主题:关于房子 -- MRandson
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家园 关于房子

几个朋友问我关于房子的事情,其中两位比较典型:一位卖了房子手中有一些现金,担心通胀,不知道怎么处理。一位有一些现金和一小居,还需要一套婚房。

个人回复贴出来,抛砖引玉

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中国经济已经不正常了。楼市继续上涨一个是为了保证地方财政,一个是为了保护银行。

国家最后肯定会保护银行,美国政府是资本主义政府,还保护私有银行,何况咱们的银行是政府的亲生儿子?

保护银行就意味着通货膨胀。国家要发行国债,财政购买银行的坏账。实际上就是给钱。这个过程就会引起通货膨胀,伴随房价下跌。最后,在某一个平衡点,国家认为通货膨胀可以接受,银行可以挺过去,挽救行动结束。

但是,作为咱们来说,真的不好判断国家在什么位置上接盘,接到什么位置。这个很多时候有很大的随意性。

通货膨胀来的时候,不仅仅房产和黄金好用,外汇也是可以的。许多人批评美元滥发,实际上美元的发行比人民币规范得多,美元的滥发是相对其他主要货币而言。

我现在手头的资产,有多余的房产,也有外汇。去年我曾经认为中央会牺牲一部分汇率,保护就业,所以把手中的现金换外汇了。没想到中央采取了饮鸩止渴的方式保护房地产。我们的经济政策,不能用正常的经济思路来分析,更多的时候取决于利益集团的博弈。这个是无法预期的。

如果你现在有自己的住房,现金不太多,我建议在适当的时候换一些外汇。眼下不是很着急,可以耐心等等。什么时候房地产下跌的时候,就可以操作了。那个时候,看具体汇率选择合适的币种。我个人比较倾向欧元或美元。

目前欧元比较高,美元相对合适。将来中国出问题的时候,可能正好反过来。

我这个选择是比较稳健的方式,如果选择激进的方式,就是增加股票。这个在我看来是孤注一掷。赌中央继续保持较高的贷款和财政开支,这样通货膨胀以后,楼市股票上升,中央压制楼市多余的资金进入股市。这个如果赌对了,可能是200%的收益。但是错了的话,恐怕就很惨了。

至于房产,我个人理解物业税迟早会出。地方政府挖地三尺也要弄钱,目前看物业税是最可能出现的选择。如果目前没有住宅,不妨买一套相对比较小的。大规模投资房产,甚至靠贷款购买若干套住宅,我个人理解也和大规模投资股市一样,是孤注一掷的选择。

当然,物业税出现的时候,很可能就是天下大乱的时候。这个就不预测了

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这个问题不是第一个人问我了。

首先说说楼市出问题的过程。第一个阶段是楼市猛涨,这个咱们已经经历了,而且将来还可能继续经历。

第二个阶段是上涨停止,这个阶段迟早会出现,出现的原因或者是因为通货膨胀银行不得不加息,或者是偶然因素造成全社会资金联断裂。根本原因,还是大家最终实在没有购买力支持这个楼市了。

那么就会出现什么情况呢?美国那边有例子。投机者平仓,跟风者套牢,银行一大堆坏账,地方财政破产,经济紧缩。这个美国那边也都看到了。

国家显然不能坐视。美国的银行是私有的,政府尚且救助,咱们的是亲生儿子,政府不可能不管。美国地方政府破产,没小布什的事情,咱们决不能让施瓦辛格那样的人篡权。北京上海天津,党外人士掌权,那不是开玩笑吗?

如果是纯黄金货币,银行是私人的,这个事情到此为止,政府相关也管不了,政府总不能合成黄金吧?所以咱们就知道该怎么处理了——现在不买,将来捡便宜。

问题现在的货币是纸币,银行是国家的,这样一来,国家就有腾挪的空间了。

首先是增加放贷,投掷未来。今年不就这么搞了吗?但是这样迟早还面临一个偿还的问题。还不上是迟早的事情。

其次是政府收买银行坏账,简单地说,就是向人民银行发行国债,获取人民币,购买商业银行不良次产。最后,人民银行获得国债(财政部永远也不会还),财政部获得不良资产(一堆烂账),商业银行摆脱包袱获得现金。

这个过程之后,流通中的货币就多了,就难免发生通货膨胀。

目前判断是否投资真正的难度,不在于对过程的预测,而是不知道政府准备用信贷支持楼市到什么时候,一旦楼市崩溃政府什么时候出手,挽救楼市挽救到什么程度(增发多少货币,购买多少烂账)。

此外,中央还会通过增发货币的方式,补贴地方财政。这个也是可以预期的。但是,资助到什么程度,也是不可预期的。

这四个因素,完全取决于管理层的个人决策。

所以,目前无法判断将来经过危机以后的楼市和现在的楼市之间的价格究竟谁高谁低。

可以预测的有两点:

政府一定会用尽一切行政和金融手段努力支撑楼市到最后一刻,目前的一线城市虽然繁华,楼市一旦倒台,地方财政崩溃,马上就是死城。所以,管理层一定会竭尽全力努力支撑到撑不下去为止。换句话说,楼市倒台的时候,也就是金融精疲力竭的时候,很可能会有很多的人失业。随后的挽救计划,又会刺激通货膨胀。很不妙的前景。简单的说,就是美国目前现状的扩大版。

其次,国内的热钱,不会在国内和大家同生共死。它们的外逃,如同他们进入中国,是很难控制的。如果外汇储备迅速减少,人民币的下跌的风险极大。

那么个人应该如何投资呢?

我个人的方案是比较稳健的方案。

没有自住房子的人,可以考虑买一套房子。买房子最好选比较小一点的。在选定房子以后,首付尽量少,贷款尽量多,贷款期限尽量长。手中要留有相对丰裕的资金。

假设两套房子一套100万,另一套200万,尽量选择100万。假设你有40万,贷款首付20万就够,那么就缴纳20万,剩下全靠贷款。能贷款30年,决不贷款20年。

用战争所比方的话,就是尽量打有把握之仗,尽量多依靠援军,自己的军队尽量作为总预备队。

如果严重紧缩,利率迅速上升,你就提前还款。如果严重通货膨胀,你工资没有跟上通胀的速度(大多数人都跟不上),你可以用这20万,补贴生活,以防万一。手中有机动资金,还可以伺机收购便宜的资产。如果人民币下跌,这部分资金马上购买美元或者欧元。

手中有20万,还要多贷20万,必然会有一些负担,但是作为灵活机动资金,你用同样的代价,是休想从银行获得的。

不要买太大的房子,当物价上涨,工资不涨,还出现物业税的时候,就是买太大房子的人的悲剧的时候。只要挺过这一波通胀就好了,但是多数贷款非常多的人,很可能死在黎明前的黑暗之中。

物业税是很可能出现的,地方政府挖地三尺也要弄钱,谁也不会甘心破产的。所以,新房子,如果买的话,最好用父母的名字。

个人建议,参考。

元宝推荐:爱莲, 通宝推:浑水摸鱼,胡一刀,起于青萍之末,
主题:2604257
家园 其实国内外也差不多

06年我在枫叶国买地造房也是被逼上梁山,当时刚从美国搬到加拿大,05年底通过网络联系了一家地产商,镇屋(townhouse)也就是18-19万(1200-1400平方英尺),等一月份实地到该地产商看房,被告知前面有一两百号的人排队,毫无希望,而且房价涨了30%,需要25万搞定.之后我先租房落脚,然后开始了解和熟悉当地的房产市场.经过对比分析,发现二手现房(listed single house)平均房价在50万,而自己找建筑商买地造房的平均价格仅为40万.现房和期房之间有20-25%的溢价,而工期也就是8个月,毫不犹豫的签了期房合同同时向银行递交房贷初审及锁定利率.旁白:在抵加后的9个月内我的房东(中国人)先后涨了三次房租,而银行的贷款利率也一直在上调.

目前我的负债比(房屋)已经降低到40%,在利率仍然处于历史低位的情况下我和银行做了笔交易.用房产(已偿还部分)做抵押申请新组合贷款额度,其中活期部分比银行隔夜拆借利率略高些,大约是3.25%,一年定期部分2.55%.而剩余的5年期房贷利率有5.1%.银行在计算贷款额度的时候是将房屋市价的80%减去余下的债务作价,最多可以从房屋中提出40%的资金.比较稳妥的方案是,用2.55%的定期贷款来支付5.1%部分的房贷,意味着房屋负债比中10%属于2.55%,30%属于5.1%.

如果经济继续紧缩,利率迅速上升,在保有当前工作的前提下,我有实力把月供翻番,在5年房贷结束时偿还所有债务。如果严重通货膨胀,或者失业,我可以用从房屋中提取资金,补贴生活,度过难关。

如果工作没受任何影响,而且金融市场出现剧烈动荡,还可以动用这笔机动资金收购便宜的资产。简单的说,我这次做了个债务重组,也利用了在房产上积累的信用额为将来的不时之需做了准备.

通宝推:jboyin,金各,
帖:2604381 复 2604257
家园 厉害,佩服一把。
帖:2604439 复 2604381
家园 冷汗中。。。
帖:2604475 复 2604257
家园 有句话看不明白

这个过程就会引起通货膨胀,伴随房价下跌。

看安大全文的意思,通货膨胀的时候房产外汇都应该是保值的手段,为啥又说通货膨胀会伴随房价下跌呢?

帖:2604521 复 2604257
家园 房子目前是金融衍生品,不再是普通商品了
帖:2604704 复 2604257
家园 同学们赶紧复制粘贴,谨防安大Del

我觉得,大多数底层民众,主要指现在买不起房子的,就不要关心这方面的东西了。日出而作,日落而息,通胀通缩,帝力于我何加焉?

帖:2604834 复 2604257
家园 请教安兄!

刚要买新房子,安兄,为什么要征物业税,买新房子用父母的名字呢?我只有单亲了,而且年龄比较大。

帖:2604862 复 2604257
家园 我也有些疑问
帖:2604863 复 2604521
家园 我猜, 他指的是楼市崩盘以后
帖:2604902 复 2604521
家园 第一块玉

天下金融一大抄,国内国外大同小异。

这个其实就是用利率差获得一个贷款,然后相机而动。也可以理解为一个期权。

河中金融大拿有的是,我不过班门弄斧。

帖:2604934 复 2604381
家园 就是这个意思,具体可以参考美国楼市崩溃,石油上涨

热钱不死只是流窜。

从楼市里出来,自然要有地方去。国家不救市的话,也许会停留在银行。国家救市,有了通胀预期,必然继续投机。如果不出国的话,很可能进入原材料市场。

帖:2604942 复 2604902
家园 房产尽量平均分配在亲人名下

如果有一定减免额度的话,比集中在一个人名下好。

帖:2604953 复 2604862
家园 谢并宝推一下
帖:2605011 复 2604257
家园 估计会是按家庭征收吧
帖:2607199 复 2604953
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