主题：【原创】从房地产危局到财税变革 -- 大黄

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老大河待整

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复【原创】从房地产危局到财税变革

家园

抵押贷款杠杆

价值100万的房子，累计已付款30万，从A银行贷款70万，能从B银行抵押贷款多少钱？

这个额度，B银行是根据什么计算？根据房屋价值？

那就是能贷款大约100万了？

这就是传说中的杠杆？用现金30万通过买房，间接抵押，得到100万。

如果去掉杠杆，只能贷款30万，将会怎么样？

去掉杠杆才是公平合理的交易，房子虽然已登记，但仅仅只有30万价值属于房主，70万价值属于债主。

为何不能去掉呢？看了各种分析的文，很多人认为利用杠杆来融资，是房价暴涨的一个重要的助推因素。小弟愚钝了

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【讨论】关于城市规划的流程问题

最近房地产一时成了热门的话题，国家和老百姓都非常切实的感受着房地产的变化，我想它的上游流程的理解对于房地产应该会有一定的影响。城市规划就是其中之一。

十年前谈城市规划可能知道的人不多，但是现在城市规划这个名词基本上是妇孺皆知的。但是河里类似的文章还见的很少。因为自己是从事这个行业的，所以希望把自己看到的听到的用到的拿到这里来大家一起讨论。

废话不多说，直接进入主题

我先对城市规划的流程做一个简单概括的解释吧

城市规划（Urban Planning）研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。（百度上的解释）

我自己对于城市规划的理解是，中央政府和地方政府斗争的工具之一。中央政府通过制定规范标准，立法（城乡规划法、土地保护法、文物保护法、环境保护法等）来确定城市的长远发展利益。而地方政府由于对于当政期间财政，政绩等各方面的需求，对于城市未来发展空间的透支，而城市规划就是二者之间的博弈。

城市规划可以分为城市总体规划--城市分区规划--城市控制性详细规划--城市修建性详细规划。如果是对于城市概念性纲要性的规划就叫做城市设计。（如：城市总体范围城市设计、城市分区城市设计、城市地块的城市设计）。每上一层次的规划都是下一层次规划的依据，也就是下一层次必须在上一层次的规划的基本框架下进行规划。处于金字塔顶端的城市总体规划则是根据（（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10）（2）《中华人民共和国土地管理法》（2004.8）

（3）《中华人民共和国文物保护法》（2007.12）（4）村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第116号）（5）《历史文化名城名镇名村保护条例》国务院令第524号；（2008.4）（6）《城市规划编制办法》建设部令第146号（2005.10）（7）《省县市域总体规划编制导则（试行）》（建规发[2006] 96号 2006.4）以及地方年鉴等资料为依据。

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【讨论】关于城市规划的流程问题2

城市规划的编制过程，在一定程度上一个无限期的讨论的过程，并非一个完整的思路或者是一个理想化的模式。一切都由于时间空间人员条件等各个方面情况的变化而时刻产生着变化，规划的编制过程中很大一部分精力是时间都是投入在这样一个过程之中的。

对于规划的编制，主要包括一个这样的流程。

首先是获得信息—现场调查—资料整理—基地分析—环境影响—规划目的—规划原则—实现思路—规划编制—专项规划—专题报告—初步方案—评审修改—深化方案—意见修改—完善方案—审批通过—编制完成—后面就是没有固定的无限期的调整。。。

当然，这只是中国城市规划的一个基本思路。在实际的操作中，受制的原因很多，在以后的讨论中我会一一的列举出来。

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【讨论】关于城市规划的流程问题--获得信息

获取信息，对于中国的城市规划而言，依然属于一个起步阶段，这个的判断依据是政府对于规划项目的主导性依然占了绝对的地位。所以，一个城市规划的编制过程就是一条和地方政府博弈的过程。而获取规划编制信息的直接来源也是政府机关—最直接的是各级政府的规划局。

规划局根据地方发展需要，先在地方政府申请立项，确定规划的深度和目标。然后通过招标的形式征集规划单位（招标基本上是规划编制发展的一个趋势了，原来委托式的操作流程已经在逐步的淘汰中，在现阶段的规划编制中，只有城市总体规划可能还大部分处于委托编制的操作流程中）。设计单位通过网上，电话，或者规划局的邀请获得信息，然后由规划单位提供投标文件。规划局通过投标文件对于规划单位进行选择，确定编制单位。

编制单位进入现场和规划局首次基础，双方提出各自的条件和意见。对相互的情况进一步的了解，确定甲方乙方的关系。讨论规划编制费用，签订合同。（现在的招标中存在很大一部分都是投标竞赛的程序，就是通过规划单位的征集，根据规划规模的大小选定三家到五家规划单位，每个单位都进入现场调查阶段，对规划方案进行设计，提供符合合同要求的一系列文件和成果，由甲方组织专家评审，确定优胜方案，由优胜方案进行进一步的项目深化。同时签订进一步深化的合同。）

【讨论】关于城市规划的流程问题3

【讨论】关于城市规划的流程问题4

现场调查。编制城市规划应当具备勘察、测量以及其他必要的基础资料。现场调查的主要目的也是编制规划区范围的基础资料汇编，有利于编制人员对于规划区有一个详细深入的了解，如水文地理，人文环境，地质状况等等。现场调查对于每个阶段的城市规划有着不一样的要求。由于分区规划不属于法定规划，这里主要从总体规划，详细规划两个方面介绍。

由于总体规划没有上一层次规划的指导，直接接轨的是国家的宏观控制，如国家土地利用规划，国家环境保护规定，国家文物保护规定等等，然后结合地方的历史沿革，政区概况，自然环境，自然资源，社会经济，综合交通，基础设施，社会设施，风景旅游和文物古迹，环境卫生与生态保护，综合防灾等各个方面。所以总体规划的现状调查是较为复杂的。

历史沿革主要介绍规划区存在时间，人文历史，时代更替等情况。

政区概况主要介绍的是规划范围最近的行政建制，上辖什么行政地区，下辖哪些行政地区。最近的调整状况等等。

自然环境主要是对规划区范围的地形地貌，地质，气候，水文等情况进行介绍。

自然资源主要是对规划区范围的土地资源，水资源，矿产资源，植被资源，农产资源，生物资源，森林资源，旅游资源等进行详细的了解，当然分析的重点根据每个地方的发展状况以及实际情况会有所不同。

社会经济主要介绍的是规划区的历史沿革，行政区划，人口，经济发展历程等等，其中对于人口的现状总结和未来预测是这一部分的重点，通过人口的预测，同时贵经济的未来发展，产业发展方向也有个初步的预测。

综合交通对于规划区的总体布局起着至关重要的作用，在调查中，对于规划区内所有的高速公路，国道及干线公路，县乡公路，水运交通，铁路等各个方面都要有一个全面的了解，并且以此为基础进行详细的分析，梳理其中的关系，整理哪些是需要增加的，哪些的功能在未来会有一个弱化的过程，为规划编制过程的交通规划提供依据。

基础设施的调查包括对规划区给水，排水，电力，电信，燃气，热力等方面资料的收集。

社会设施主要包括教育科研设施，医疗卫生设施，文化设施，体育设施，社会事业保障设施等方面。

风景资源与文物古迹是针对规划区的资源禀赋，资源特征，开发现状的等等分析综合，收集已经编制的风景资源与文物古迹规划资料。

环境卫生和生态保护主要是从卫生局和环保局获取环境卫生基础资料，生态环境基础资料（包括水环境质量，空气环境质量，降水污染状况，声环境质量等）。

综合防灾在汶川地震后对于城市的总体规划也是提到了一个非常重视的位置上来，这里收集的资料包括历史上的防洪防旱资料，消防资料，人防资料，地震防治资料，沿海地区还有海啸预防资料等等。

整个现状调查基本上涵盖了规划区的所有方面，需要接触到行政区内的所有管理部门，在以后的项目审查中，也需要召开一个会议邀请各个单位的代表人参加征集项目意见。