主题：刚出国找房子，千万不要在华人论坛找老将的房子 -- forger

为什么说地产经纪自己的房子，反而一般是最好的选择？

国内的地产界，一大堆奴颜婢膝但是坑蒙拐骗的人，所以整个经纪行业的形象是非常差的，但是，在国外不是这样的。

首先，经纪是一个需要语言的行业，考牌的语言要求是很高的，以蒙特利尔而言，400万人口，大概只有170个会说普通话的经纪而已，为什么？双语的考牌难度太高了罢了，所以进入这个行业的门槛是很高的，至少是学历或者智力上都是，既然门槛如此高，自然都会爱惜羽毛。

其次，在MLS上面挂牌的出租房，是需要给费用的，但是，这上面的房子，比起老将在华人网站上贴的房子，其实大部分性价比是更高的，为什么会这样？因为大部分高收入业主整出租房，在加拿大，目的和老将们是完全不同的。

我们来看看加拿大的税率，收入20万级别的，适用税率是58%，（联邦33%加魁省26%，还好刚减了1%），也就是说，赚100块钱，要交58块的所得税，而降低这个税率的最简单方法，不是存RRSP（退休金），更不是买保险，而是整几套投资房。投资房的利息开支可以用来减收入（最高税率部分的收入），而投资房的资本利得，是按照50%来计算收入的，也就是最高税率是29%。投资房的增值，不一定需要卖出，可以不断作refinance把增值的钱拿出来花的。

可以说，你给了银行5万投资房的贷款利息，然后又refinance或者heloc拿出来4万块钱花，和不这么折腾，按照T4（类似美国的W2）交税，有什么区别？少交很多税啦。能不能理解，需要财务知识和北美的生活经验，当然，更主要的是给会计师钱获得相关的规划。（这里没有任何免费的便宜可以占，具体的操作，会计师就靠这个吃饭的，但你省的肯定比给会计师的多很多。同理的，如果在美加号称高收入的，可能不会说明白，不知道这个门道，基本可以肯定绝对是吃福利底层假扮的。）

所以，大部分高收入者，对于投资房的收入预期，是考虑到了这部分节省交税的用途啦。

但是，同样本地的华人中，也有一大批，2003年左右出国，恨国党变成老粉红的那种，因为没有技能，没有语言，唯一的收入来源，只能指望自己几十年前从国内带来的钱，买的破房子收租，有一点现金收入，这些人的吃穿用度，全部都要从破房子里面找出来，所以对房租的期待值，肯定是更高的，而房子又破又差，怎么办，只能靠骗和耍赖皮。

蒙特利尔有大批1910年左右的房子，因为工业消失了，所以原来给工人住的房子，（盖的就便宜）现在存在着严重的地基滑动塌陷，结构变形，铅水，电路老化，石棉，霉菌的房子，经常可以以相对低的价格买到，尤其是10多年前，不少华人看呎价便宜就买了，问题是不打算解决的，裱糊一下，再忽悠出租给同胞就是了。

老华人业主持有的这种房子，一般来说，最大的危害是霉菌，为什么呢？冬天暖气的温度不够，这里的房子，承力的结构，主要是木头的，温度不够，相对湿度就高，水汽在木头中凝结就有两个很不好的后果，一个是霉菌的生长，另一个就是木头会受力变形，这样屋子就出现各种缝隙，霉菌的孢子也会一次散发出来。

黑霉的孢子，是会对人的神经系统有很大影响的，偏执，暴躁等等脾气，很多都是霉菌孢子刺激人的神经引起的，有的人去热带比如古巴度假感觉特别好，就是因为脱离了不断慢性放毒的环境。

一般来说，加拿大的新移民，在登陆的前三年，都有一次不看收入，而可以获得贷款购房的机会，而之后的贷款，就需要根据信用分数，债务和收入作综合评定才有可能拿到。许多没有语言，没有技能，好吃懒做，除了一肚子坏水啥也不会的，买完这一次之后，就因为为了吃福利，长期报最低收入以下，然后失去了贷款资格，就只能靠之前的房子，获得一些现金收入，才能过比只吃社会福利好一丁点的生活。

这种房东的一个特点，很多都是长时间泡在中文论坛上面的，洗碗炸鸡装修之类的工作是不会去做的，但英文法文26个字母都认不齐的，也就只能在中文论坛上吹自己的房子，忽悠信息来源有限的新来者。加拿大一个特点，就是可以泡在学校里呆着拿钱，而且还有那种东亚研究之类的，不需要太多语言，只要不要脸都能在里面混的专业，移民10多年，一天班不上，光靠混学校吃福利的很多，这时候自称学长，校友，高级知识分子啥的，来彰显自己身份，强调credibility，都是要擦亮眼睛的。

中文论坛嘛，风险是极大的，很多网管都是拿你注册的email和密码到处撞库，去盗用使用者身份，然后拿来牟利的，所以一定不要用自己和银行关联的email来注册。不然注册个ID和房东联系一下，身份就被人盗用了。

如果不幸图便宜搬进去了，铅水喝着，霉菌孢子吸着还好，年轻人影响小，但到了冬天，房主自己住garden level（半地下室），开10摄氏度，在家穿加拿大鹅的，房客开到14度，都和要杀了他们一样的，分分秒秒电表走字，都是钱呀！（自己住下面，楼上好房子出租可以多拿点钱，但对房客那种羡慕嫉妒恨……不给你穿小鞋讹你一点，几乎不太可能。）

想起美国奥本大学那个留学生杀人，据说原因是开空调用电的纠纷，基本就是这种类型。

所以，留学生刚刚来国外找房的时候，房东的职业和收入状况，是一个比房价更重要的考虑因素。这里面，地产经纪自己挂出来的自家房产，往往是最好的选择。

首先华人在大蒙地区只有5万，占人口的不到2%，所以倒腾房子的地产经纪，肯定不会只把目标盯在华人身上，其次，高收入行业，会知道纠纷的话，有时候让步反而是损失最小的，花不起时间和精力，耽误别的赚钱的事儿，而且和房屋相关的各种事情，都知道怎么处理。水工，电工，修冰箱洗衣机的，都有可以很快搞定的联系人。比如塞尔维亚人专收三星洗衣机，300块钱翻新机送上门，拿走旧的，保用三年这种，（回去换个25块的电刷就好了。）这种事情，那种老将房东一则不会知道，二则也舍不得钱，反而更多会逼房客赔偿啥的再吵来吵去。

再者，地产经纪一般都是本地通，因为必须要语言的，所以肯定对当地的各种资讯的认知，远比几十年蹲在地下室里拿红蓝铅笔指点江山的要强太多，这样对于学生来说，其实会多很多彼此互相输出价值的机会。最差，某某搬家需要人帮手，200一天你能去帮忙吗？增加点收入的机会可能很多。

面积一样，更靠近学校，一年四季22度恒温的高层公寓，和老将房东的铅水石棉霉菌房，也许一个月的价格差别，只是国内带两盒毓婷的差别。（Plan B在这里很贵的。）

尤其是国内学习不错，但家境不算殷实的留学生，更应该放开一点视野，不要想开支少省钱，更应该考虑到的是能否在这里获得收入的途径，一心在中文论坛里找便宜占的，最后一般付出的代价都会很大，只是自己最后是否能看明白而已。