主题：【原创】从一个short sale看美国的次贷危机 -- 东方射日

是银行拿出４２.５万出来，最后却只能跟其他债主分５０万的卖房款？

我所在的公司卖的软件原来是delphi写的，后来就(据说的)发现在加拿大已经没人用Delphi了，只能从波兰招人搬来，因为波兰是(据公司负责这事的人说)世界上唯一还在大量培养Delphi人才的地方了...

现在(据说)公司也要把下一版的软件尽量迁移到.Net去...

国内要是招.Net的,是不是也会容易的多?

也不完全由银行承担，银行又将这类贷款进行打包，购买货款风险的保险，以抵御货款风险，这类保险又通过金融机构以次级债型式再卖给CDS投资者，由于原始标的物资产价格大幅下降，于是次级债危机就产生了，整个金融链条上的人和公司就都会受损，有的是信用受损，有的是金钱受损。

美国上次房市大熊市，就是在其城市化过程中。

资本主义的历史，就是城市化的历史。这个过程，直到上世纪下半叶才算基本完成。难道二战前资本主义社会从来没有过地产熊市？

美国的失业的定义是“积极找工作而不得”，所以，不需要找工作的和没兴趣找工作的都不算失业。

月供出现断档，误期，都可能导致short sale，而“屋主欠的捆绑在房产上的债务大于房产的价值”，这个屋主可以这么做吗？

如果仅仅月供还不上，屋主卖屋，卖价高于债务，或者差额部分屋主补齐的话，就不是short sale，是不需要债权人批准的。因为债权人能够全额收回债务。

万能的微机是这么说的：

所以是和月供有关系的，因果关系可能有点。你选择了short sale的房子，要做好持久战的准备啊，这个过程可以很漫长。

A short sale is a sale of real estate in which the sale proceeds fall short of the balance owed on the property's loan. It often occurs when a borrower cannot pay the mortgage loan on their property, but the lender decides that selling the property at a moderate loss is better than pressing the borrower. 。。。This agreement, however, does not necessarily release the borrower from the obligation to pay the remaining balance of the loan, known as the deficiency。

翻译如下：

short sale就是房产的销售价低于房产的债务。通常发生在借款人无法偿付房贷的时候，但借款人决定宁愿销售房产承受损失，好过压迫贷款人(还款)。

然而这个合约，并不一定意味借款人可以不用付剩余的贷款额。

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也就是说，short sale的定义是销售价低于债务。

借款人无法付月供，这仅仅是常见的情况，既非必要，也非充分。

至于债务解除，也不是必然的结果，不过就美国的现在，大约99%吧，债务都随short sale解除了。

比如80万时候买的，现在只值40万，而买主还欠60万贷款的情况下，如果放贷者同意买主shor sale的话，那么买主可以以40万的市场价把屋子卖掉，同时放贷者划掉所欠的60万，放贷者损失60-40=20万。

如果 foreclosure，放贷者在把屋子卖出之前，要损失利息，还要搞卖房的麻烦事，所以在面临 foreclosure 的情况下，银行还是愿意shor sale。不是说short sale对银行有什么好处，只是坏处少一些而已。

房屋升值后，那个 line of credit 就好比是买主把升值的那部分典当给银行，抵押的应该还是房子。借出的这 42.5万，可能也不用还，只要把屋子给银行就是了。

所以到最后，那个买主可能没有什么损失，他相当于已经在房价很高的时候卖掉了，类似于股票上卖了call option得到了钱。银行损失比较大，相当于损失了70多万。不过，多少也是自己该的，谁叫他们那么乱贷款，搞出泡沫来。

一个两个金融机构倒了问题不大，关键是大家都是一条线上的蚂蚱，一个倒了后，就象骨牌，前面倒了后面跟着倒。雪球越滚越大，最后就危机了。

从根本上讲，美国搞出来的这次危机，不是经济危机，而是金融危机。

这里有个新闻，

http://news.yahoo.com/s/ap/20110622/ap_on_re_us/us_homeless_man_rich_1

http://news.yahoo.com/s/ap/20110619/ap_on_re_us/us_homeless_man_rich_6

讲的是一个无家可归者得到大笔遗产的事。故事本身没有什么特别的，值得一看的是下面的评论。选择 highest rate。

2003年，买房首付15w，期间利息还了2.5，就算还款本金利息各一半，那么这8年来月供共付了5w，也就是总共掏了20w。

07年，套出了42.5w的现金。

综合起来，他可是白住了这房子8年不算，还生生赚了22.5w的现金。

人家说不定已经在墨西哥海边买了一栋大房子，short sale一结束，就举家搬到墨西哥happy去了。

唉~~~~这样的美国，不爆发危机，真是天理难容啊~~~~