(万元)

需要注意的是两点,公司的股权解禁时间,今年有三家,10年有两家。 为市场一直在波动， 此，增值也总在波动。

2．公司在二级市场上进行投资。

公司已经建立了专业的投资团队，在二级市场上炒股票。短线操作频繁，也有少量的长线操作，07年收益不错，盈多亏少。

08年3月底,公司二级市场持有股份如下:双鹤药业,5万股;中信证券,2万股;大秦铁路,6万股;中国铁建,10万股;百联股份,70702股;联通,10万股。

此，即使将来解禁了，在面对市场波动时，估计公司的这些解禁股票，也会在比较合适的时机抛售。

3．公司手握多家公司股权

具体如下：

(1)深圳中欧创业投资管理有限公司，占12.5%的股份,投资额为187.5万;

(2)深圳中欧创业投资合伙企业(有限公司)，占15%的股份,投资额为3000万;

(3)山西阳光焦化(集团)有限公司,占3%的股份,投资额9240万;

(4)宁波杭州湾大桥投资开发有限公司,投资额13980.7万;

(5)宁波联合通信投资有限公司,投资额4558908元;

(6)宁波东南商报经营有限公司,投资总额450万;

(7)浙江广博集团,占投资额983.2万;

(8)中基宁波对外贸易股份有限公司,初始投资额30072249.74元;

(9)出资3000万,参与设立杭州创业软件股份有限公司;

(10)出资1.8亿,投资浙商财险;

这两家公司已经公告了,但暂时还没有看到下文.

(11\12\13)还有上海东雅艺术设计工程有限公司,投资额45万元;上海艺鼎经济贸易有限公司,投资额1万;南京商厦,投资额84000元.

这其中,有相当一批公司未来有上市的潜质,如宁波杭州湾大桥投资开发有限公司, 深圳中欧创业投资合伙企业(有限公司), 山西阳光焦化(集团)有限公司,宁波联合通信投资有限公司, 杭州创业软件股份有限公司,浙商财险等.

这些,意味着公司未来还会有长远的股权投资收入,变现潜力大.

4.公司自己设立了两家投资公司

分别是:(1)宁波雅戈尔创业投资有限公司,投资金额2个亿,占100%的股份;

(2)雅戈尔投资有限公司, 投资金额2个亿,占100%的股份;

这两家公司,分明是征对创业板和主板市场的，未来潜力应该会不错的。

5．公司的投资战略

公司判断，中国经济未来五年将保持较快增长速度，随着中小板的发展、创业板的推进，投资领域制度不断得到规范和创新，给股权投资带来很大的机会。为此，公司组建专业投资管理团队，采取“市值管理”的模式，优化股权投资结构和规模，探索股权投资业务。

正 为如此，笔者判断，公司股权投资业务将获得高速发展，在其他公司还没有醒来的时候，雅戈尔作为先行者，将获得相当大的投资收益。

七、雅戈尔财务分析

1.07年年报

(1)资产负债表.

从公司07年年报来看，同06年底，主要变化较大的项目是：

预付款项从14.29亿增 到33.93亿,增 了19.64亿,主要是付土地款。存货从54.66亿增 到73.70亿,增 了19.04亿,主要亦是房地产开发规模扩大带来的.

流动资产从80.62亿增长到135.99亿,增 了55.37亿.主要是存货和预付款两项大幅增 带来的,这两项增长,增 了38.68亿.另外就是货币资金增 了15.83亿.

可供出售的金融资产变动较大,主要是公司投资上市公司股价波动的结果.

在建工程增 了1.8个亿,这是公司纺织服装产业链扩 和发展的结果.

非流动资产从91.88亿增 到217.46亿,主要是股权市场价值增长的结果.

公司短期借款从22.97亿增 到59.05亿,增 了36.08亿;一年到期非流动负债从9.8亿下降到2.35亿,下降了7.45亿;长期借款从6.47亿增 到19.34亿,增 了12.87亿,则2007年向银行贷款增 了41.5亿, 此从今的开始,公司的财务费用会呈高速增长之势.为了改变这一局面,公司今年应该会在二级市场上抛售部分相关公司股权.

预收账款从年初的22.94亿增 到54.86亿,增 了31.92亿,主要是房产销售增长所致.

资产负债表上另一个较大的变化是递延所得税资产从13.38亿增 到30.93亿,主要是 为抛售股票后,预先提取所得税所致.

(2)利润表.

营业收入从61.28亿增长到70.34亿,增幅还可以.如果考虑公司把部分房地产压后,可能07年报表上的主营收入会好看一些.主营收入增幅为14.78%.

营业总成本增 了不到10个亿,增长速度快于主营收入增长,为18.9%.

营业成本增长了16.27%,略快于主营收入增长.

销售费用增速14.5%,略低于主营收入增长幅度.管理费用增 了22342.4亿,增幅为68.27%,是导致营业总成本增长较快的主要原 之一.

财务费用从8496万增长到10040万,增幅为18.17%,为营业总成本增长的又一原 ,但影响相对较小.同时,需要注意,08年这一块会有较快的增长.

那么导致公司营业总成本增长的原 主要在于:一是直接成本的增长,二是管理费用增长过快. 此,08年控制管理费用较快增长是关键.

最后,上述 导致公司07年业绩的增长,主要 投资收益的大幅增 .

(3)现金流量表.

经营活动现金流量增幅较大,主要原 在于业营业务扩 ,销售增长,带来了33.2亿元的现金流入.

支付给职工的现金增长了23636.3万,增幅为39.11%.比较高.这应该是管理成本增长的主要原 .同时也部分反 了民工荒对公司的影响.

税费从6.05亿增长到11.81亿.经营活动现金流出增 了8.933亿,从60.166亿增长到69.099亿.

这些导致公司经营活动产生的现金流量净额达到37.24亿.上年同期为13.74亿.

投资活动现金流量为-54.57亿,上年同期为亿.

具体变化是:收回投资收到的现金为32.04亿,主要是抛股票所致.取得投资收益收到现金从5192万增 到12289万,增 了7097万.

收到其他与投资活动有关的现金从13563万减少到167万.

上述 导致投资活动现金流入为33.83亿.而前一年是2.68亿.表明投资活动收到的现金高速增长.

而投资支付现金如下:

购建固定资产\ 形资产所支付的现金为39.51亿,上年同期为13.28亿.这主要是公司在纺织服装板块和房地产板块扩大投资所致.

投资支付的现金为46.83亿,上年同期为3923万元,这是股权投资.

支付其他与投资有关的现金2.06亿.

投资支付的现金为88.40亿,而上年同期为13.69亿.表明公司进入了又一轮投资高潮期.投资数额巨大,其中以股权投资数额最大,其次为房地产板块和纺织服装板块.

为了支持投资,公司借款规模较大.

借款从上年的51.17亿增 到118.51亿,增 了67.34亿.偿债从上年的55.39亿增 到76.22亿,增 了20.83亿,两两相抵,增 了46.51亿.

另外,分配股利多了近3个亿,支付其他与筹资活动有关的现金从7299万增长到40462万,导致筹资活动现金流入为32.798亿.

汇率变动影响了公司收入1454万元.

上述 ,影响公司现金流增 了15.32亿.

2.08年一季度报表

(1)资产负债表.

从公司08年一季度报表来看，同期初相比，主要变化较大的项目是：

预付款项从33.93亿增 到39.94亿,增 了6.01亿,主要是付土地款。其他应收款从1.79亿增 到4.53亿,公司没有说明原 ,半年报时再仔细查阅.存货从73.70亿增 到81.32亿,增 了7.62亿,主要也是房地产开发规模扩大带来的.

流动资产从135.99亿增长到158.24亿,增 了22.25亿.主要是存货\预付款\应收款和现金增长带来的.其中预付款和存货增长两希,增 了13.63亿.货币资金增 了3.95亿,应收账款和其他应收款增长了4.64亿,其中应收账款增长了1.9亿,其他应收款增长了2.74亿.

可供出售的金融资产变动较大,主要是公司投资上市公司股价波动的结果,从164.97亿减少到107.47亿.

长期股权投资从8.71亿增长到10.75亿,增 了2.04亿.

固定资产增 了2.02亿,应该主要是从在建工程转入的,在建工程增 了约1个亿,这两项是公司纺织服装产业链扩 和发展的结果.

递延所得税资产从654万增长到1.13亿.

这些 ,导致非流动资产从217.46亿下降到166.99亿,主要是股票市场波动的结果.

公司短期借款从59.05亿增 到66.70亿,增 了7.65亿;长期借款从19.34亿增 到21.90亿,增 了2.56亿,则一季度向银行贷款增 了10.21亿, 此,今明两年,公司的财务费用会高增长.与此相应的是,公司在二级市场抛售股权会成为一件很好理解的事情.

其他流动负债从0增 到18.07亿,这同银行借款增 一起,表明公司负债增 较快.

预收账款从54.85亿减少到49.29亿,主要是部分房子在一季度进入了结算.

资产负债表上另一个较大的变化是递延所得税资产从30.93亿下降到18.03亿,主要还是 为股票带来的变化.

而公司总负债增 额为11.07亿.