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上海房产价格迷局缘于当局延缓供应抑制回落

经济观察报记者 刘兆琼 张延龙 上海报道

　　一场上海社科院内部的“交锋”又一次模糊了上海房价的真相。

　　近日，上海市社科院副秘书长姚宏来发表了《“十一五”时期上海房地产发展环境、机会、企业对策和对政府的建议》(下称报告)。其中，“上海商品房将大量过剩”、“上海房地产调控并未到位”等观点，掀起上海地产界轩然大波。

　　而随后上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭就在媒体上公开表示，不同意上海商品房将大量过剩的基本观点，更不同意将上海某些区域的问题扩大为整个上海的问题，也不同意“至少3年将出现供大于求”的提法。

　　这将扑朔迷离的上海房价之争再次推向了一个新高潮。

　　交锋

　　4月4日，张泓铭在电话中对记者表示：“姚宏来这个报告，不是我们社科院发的，他是以个人名义发的。我们不知道这份报告。”随即挂掉了记者的电话。

　　“社科院作为政府的智囊部门，张肯定不希望在目前房产市场胶着的情况下，市场上的争论放大。”一位房地产业内人士表示。

　　事实上，张泓铭此前也有过针对房地产的报告。他负责的、上海市房产经济学会参与的、由建设部立项的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》中提到：上海房地产指数从2000年开始增长,增速在2003年到达顶点后放缓，与之相对应,上海房价上涨幅度也在逐步回落,住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅,2006年的涨幅为-0.5%。这是2000年以来上海房价首次出现负增长。到2006年，房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入“正常”范围，显示调控已经奏效。

　　但是也有人质疑这份《预警体系研究》报告采样的可信性。在这个报告中，关于房价的统计研究用的是上海中房价格指数。“中房价格指数并不是对所有交易成交价格的统计，而是选择了一些楼盘的价格作为样本来进行统计，”易居房地产研究院回建强告诉记者，“样本的选择可能带有一定的主观性。”

　　而在回建强执笔的易居房地产研究院的《2006年上海房地产发展实证数据》显示，2006年上海商品房均价的涨幅在4%左右，2005年度的涨幅则超过20%。回建强表示，“数据的来源来自上海房产交易中心，统计是所有房产实际成交价格的平均数。”易居房地产研究院的报告与戴德梁行的一份关于上海房产的报告结论接近，戴德梁行的报告也显示，去年上海商品房均价上涨4%左右。

　　正当这些观点“尖峰对决”如火如荼之时，4月3日，上海房地局原副局长殷国元被“双规”。

　　在张泓铭与姚宏来的这场观点截然相反的争论中，姚宏来的报告已经被禁止以任何形式传播，理由是统计数据有严重误差。

　　房价真相

　　在调查中，记者发现，即使是易居房产或者是戴德梁行报告中所采用的房产交易中心的数据也不能完全反映上海房价真实的成交状况。现实情况下，房产的实际成交价格远远超过房地产交易中心的备案价格。

　　按照上海市政府最新的政策规定，上海市可以享受税收优惠的二手普通商品房交易必须同时满足：1.单套面积小于140平方米；2.容积率高于1∶3、内环线内单价17500元、内外环之间单价10000元、外环以外7000元以下的。否则不满5年出售的要按照成交金额交5.55%的营业税。

　　但是实际情况是，内环以内的相当数量的新房和次新房单价都要超过17500元；内外环间绝大部分房子单价都超过10000元以上；而且记者在房地产交易中心观察到，实际操作中，房产中介都可以通过各种方式来给买卖双方避税。

　　4月5日下午，记者在浦东东方城市花园二期小区进行调查时发现，该小区几乎所有的房子都在13000元以上，而面积在120平方米以上的居多。一位二手房中介公司经纪人对记者表示：“这里的房子在内外环间，因为房价高于政府1万元规定，要交5.5%的营业税，但是我们可以想办法做低实际的成交价格。之前我们有过成功的案例，那这里的房价做低到9000元/平方米，上海市房产交易中心也是接受的。”

　　据中介公司资深人士介绍说，一般情况就是除了主合同之外还有补充合同，在补充合同里对真实房价进行说明，这样做对买卖双方都有好处。

　　而在实际交易中，几乎所有的环节都能够被“操纵”：某个区域有几套房子出售，房东一般只开出低价，挂牌价格被各个房产中介控制；实际成交价格和交易中心备案价格可以相差30%-50%；房产中介可以根据买房者的要求，通过做高房价来提高贷款成数等等。

　　这样的市场使得各方研究的采样极为困难。从记者实地采访的结果来看，无论是“上海房价已经出现负增长”，还是“上海房价2006年的涨幅为4%”，都和实际情况难以相符。

　　另外，仍有部分剩余房源的开发商都采取了可以和购房者“谈价格”的方式，可以谈下来的降价幅度有的多至上千元。“上海的房产市场价格还将低迷至少3年。”一家房产公司内部人士预计。

　　记者采访中发现，无论是购房者还是开发商，都有一种悲观情绪在蔓延。房产商现实的营销策略是“不顾一切卖房子”。

　　“房地产公司在维持房价的同时，各种维护成本已经缩减了企业的利润。同时，目前仍有大量的房源掌握在少数投资客手里，市场将迎来新一轮的洗牌。”上海卫明不动产营销智库负责人蔡为民表示，“目前仍有3成左右的房源掌握在投资客手中，而在2005年6月之前，这个比例可能占到6~7成。所以目前市场的供需状况仍然不是真实供需的反映，仍有部分投资需求掩盖了真实供需的比例。”

　　“看不见的手”：延缓供应

　　这一段时间关于上海房地产价格争论的声音、数据异常繁杂。但房产供应却是影响上海房价的最主要因素。

　　“目前，上海市房价可以说就是胶着。政府方面还是不希望房价跌。”上海市政府一位人士表示，“房产市场的情况是，通货膨胀抬头，房价是有上涨要求的；但另外一方面央行也在加息，而且投资渠道又很多，实际上有一定程度的抵消。所以房产的供应状况几乎可以决定房价的走向。”

　　而针对市场上房产的供应，政府方面也做足文章。

　　市政府采取的可以抑制房价回落的重要手段就是推迟房地产供应量。据悉，从去年开始，上海市政府多种手段调控新房上市的供应量。最新的统计数据显示，截止到今年3月，上海一手房可售存量已经降到1000万平方米以下，为过去一年来楼市存量最低点。“但是实际上，这是政府控制的结果。其实开发商非常着急，很多楼盘就是拿不到预售许可证。这就使得新增房源减少，造成供应减少的假象。”上述人士对记者表示。

　　记者从政府有关部门了解到，从2004年“8·31”政策出台之后，上海市土地供应基本上处于停滞状态。2004年下半年恢复到以前的水平；到2005年土地供应约为“十一五”规划的一半左右；2006年约为“十一五”规划的1/5。“上海市一直都在有意控制新楼盘上市的节奏，这也使得市场供应上偏紧。”

　　而上海的“中低价位商品房”和“市政工程配套商品房”的两个1000万(平方米)工程，也并没有达到真正解决中低收入家庭住房的目的。据业内人士粗略估算，这两个1000万工程，土地价格加上房产商一般的8%的管理费用，在不亏本的情况下出售价格在4500元/平方米左右。由于地段偏远，目前市场上成交量很少。但是在几乎所有的统计数据中，这两个1000万的供应都不算在实际的供应量内。

　　按照房价高低的三种评判体系，一是供求关系比；二是房价收入比；三是租金收益率，国际上公认的房价收入比为3到6倍。按照上海有实际购买力的家庭收入和房价之比目前大约为10倍；而租金收益率更是极为低廉，目前大约为3%-7%/年，相当于国债收益率。