主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机

有人问拆迁项目中，新项目要盖到多高开发商才能不赔本。正好碰见一个报告，尽数贴上来。地址俺就给抹了啊。内容么，开发上肯定要哭穷的，但是也肯定不会背离事实很多的。

背景资料：华北某城市，原地块内基本为4-6层楼房，容积率1左右。当地房价约5000-6000，按此标准进行补偿。

正文：

**路项目调规建议书

一、土地整理成本分析

（一）拆迁补偿费

费用合计 28545 万元，除占地面积53360平米，拆迁单价为 5349 元/平米。

（二）前期费用 150万元

（三）大市政工程及道路建设费

本项目随道路建设的雨、污水、燃气、 给水、电等市政管线一并实施，暂估费用为 2500 万元。

（四）不可预见费 1605万元

（五）土地一级开发管理费（上述一～四项合计的2% ）

土地一级开发管理费＝ 656 万元

（六）财务费用

（上述一～五项费用之和的70%为基数，周期按1年计，年利率为8.5%）

财务费用＝ 1991 万元

（七）土地一级开发利润（上述一～六项之和的10%）

土地一级开发利润为 = 3545 万元

（八）土地整理总成本（上述一～七项之和）

土地整理总成本为 38992 万元，土地整理成本为 7307.34 元/平方米。

二、周边市场状况分析

为了客观的论证调整规划的必要性，我司对**路及周边区域的住宅市场进行了市场调研，市场平均销售价格约为6000元/平方米。

周边区域物业调研表

项目 建筑形式 容积率 在售规模(㎡) 均价(元/㎡)

**1 塔楼 3.5 60000 6400

**2 塔楼 4.92 52000 6200

按照当前的规划意见，本项目用地面积为53360平方米，含代征道路及配套面积约为用地面积的20%，即最终建设用地面积约为42688平方米按照4的容积率来计算：

楼面地价 =38992万元/（42688*4）= 2283.54 元/平方米

通过对本项目周边在售楼盘进行调研，可以非常明显的看到——当前的市场价格根本无法消化如此之高的楼面地价。因此需要对当前规划进行适当的调整，以使楼面地价能够适应市场竞争得需要，同时能够保证开发单位可以获得相对合理的利润。

4.0容积率情况下的整体成本:

1、土地成本：2283.54元/平方米 2、建筑安装成本（商业及商住）：3300元/平方米

3、资金成本：（前期投5亿，第三年开始现金流入，利率按8.5年利率计算）8500万元

4、公司管理成本：60万/月*24个月1440万元 5、营业税5.5 %，项目为商业及商住混合体，销售平均价格按8500元的平均价格计算，可销售面积按17万平米计算，预估计算795万元

6、土地增值税：按北京标准，销售价格30%的10%提前计提4335万元

本计算结果均为预估结果，不考虑规划设计等多项细节工作的费用支出，同时不考虑地下面积建安成本对地上可销售面积的成本均摊前提。

预计结论为每平方米的完整成本为：6470.01元

如按规划要求每100平方米配机动车为0.5个，每100平方米提供3个自行车停车位的要求，预计地下建筑面积约为3.5万平方米，需计入地上可销售面积成本，地下建筑成本约为2500元/平方米，总计约为8750万元需均摊。

三、规划调整建议

根据对本项目周边可比土地的开发楼面地价及新开发住宅楼市场售价所能消化的楼面地价分析得知，在当前的市场条件下，本项目根本无法消化万元左右的楼面地价，本项目能接受的楼面地价应该在 1500 元/平方米左右。因此，本项目只有适当调高建设用地容积率或降低征地拆迁成本才有可能实施。

因此建议调整现有的规划方案，以使土地开发单位能够获得合理的利润回报：

——适当提高容积率

在此，可以根据符合市场竞争需要的楼面地价来确定增加的建设用地，其中：

楼面地价按 1100 元/平方米来计算：

⑴容积率为6.0时

本项目所需建设用地面积为（用地面积/楼面地价）/容积率≈6.0

⑵容积率为7.0时

本项目楼面地价约为924元/平方米

综上所述，现用地条件下，项目开发利润远远低于市场平均水平。我公司要求项目结合市场实际情况，把规划条件调整为不低于6.0的容积率，建筑性质为商业、办公、酒店、住宅。只有在基于上述条件的前提下，项目才能进入良性循环开发。