主题：【原创多图】房市一角 -- 美国加州旧金山湾区（东湾） -- jack

更新形式为不断修改主贴。行文掺了不少英语，有些术语不好翻译，见谅。

本篇以旧金山湾区（东湾）为例，谈谈自己的对房市的体会。

以旧金山湾区（东湾）为例，zillow.com上面房产10年走势，98-99年以前,虽有小涨,价格还未离谱。2室2卫，1,110 sq ft（100平米左右）的condo（一层）或者townhouse（2层）,在东湾一般的好区(不是mission San Jose), 售价20万上下.2001年,售价30万上下.2001年至2003年,经济衰退,房价持平.2005年,售价40万上下.2006年,达到顶点,售价50万上下,不少投机者被套其中.2007,2008,跌到40万上下,但空房多买者少. 房产热的时候,买房像打仗一样,买主竞价，40-50万的房子，多过标价5-6万。

现在的湾区市场，foreclosure（付不出贷款债主收房）开始，大量的次贷买房者即将付不出贷款（go fault），或者要foreclosure,或者要short sale。我说债主而不是银行, 是因为有些房产抵押在金融市场上循环,最终落在私人或者投资机构手里. 银行方面,也有wells fargo, Wamu, 德意志，印度，日本，中行，等等。foreclosure- 付不出贷款债主收房- 没深莫好讲得, 有老老实实交房的, 有肆意破坏的, 有暂时租出去而不通知租户的,也有打开大门,自己走人,房子成为流浪者/毒贩子/动物聚居地的. Short sale, 是指次贷买房者在付不出贷款前或者之后, 不愿foreclosure毁坏自己的信用记录, 也不想赔给债主房子的差价 (当年贷了50万的房子, 现在只值30几万), 主动和债主配合, 降价售房. 债主来说，可能会有3个回复。或者同意，派来估价人估价，然后以低于市场价出售，或者不置可否，让次贷买房者自己折腾，拿到买主报价再考虑，或者不同意，直接收房。收房是要花钱的, 又有房子被破坏的危险, 收来以后,每月维护也要花钱, 对于债主来说, short sale也是一个折衷的选择.

short sale，听起来不错，对债主也好，英雄断臂，对次贷买房者也不错，白住几年自己不损失信用，对捡便宜买房者更好，便宜办大事，真的操作起来，情况各异。前面说到，有些房产抵押在金融市场上循环,最终落在私人或者投资机构手里. 银行方面,,也有wells fargo, Wamu, 德意志，印度，日本，中行，等等。次贷买房者往往是0首付，2个贷款，一小一大，这两个贷款，往往不在一个债主手里。short sale的收益，先归还哪部分贷款，也是有规可循。这里就有一个卖得低了，那位债主损失多的问题。对于捡便宜买房者还有一个很大的麻烦，次贷的债主往往手里有成百上千个房产，具体就是，债主管理次贷的部门每个职员手里都有成百个房产，这些职员没有决定权，决定权往往在管理次贷的部门主管手里。这些职员，工作积极性不高，当然工资也不高，而且也不想担风险。这往往导致捡便宜买房者的报价递上去，债主2，3个月还没有回复，而且谁也联系不上，当然也有例外！次贷买房者short sale，把自己的房子售价标得很低，邻居30万我20万，邻居40万我30万（当然，邻居很生气，后果不严重），招来捡便宜买房者无数。这个价格大多是2001到2003年的水平。捡便宜买房者里头就有至少两种，自己买了住的和在上一个泡泡里赚到的投机者。这两种人出价不同，自己买了住的，比较接近标价，投机者自然不会老实，low ball,价格更低。那末债主会接受哪个，逻辑上考虑，哪个价格高接受哪个，其实不尽然，可能会有暗箱操作，银行可能会优先考虑从自己这贷款的，等等。债主接受报价后，往往会要求买主尽快交割，而且，房子是sold as is,不管修理，当然发现问题，有可能可以还价。极端情况，次贷买房者从付不出贷款开始short sale，到最后走人可以拖一年。也有，债主突然决定，不再允许次贷买房者short sale，直接收房轰人。short sale虽然有种种麻烦，但是价钱合理，还是有吸引力的。

邻居卖30万我卖20万，邻居40万我30万，这样的房子我看过一些，有情况差的，地毯很脏，一地破烂，自己搞得没有完工的劣质装修，有房子还行的，有房况不错的。我遇到的次贷买房者，大多是西班牙裔，也有巴基斯坦的，这里没有种族歧视的意思，只是说这些人的还贷能力不高，可能就是用0首付，前几年只付利 息，后面让你割肉的贷款陷阱，predator loan。一个房产经济告诉我，他的一个short sale客户,不太懂英语，前两年买房时，经人介绍，拿了个predator loan，介绍人进帐上万，而贷款者，在享受了1-2年低月供的好处后，今年月供涨了2-3倍，4500一个月，付不出贷款，房价倒是没跌太多（15%- 20%），可是卖房的人多，买得少，卖不掉，不想foreclosure, 只好short sale。看short sale的房子，有点麻烦，因为卖主往往还住在房内，所以看房时，往往会遇到卖主一家人。

给个例子，外链出处

2层，888sqft, 2室1.5卫，历史售价如下。

10/12/2005: $361,000

11/24/1999: $153,000

02/10/1993: $134,000

02/2008报价如下：

$239,999

2005年的价格, 361,000,可以在美国其它地方买5室或者6室的新房，贵得太离谱了。这个小房子周围满是豪宅，要价接近100万美元的比比皆是。近处有一全新小区，铁路桥紧邻其侧，售价从90万美元起。

下面谈谈贵点的房子。下面贵点的房子和上面的房子，在一个城市里，不在一个区。

先贴一些自己拍的山顶豪宅图片。如果照片里有河中兄弟的家宅，请通知，一定摘除.

这些山顶豪宅，价格不菲，多在百万以上。这和前面的$239,999小房子，不是一个级别。个人以为，从风景的角度上说，有山有水为佳。从学区上说，小学初中高中，没有最好，只有更好。从人文的角度上说，种族多样性和统一性（中国人多>40%）这个区占全了. 当然，价格上也是一流，房产均价119万多。

给个例子，[URL=]http://www.zillow.com/HomeDetails.htm?zprop=25021699 [/URL]

5室3卫, 2,674 sq ft，历史售价如下

03/31/1999: $553,000

02/2008报价如下：

$1,280,000

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