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主题:想一下房价 -- 保胜卧虎

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家园 房价这个事根本就不是政府想不想控制的问题

房价本来就是政府用来渡过经济下滑难关的一种手段。象一个农民打工攒了点钱,但是感觉今后几年可能钱不怎么好挣,干脆在家翻盖新房子,添置新家具。一来省却了无所事事的烦心,二来把钱花掉,房子盖起来在村里也算是证明一下自己,最后是钱花了,房子盖了,更高的期望来了,以后得更加努力去挣钱。因为新房子需要很多配套设施。

朱总理在任的时间就已经把房地产划到支柱产业。剩下来的事就是从这个产业里赚多少钱的问题。现在的问题是有点怨声载道、地方政府太赤裸裸,除此之外,没有一点点不对。

至于从什么理论上找房价的合理点,纯粹是比研究明天大家就能穿越一样的可笑。

至于说到刚性需求,那更是个胡扯的事。就农村的例子来说,有的人一辈子把自己的房子翻腾个五次八次的,也就是最高的水平了。当然这样的人家,生活品质应该不会怎么好(跟同样勤劳的人比),因为翻腾房子是一个家庭的大事,翻腾一次,院子、家具什么的都得倒腾一次,而这些都得靠积累而来。极个别有外财都是少数,不具有代表性。农民是如此,皇帝家的故宫也是如此,如果不相信,从一般农民家庭到皇帝老儿,谁要是感觉自己财大气粗不服气,三天两头翻腾房子,那离败家不远了,本人也得被累得吐血不止。

说到这肯定有人说:即使是每年一部分人翻腾房子也会是不小需求。这个俺不否认,一个村子100户人家,每年有个几户翻腾房子很正常,如果90户以上每年都翻腾房子,我看这个村别说提高生活品质、教育、科技、医疗卫生等,就是庄稼估计都比往年差一大截。

不过90%的人折腾房子,很是热闹,每家都拿出自己的血本花费。过后的结果是啥不言而喻

家园 天之道,损有余而盈不足

人之道,损不足而盈有余

西方人比较不开化,只懂得在人道里打转

咱老祖宗高瞻远瞩,早就知道人道扛不过天道,所以教育我们天人合一

不过这个实践起来确实比较难哈

家园 问题是房产没有真正意义上的空头

简单来分,就是有房子的人和没房子的人,也可以说是现有的多头和潜在的多头。房价要跌,得现有的多头平仓才行。考虑到中国人通货膨胀加剧,中国人狂热的不动产情节,除非急用大钱或者供不起了,现有的多头是不会平仓的。

家园 你给的链接打你自己的嘴

你给的链接打你自己的嘴

http://www.cfi.net.cn/p20110503000218.html

"2010年,我国计划建设保障性安居工程580万套,共计3.48亿平方米,若按每平方米用钢40公斤计算"

保障房多层建筑很少,高层居多,你所谓“多层建筑每平方米用钢量为50公斤-60公斤,6层-8层的小高层住宅每平方米用钢量为58公斤-65公斤。”是怎么得出来的?

另外,6-8层不是小高层!

每平米建筑实际用钢,可以多问问干建筑的

“我国建筑用钢占整个钢材消费量的50%左右,其中房地产建设用钢又占整个建筑用钢的60%以上。”,60%以上至少30%

高层用钢多很大程度上是因为钢结构关系,一定高度以上多是钢结构

高铁用钢是建筑用钢,不是房地产用钢!

至于所谓的开工面积,小产权统计没?

仔细算算帐吧 [ ★泉畔人家 ] 于:2011-06-06 19:38:30 复:3451918

古道当初给出的经验数据是每平方住宅需要80公斤钢铁的,高层,超高层建筑的用钢量会大大增加的。公共建筑,写字楼之类的用钢量也都比较大

链接出处

数据显示,一般高层建筑每平方米用钢在80公斤左右,多层建筑每平方米用钢量为50公斤-60公斤,6层-8层的小高层住宅每平方米用钢量为58公斤-65公斤。   

2000年以来钢铁产量40亿吨,实际上应该是30%钢铁用于房地产业。但房子不仅仅是住宅,写字楼,公共建筑等等也都需要用钢,而且往往用钢量更大。一米京沪高铁用钢超过4吨,一米地铁估计会更多。住宅能用到一半就不错了,这样住宅用钢量10年来总共40*0.3*0.5=6亿吨。

我们就用你50公斤平的数据算吧,折合住宅面积120亿平。全国人均不到10平。但我们要注意,住宅也是有寿命的,有很多新房子是拆了旧房盖新房的。如果2000年全国已有住宅200亿平,以50年平均寿命计算,那么一年的需要报废折旧就需要4亿平,那么2000-2010年仅到寿报废就需要48亿平。如果再算上没有到寿拆迁的,估计尽管新增了120亿平,但拆除和折旧的就有60亿平,净增加不过60亿平。

要达到你所说的人均净增25平,需要在10年内新建面积超出折旧面积325亿平,一年要建设接近40亿平米住宅。你觉得这个数字可能吗?

这是官方2006-2010 房屋新开工面积统计点看全图

实际上算算就知道了,这10年人均新增住宅面积能到10平就顶大天了。而这10年按人口普查数据,超过2亿多人从农村转移到城市,光这些新转移人口的住宅需求(按人均30平算)就能把新增住宅面积里的大头吃掉了。而改善型需求之类的难道不存在?

家园 引起雷曼破产的美国的房产空头哪来的?

赚了那么多还不跑,等着当一辈子房东啊?炒房子想赚的终究还是钱,

不是房子。多空转换,不过是分分钟的事情。

另外,1990年的日本人不动产情节比现在中国人还重,人家可是推出了

父子两代接力贷款的民族。不过也是,当时也有日本人质疑房子价格过

高,但是大部分日本人都深信东京房子不会跌的。

家园 看了下这么多人的回复,印证了这个世界多数人不悲催才怪。
家园 你还别说,在中国这种货币扩张速度下

赚的再多也不够塞牙缝的,把钱拿在手里能干什么?吃利息吗?八十年代的万元户,一年的利息比大学毕业生的工资还高,看起来好像只凭利息就可以吃喝不愁过一辈了,实际情况呢,大家最后都看到了。

家园 德国的情况确实很有意思,哪位明白人来讲一下?

首先一个问题,美国2009年的统计数据 Ratio of Value to Current Income只有2.8(嘿嘿,统计局数据),如果德国会比美国低,德国人为什么不买房?

我想德国的比值也不会很低,德国的住房自有率不到五成,一半多的人靠租房。

肯定不会是德国人觉得租别人的房住比住自己买的房爽,德国的统计数据,收入越高的人群,自有率越多,而且西德的自有率比东德也高十几个点。

常见的解释之一是德国租房比买房划算,但是,租房是有两个方面,有房客,就有房东,如果房客很划算了,房东就不划算了,那房东为什么愿意做房东?能形成这么大的租房市场,应该是房东也觉得很划算吧。

形成这样的结构,里面肯定有一个可以合理解释的本质原因。

还有个问题,虽然德国的经济体系和盎格鲁萨克逊国家体系不同,但是,德国人又不爱买房子,又不爱买股票,他们的钱去哪里了?比米国人还喜欢花?

家园 价格-收入比不可能是2.8的。。。

美国2009年的统计数据 Ratio of Value to Current Income只有2.8(嘿嘿,统计局数据F)

不清楚你在什么地方看到的,不过感觉这个不可能。这里是随便找的的一张图:

点看全图

外链图片需谨慎,可能会被源头改

这个比例对一般美国人是8-14之间,比较合理的区间。

家园 就是你图里的source:Census Bureau

口径是关键,要不然统计局怎么会叫水桶局

3左右这个口径的ratio,国内的媒体也喜欢引用啊。所以我很有印象。

我不知道你这个图是媒体引用的时候算的还是census的原图,我看到的是2.8,口径是自住户,租房户被华丽丽的忽略了。

家园 商品的价格会随着价值波动,但价值也是会变的

绝对数值比较意义不大,实物资产是资产,金融资产也是资产,金融资产的价值没有古井老道想的那么低

家园 天道改变不了,可以顺天而行

为什么有的朝代存在的时间长有的朝代存在的时间短?有顺天而为的因素存在吧

家园 老祖宗里可是有很多人想逆天的

修道成仙,长生不老

家园 外部环境已变,规则实质上也就变了

近几年那么多的不发达地区的开发方案过关,广东这种地方1500工资喊用工荒,而人家家门口就2000工资的……

单纯看房产是看不出怎么变化的,但综合外部相关的上下游环境,就会发现,这个世界已变,以前的那套规则和逻辑仅仅是冢中枯骨。

家园 美元扩张速度也不慢啊

怎么美国房子还是没涨?

日本都放了1500万亿日元了,怎么还是没涨?

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