主题:【讨论】北京五环内经典购房模型 -- 白色潜水艇
根据流传较广的北京经典购房模型修改,顺应当前经济形势,调低了收入预期。目前仅考虑有需求又有一定购买能力的有效需求。
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感谢白门河友帮忙整理纳税额!
条件
0. 双方在北京无房,且首次购房
1. 夫妻双方均为一线大学本科毕业生或研究生
2. 夫妻双方家境普通,可以共同提供首付,一般按照30%计算,前期积累的现金可满足装修、家具家电等支出。
3. 夫妻双方税前年收入20万,按照男方工资收入是女方的1.5倍计算. 男方12万,女方8万.
为方便计算, 男方月薪1万 (每月公积金:2400, 税后收入:6996.6 )
女方7千(每月公积金1680, 税后收入:5051.55)
4.夫妻双方都有完善的医疗保险以及大病救助保险
5.购房要求,北六环内,东西五环内,南四环内,两室一厅(老房户型70平米,新房户型90平米)
6.夫妻双方较为节俭,年支出50000。
7.采用等额本息还款法,还款20年
计算:
在不影响基本生活的前提下, 并且能够为将来子女准备教育基金的基础上,可支持的月供:
2400+1680+4819.6(税后收入四成)= 8899.6
(没有考虑薪金的提升因素, 由于随着收入的提高,开销也会提高,例如买车等等,两个因素相互抵消.)
由此计算出:
房屋总价 : 3051921
首付: 915387
月供: 8899.6
单价: 43598元/平米(老),33910元/平米(新)
由于现在同户型新房面积普遍偏大,当房价超过33910时,将压缩该基本购房模型人群对面积的要求。即使转入对老户型、面积偏小的需求,当房价达到43598时,也将超过该基本购房模型人群的购买能力。
比如年收入50万或100万的家庭的购房模式。是否能找出数据来证明北京购房阶层或有购房需求的主体是年收入20万的家庭呢?我怀疑年收入20万的家庭在北京只占10~20%,不能做为购房需求的主体来假设,从而不能得出北京市民主体对房价承受能力的判断。
前两天我跟美国的同学讨论和比较房价。得出的结论是北京四环内房价已经接近纽约水平,而高于美国大部分地区的房价了。按照美国家庭年均收入7万美金的水平,对房价的承受能力应该是高于北京市民吧。
期待有朋友能找到进一步的收入数据和所占比例,拿出来论证。
分析每个收入段的家庭可以接受的房屋单价和总价
以便划出北京市的房价接受分布图,找出对房价变化敏感的拐点和驻点
这样就可以区分在不同市场条件下的房屋需求,以及房屋的价格弹性
出了基本的日常生活开支,剩下的钱全都还房贷了。如果哪天有个人失业了呢?哪天出车祸了呢?哪天家里的父母得大病了呢?要不要出去旅游呢?
按照常规,2009年度年所得12万元以上的市民应办理纳税申报。我就拿这个当了男方的收入线。
07年的官方消息:北京目前大约有500多万人(月收入在1600元以上的)缴纳个人所得税,而年收入超过12万元的有25万人左右。现在都2010了,收入超过12万的个人即便不增加,也不会少于当年太多。这些人如果计划买房,那就是25万个有效需求啊。
这个是清华的普通工科专业最近几年毕业学生的情况。
1.清华硕士毕业4年小两口,外资大企业就职,合计年收入约20万,已经买房两套(小户型)。
2.男:清华硕士毕业4年,外资大企业,年收入12万,未婚,无房。
3.男:清华硕士毕业3年,外资企业,年收入10万,未婚,无房。
4.女:清华硕士毕业3年,外企大企业,年收入10万,男:985高校硕士,年收入8万,无房。
5.男:清华硕士毕业1年,国有大型企业,年收入7万,女:普通高校本科毕业,年收入4万。无房
看得出来,毕业生的收入并不是越来越高的,而是越来越低的,如果不是2006年以前毕业的,基本上没有可能达到夫妻收入20万的水平。现在清华的硕士,如果是普通工科专业,年收入在5年内不可能达到10万以上。而那些2006年以前毕业的基本上都已经买了房子了,一个是那时的毕业生收入高,一个是房价低。现在基本上是倒过来了,房价高,收入低。
所以您这个计算的基础已经不存在了。
这个比例不算高了
我觉得刚毕业1、2年买房,确实有点奢求了……
等到工作4、5年之后,收入相较刚工作1、2年时应该有显著提升的。
其实您举的例子里面,2、3、4例应该能落入到楼主所列的模型中。
倒是第5例有点悬,国有企业和外资企业,工资增长曲线是不一样的……
不知道您手头有无毕业1年外资企业的案例可供讨论的?
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ps.
谢谢:作者意外获得【通宝】一枚
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双职工多算点大概应该在10万上下。
20万以上的家庭肯定不会超过2成,很可能是1成。
消费习惯的不同对房价起着不可忽视的作用,身边的同学朋友基本都处于这个模型人群,但是大部分所能接受房价底线是80~100 万。消费的也基本都在这个底线之下。好学校工科硕士,实实在在干技术活,非西部及中部地区,5年内达到年收入10万,应该是个普遍情况。