主题：【原创】中国房产各阶层分析 -- 地九

也许在北京这样的地方中层人口中上层人士比较多，但是我认为25%依然是大大地高估的，其他城市即使在上海和广州也不如北京这样高。中层中的上层不会超过中层总人口的10%，或者更少。25%，即使在美欧那样可以吃老本的高福利国家也不会达到这种比例。这种比例，可以做为共产主义理想的替代品。

其次高层总人口的比例，应该不超过1%。如果真超过1%了，中国真的可能有形成制衡的反对党了。

另外，你认为抱怨最多的是那些普普通通的中层中的中下层，这更不符合事实。那些在公开舆论和互联网上声音最大的是中层中的上层，只有这样的人才有功夫和闲情在互联网上发泄自己比上不足比下有余的不满！占中国人口80%的人还没有发表自己言论的渠道，他们可能还不知道该如何发泄自己的不满。而且更符合他们现状的是：比起他们感觉到的不满来说，他们感受到的满意总体上大于自己的不满。这是政府维系的基础。

这可不是单一的财产。

中等阶层改成平民阶层,这样不太拗口.

平民阶层的上层是有点高,修改了一下.

假定现在中国40%住城市,60%住农村.

城市人口？还是什么？

如果是城市人口

我认为要把城市下层和贫困阶层合并，这样的人，能在城市立足，这样低的收入，必然是有一套老房子的，他们改善住房的唯一机会也就是拆迁，本质上两者没什么区别。

两者加起来，算30%～40%左右，还是合理的吧，我们城市人均收入在数字上看低的不可思议，这个阶层的人贡献很大～～～。

另外，实际上老兄可以取消家庭收入状况这个了，容易引起误解，而且没啥意义，因为地区差异太大了。比如老兄说占12%的人，收入6～20万，明显是东南沿海的水平吧？

阶层属性划分，以本地房产购买能力区分比较合理，这个地区性差异就不大了，呵呵。

这样看来，富裕的上层，1%相对偏高，说2000万人口的上海市，有20万人口的需求是个性化高档房产，感觉太多了，包括外地在上海买房的也许会多写，但是那样其他城市的富裕上层数量就少了。总体而言，这个阶层不会有1%那么多的人。

富裕下层5%的比例也偏高吧，如果属性确定在家有多套高档房产，自用和投资兼顾的话，我想3%上下算是多的了。

平民的上层，12%的数字估计差不多的，属性是收入较高，有了钱就多去买套房的家庭。

平民中层，40%差不多，这类家庭的属性，应该定位于没有能力买第二套，但是有能力在不被拆迁的情况下，靠卖出旧房子，补些差价来改善自住条件的。

剩下的40%，都算作只能靠拆迁来改善自住条件的。

好的，假定我们只考虑城市住房市场，不考虑农村住房市场。

人口基数 = 城镇人口 + 农村进城居留人员 = 6亿

按照对住房市场的需求和支付能力来进行如下细分：

一、富裕阶层的上层

人口比例：1%

现有住房情况：房子很多，档次很高

买房考虑因素：被尊重和自我满足的心理需求，一般不炒房

目标房产：个性化最高档地产

二、富裕阶层的下层

人口比例：3%

现有住房情况：房子有多套，档次较高

买房考虑因素：兼顾投资升值、工作便利和业余休闲,炒房

目标房产：别墅、高档公寓、市区繁华地段便利住房、商铺

三、平民阶层的上层

人口比例：12%

现有住房情况：房子有一套或多套，档次一般

买房考虑因素：投资升值,炒房

目标房产：普通住宅、商铺

四、平民阶层的中层

人口比例：44%

现有住房情况：房子有1-2套,档次一般

买房考虑因素：自住需要和还款能力,一般不炒房

目标房产：普通住宅

五、平民阶层的下层

人口比例：40%

现有住房情况：房子有1套,档次较低

买房考虑因素：自住需要、还款能力、拆迁机会,不炒房

目标房产：回迁房、远郊住宅

既然大家没有什么修改意见了，我们就可以估算一下中国城市商品房的大概需求。

首先由几个前提明确一下：

一、估算范围

只包括普通商品住宅，不包括超高档个性化住宅、别墅、高档商务公寓、自建房、回迁房、经济适用房。也就是：

1、不包括富裕阶层的房子。就象政委说的，咱不能和富人抢房子。

2、不包括平民阶层的下层的需求，假定他们的需求由自建房、回迁房、经济适用房解决。

这样只要计算平民阶层的上层和中层就可以了。

二、购房需求

我们以家庭为单位来计算，假定中国每户包括3.5人，同时假定中国城市居民平均结婚年龄为27岁，平均退休年龄57岁，退休后一般不再为改善自身居住条件而买房。那在这30年的婚姻生活里，有一次基本住房需求（也就是所谓刚需），一次改善性住房需求，其它的都是投资性住房需求。

三、平民阶层的上层的购房需求

平民阶层的上层占人口比例：12%，如果城市总人口6亿，则有7200万人，2057万户。如果需求是均匀分布，除以30年，则每年有68.6万户需要购买住房。假定平民上层在购买改善性住房时，不会卖掉原有住房。

1、刚性需求

每户一套。每套90平米，则每年需要68.6万套，6174万平方米。

2、改善性需求

每户一套。每套140平米，则每年需要68.6万套，9604万平方米。

3、投资性需求

每户一套。每套90平米，则每年需要68.6万套，6174万平方米。

4、累计

每户三套。则每年需要205.8万套，21952万平方米。

四、平民阶层的中层的购房需求

平民阶层的中层占人口比例：44%，如果城市总人口6亿，则有26400万人，7543万户。如果需求是均匀分布，除以30年，则每年有251.4万户需要购买住房。假定平民中层在购买改善性住房时，会卖掉原有住房。假定改善性需求占刚性需求的1/2。

1、刚性需求

每户一套。每套70平米，则需要251.4万套，17598万平方米。

2、改善性需求

每户一套。每套120平米，则需要125.7万套，6285万平方米。

3、投资性需求

无。

4、累计

每户一套。则每年需要251.4万套，23883万平方米。

五、累计分析

1、刚性需求

每年需要320万套，23772万平方米。按面积计算，约占总需求的52%。

2、改善性需求

每年需要194.3万套，15889万平方米。按面积计算，约占总需求的35%。

3、投资性需求

每年需要68.6万套，6174万平方米。按面积计算，约占总需求的13%。

4、累计

每年需要582.9万套，45835万平方米。

时间序列！

这家不是同时保持有3套。而是有个演进的次序。

呵呵，它改善住宅之后，刚性需求那套应该抛售给市场，作为另一户的刚需。

所以总容量不是3*N的关系。

你的整个推导，基础理论和算法不对。

应该引入动力学的分析。

引发这个矛盾的根本原因，其实是你忽视了，房子是一般70年的物品。而你划分的一个家庭的三类需求，每一类需求都不会持续70年！

嘿嘿嘿嘿！

请注意看我的计算前提：

"假定平民上层在购买改善性住房时，不会卖掉原有住房。"

"假定平民中层在购买改善性住房时，会卖掉原有住房。"

在计算时，本来就假定平民上层会拥有多套住房的，平均是3套。

另外，我用的模型实际上是生命周期模型的一种，至于你说的动力学的分析，俺完全不懂，欢迎补充计算。

至于70年的问题，好象从住房改革到现在才多少年？好象早了一点吧？

六、商品房销售数据分析

上一篇只计算了平民阶层,如果加上富人,住房需求怎么也得5亿平方米.

一般来说,住房需求占商品房需求的90%,这样换算过来,大概一年的商品房需求是5.56亿平方米.

下边补充一下历年的商品房销售数据:

2005年全国商品房销售面积5.56亿平方米

2006年全国商品房销售面积6.06亿平方米

2007年全国商品房销售面积7.62亿平方米

2008年全国商品房销售面积约6亿平方米

2009年1-5月全国商品房销售面积2.46亿平方米,折合全年5.9亿平方米;

看数据可以知道房地产市场2005年还比较正常,2006年开始过热,2007年达到最高点,2008年开始回调,2009年还不知道,看数据至少与2008年持平,很可能超过.

因此我们可以得出出结论,在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿左右.超过6.5亿为过热.低于5亿为过冷.

七、结论

根据前面的分析我们可以知道：

1、刚性需求约占总需求的五成，改善性需求约占总需求的三成五，投资性需求约占总需求的一成五。

2、在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿平方米左右.超过6.5亿平方米为过热.低于5亿平方米为过冷.

3、如果硬性压缩投资性住房需求，对整体住房需求的影响应该在15%以下，不能起到明显作用。(前几年的宏观调控确实搞错方向了!)

4、在目前条件下，如果增加新房供应有困难的话，应该增加二手房的供应，尽量减少二手房的交易费用，鼓励增加交易机会。

5、从今年的住房月度交易数据看，在3个月内，房价下跌确实有困难，或者说可能性不大。(因为交易量确实在逐步回升)

我觉得地九的分析方法上没啥大问题，要有争议可能也是在具体数据上吧，我水平浅，大牛们接着PK，我仅对地九的认真精神表示敬意

但来估算全国，这中间误差可能大了去。房地产这是不动产，地域性很强的东西，如果把北京和西宁一平均，就象把鸡和兔一平均，最后得出个3.5条腿的结论。

一、毛主席的文章《中国社会各阶级的分析》

http://news.xinhuanet.com/ziliao/2004-06/24/content_1544971.htm

不愧是毛选第一篇，真乃大手笔写小文章，几个时代过去了，读来还是那么鲜活。

二、保罗·福塞尔的《格调》

http://www.tianyabook.com/waiguo2005/f/fusaier/gd/index.html

纯小资。不是有句话嘛，读《格调》的人，肯定不是有钱人。

唉，看来俺也算穷人喽。

秀才开门七件事，柴米油盐酱醋茶。

大家的愿望是美好的,可目前数据并不支持房价下跌的现实。

个人观点：如果月度商品房成交量开始减少，则房地产市场就可能开始进入观望期。

2009年各月份的商品房成交量:

6月 0.95 亿立方米

5月 0.70 亿立方米

4月 0.63 亿立方米

1-6月份全国商品房总共成交 3.41亿立方米。

以上根据国家统计局数据整理。