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主题:修改 -- 瑞士

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家园 修改

瑞士:【原创】房地产问题分析

关键词(Tags): #经济
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家园 1、高地价是怎么产生的?

(我是一个字一个字慢慢敲出来的,写的比较慢,有的地方还需要修改,有错误的地方,希望大家见谅)

现在有不少媒体专家对政府的土地招拍挂制度进行猛烈抨击,对目前的高地价咬牙切齿。其实土地价格是市场决定的,每次卖地政府只是定个底价,是非常公平的价高者得。

土地需求不是简单的商品需求,而且是derived demand。这样的需求是其用途决定的。由于土地是无法移动和gift of nature的,因此本身不存在机会成本。土地本身并无价值,但若有市场需求,再加上合适的运营,那么土地将有价值。土地本身最具价值的部分是其地段。

那么地价的决定因素如何产生?

1、地价是由供求决定的,价高者得。但问题是开发商为什么愿意出这样高的价格去拿地。

实际在投标前,首先会对未来土地供应量有先决了解,然后会核算建筑成本以及税费,合理的利润来确定地价。

待续……………………明天补上,现在LP大人发话了

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家园 供给和需求决定价格

我过去以为需求很强,土地供给不足。

但看了任志强的说法,明白了供给不足完全是人为造成的。。如果7成房产都直接发给了统治阶级,剩下的2000万人去抢剩下的3成,当然会供给不足。

北京华远集团总裁任志强表示,北京有很多低价的定向住房,没有向社会公开销售。最后去哪了呢?举个例子,一些房子先分给了国务院事务管理局,再分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等。任志强认为:“社会保障体系的保障对象,应该是针对无力参与市场经济竞争的人,但公务员并不在这个体系当中。”

任透露,北京2005—2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,政府工作报告中100%完成了土地供应量,实际上商品房住宅用地(招拍挂)完成2394公顷,其余4736公顷则是享受经济适用住房政策的用地,由特定单位使用,面积大约是公开出售的商品房住宅用地面积的两倍。加上供应的1283公顷非商品住宅供地,真正可以对外公开销售的商品房住宅只占全部土地供应量的28.3%。

家园 计划内房产4000,计划外房产26000

这跟80年代倒卖计划外钢材的手法是一模一样的。

家园 如果全部可建房土地,都拿出来招拍挂,那么该是多少钱就多少

房产价格的高低,确实只能由市场供需决定。如果中国人确实多,可建设房屋的土地不足,那么没办法,该20万一平米也只能20万一平米,不然无法体现土地不足的稀缺性。

但实际上可建房土地是不稀缺的。

他们首先弄出一个不知所云的18亿亩耕地红线,这本身就没有任何市场规律的基础,拍脑瓜出来的。他们绑架土地,然后逼迫计划外土地升值。

(插一句不相关的)农业稀缺的不是可耕地,而是可人工灌溉的水浇地。因为有水源的土地产出要远远高于无法灌溉的土地。可他们为了保证大城市供水,几乎切断了河北山东等华北地区的农业用水。北京周围的广大华北地区,为保北京等特大城市挥霍水,几乎禁止了引地表水灌溉。而地下水源早已枯竭。这种没有地表水灌溉的土地投入产出比很低(多年平均)。

然后又由政府人为控制土地出售速度,人为限制建房门槛,几乎禁止了市场化的土地交易和按市场规律的建房速度。人为压抑供给。通过集中时间的强行拆迁,人为造成短时间内的需求。

家园 看你密集发贴

很有点要推翻中国土地所有制的气概了

不客气地说,所有要推行土地私有化的人,都是其心可诛

他们首先弄出一个不知所云的18亿亩耕地红线,这本身就没有任何市场规律的基础,拍脑瓜出来的。他们绑架土地,然后逼迫计划外土地升值。

18亿亩耕地红线是拍脑瓜出来的?你可能从来也不知道什么是粮食,什么事粮食供应,什么是粮食安全吧?

没有市场规律基础是合理的,用市场规律来买卖耕地本来就是某些人的痴心妄想,其心险恶得很啊

可以给你提个醒,你要想便宜的房子,多的是,便宜的土地也多的是,沙漠戈壁随便你占,你会去吗?

老百姓真正需要的是城市的房子,问题是城市土地是可以无限供给的吗?城市土地政府需要控制吗?

你还是别谈土地了

家园 所有鼓吹土地私有化的

要么是无知,要么是别有用心。

家园 我鼓吹的是要建立公租房屋

不是所有的房产都有市场交易的地位。

政府要建立一部分无产权房屋,仅供出租,作为长期出租房。

在房屋市场化改革后,各种渠道新分配的房产,不能作为商品房交易。

如果要进入市场,所有者要补差价。

家园 城市土地是政府控制的

他们把其中的七成控制到自己家里了。

家园 没分配,没转化为商品房的房子才是政府控制的

没分配,没转化为商品房的房子才是政府控制的

被4000一平方米“买”走,转化为商品房倒卖,就不是政府控制的了。

政府应该禁止这部分房产转化为商品房,产权永远归公。

家园 我是在鼓吹房屋公租化

由政府控制一定比例的房屋不进入买卖市场,只供出租。

家园 另外鼓吹禁止低价分配的房产进入市场

进入市场交易的只能是住房改革政策前分配的公房,此后分配的公房,无论什么渠道分配的,都永远不能进入房产市场。

如果要转进房产市场,房屋所有人补差价。

家园 最近4年新增房产中,七成被公务员占有

老百姓还到哪里去找城市的房子

(原来标题有误,对不起)

家园 很想知道

城市土地是划分你是怎么知道的?七成这个数据你是从哪里来的?

城市土地性质分几种,你知道吗?

家园 公租房屋一直就有

现在数量大幅度下降了

原因很简单,住公租房的人不交租金,还转租出去牟利

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