主题：【实盘操作准备】价值组实盘准备买入万科A -- 陈经

约束大小非减持和降低交易印花税，加上中国石油和中国石化先后宣布将在2季度获得财政补贴，以及强于预期的银行股1季度业绩，终于让A股市场绝处逢生，人气开始恢复。

不过，石油股和电力股业绩预警依然会对日后行情构成压力。除此之外，今年以来四下蔓延的楼市“拐点论”，加上近期房地产公司纷纷传出的“现金荒”，会不会使地产股成为大盘恢复性上涨的另一个拖累呢？鉴于地产股业绩较为坚挺，平均市盈率已处在低位，当前凝聚在地产股当中的悲观气氛，应当说主要来自对国内房地产市场未来走向的判断。

就长期因素看，土地供给对房地产市场的影响无疑是相当重要的。自1846年取消农产品进口限制后，英国出现了“50年地价不涨”的现象。上个世纪90年代日本宣布解除大米进口限制之后，日本地产业也弥漫着地价持续下跌的预期。其中的道理非常浅显：进口粮食就是进口土地，土地供给自然会随之变得宽裕起来。

粮食价格的持续大幅上涨，尤其是近期大米价格的暴涨，令我预感到世界各国尤其是亚洲人口密集分布国家用于物业开发的土地供给前景会变得颇为黯淡。水稻作为中国人的主要粮食品种据说是从南宋开始的。虽然它的蛋白质含量仅为小麦的一半，但热量却略高于后者。按照美国历史学家戴维·S.兰德斯的说法，中国人口在公元8～13世纪的绝对增长，在很大程度上归功于水稻的推广。

虽然中国的粮食市场相对封闭，并且长期由政府通过国营粮站来主导粮食价格，但我并不认为发生在国际市场的粮食价格上涨不会对国内构成足够大的影响。我注意到，由于播种面积减少以及农业生产资料价格上涨过快，中国的粮食价格曾在2004年上涨了28.1%，其中水稻价格上涨了36.3%。这是导致2004年CPI比上年提升2.7个百分点至3.9%以及央行在当年10月29日宣布加息的主要原因。值得注意的是，农业生产资料价格的涨幅在2004年不过是10.6%，但根据目前已知的化肥、农药价格上涨情况，今年的涨幅注定会大大提升。这使得一季度CPI当中食品价格21%涨幅看上去仍具有很大的潜力，未来9个月逐步提升的可能性非常大。

值得注意的是，虽然2007年国内粮食产量达到50150万吨，实现连续4年增长，但与10年的50454万吨尤其是1998年的51230万吨相比，还是处在减产的状态。糟糕的是，由于最近10年国内人口数增长了7.4%，因此，发生在人均粮食产量上的下降格外引人关注。统计数字显示，1996年国内人均粮食产量为412公斤，到2006年降至378公斤。

不可否认，由于中国农业施用化肥的单位数量是世界的3倍，指望进一步提高单位亩产来增加粮食产量几乎是不可能的。另一方面，与1996年农业普查得出的国内耕地总面积19.51亿亩相比，2006年10月底的统计数字已减少至18.27亿亩。这表明未来也不存在增加粮食播种面积的可能性。事实上，1998年的粮食播种面积曾达到11378.7万公顷，到2006年已减少到10548.9万公顷。与此同时，粮食播种面积占农作物总播种面积的比例由73.1%下降至67.2%。

按照人口预测数据计算，假如国内粮食产量维持零增长的格局（这显然要比以往的负增长好得多），到2010年，国内人均粮食产量会下降到379公斤，到2015年再降至350公斤。这无疑是非常危险的变化趋势。

如此说来，任何高估国内物业开发土地供给前景的说法都是站不住脚的。简单地说，考虑到1996～2006年国内耕地总面积减少了1.24亿亩，平均每年减少1240万亩，若要在2006年18.27亿亩的基础上守住18亿亩耕地的底线，未来10年可来自耕地的物业开发土地供给每年只有270万亩。没有人愿意把房子建在沙漠上，更没有人愿意把家安在沙漠里。趋于紧缩的土地供给无疑为地价上涨提供了充足的理由。

来自从事一级土地开发业务的企业负责人告诉我，随着粮食价格上涨以及政府对农民种植粮食给予的补贴金额逐年上升，城市周边地区国有土地出让价格在耕地补偿费用激增的基础上快速上涨的趋势非常明显。我相信，在今年1季度全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%的同时，为什么同期居住用地交易价格上涨幅度高达21.7%，大大高于去年同期8.9％的涨幅，答案就在于此。不难判断，国家发改委之所以对今年2季度的房价做出将温和上涨的预期，也会出于同样的考虑。据了解，在重新组建的住房与城乡建设部，对地价和房价的长期上涨趋势已达成共识。

当然，2季度房价继续上涨的另一个原因，是1季度全国商品住房竣工面积仅为6397万平方米，远远小于同期9500万平方米的销售面积，尽管前者同比增长了27.4%，而后者同比下降了0.3%。这表明，商品住房总体供不应求的情况仍在延续。你现在不打算买房吗？对不起，有人在买。

我不否认近期出台的紧缩政策对房地产开发企业的影响有加剧态势，特别是按照预售价款预缴所得税的政策足以导致部分开发商出现更加严重的“现金荒”。但是，这毕竟是一种短期现象，很难改变现有房地产开发企业业绩总体长期向好的趋势，对其中的上市公司来说尤为如此。

公平地讲，出现在股市的地产股股价急剧下挫，一方面是投资者过分关注公司短期业绩走向的结果，另一方面，则是受到了某些地产大亨片面鼓吹“拐点论”的影响。千万不要忘记，与制造业相比，房地产是一宗营业周期相当长的生意。这决定了经营者不能以市场的短期格局来判断行业的长期趋势，当然也不能以短期对策替代长期战略。然而，个别地产大亨和他们所职掌的企业近期的某些玩法，很像是在做期货。我的判断是，他们很不专业。

认为以往较低的拿地成本可以在房价高企的市场成为降价销售的依据吗？别忘了，对比继续大幅上涨的土地交易价格，在以往较低的拿地成本基础上造好的房子称得上是稀缺资源，买一处自然就少一处，绝对不可以复制。

总之，对待地产股，需要用长远的目光来判断其公允的投资价值，这与依据长远目关决定何时买房的道理一样。我的意思是说，不分青红皂白一味低估地产股的现象该结束了。对于它们当中的绩优股，特别是手中掌握大量土地储备并正在形成开发成本以及预售账款的地产股，适当给予较高的估值是理性的。退一步讲，至少在大盘日后的恢复性上涨过程中，地产股不会是拖累